Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

94. Кадастровая оценка земельных участков. Особенности кадастровой оценки земельных участков различных категорий

Государственная кадастровая оценка земли в большинстве случае является обязательным условием для проведения сделок с земельными участками.

Государственный кадастровый учет земельных участков, регламентируемый Земельным Кодексом Российской Федерации – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Кадастровая оценка земель проводится по категориям земель в основном для целей государственного налогообложения. Для проведения государственной кадастровой оценки земли привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Кадастровая оценка земли учитывает множество различных факторов, таких как:

· доступность различных центров тяготения (объектов);

· уровень развития транспортной инфраструктуры;

· уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

· уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

· состояние окружающей среды;

· историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

· инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.