Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

Единым видообразующим признаком такого договора является его предмет – объект недвижимости. Обязательная государственная регистрация. Договор – единый документ, подписанный сторонами. Нотариального удостоверения не требуется. Существенное условие – предмет и цена.

Предмет указывается в зависимости от вида недвижимости:

1) Земельный участок – предмет определен кадастровым планом;

2) Здание или сооружение – технический паспорт

Цена (ст. 555) – существенное условие, определяется по соглашению сторон или за единицу площади, а при продаже здания/сооружения в цену включается в стоимость земельного участка, на котором оно расположено. Административная и судебная практика: цена является Яне менее инвентарно-технической стоимости, указанной в техническом паспорте или кадастре.

Исполнение договора – момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа, который свидетельствует о переходе права собственности.

Переход права собственности в силу п. 1 ст. 55 ГК подлежит государственной регистрации, с момента которой у покупателя возникает титул права собственности. Сама по себе государственная регистрация не носит правообразующего характера ст. 230 – государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственная регистрация является юридическим актом признания со стороны государства возникшего перехода и обременения прав на недвижимое имущество и является единым доказательством возникающего права собственности.

Государственная регистрация носит правообразующее значение, а единственным основанием для перехода прав собственности на недвижимость является договор.

Исключение: продажа жилых помещений.

Договор подлежит государственной регистрации и государственная регистрация права собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием является перечень тех лиц, который повторяет право пользования помещением на момент продажи.

Три категории лиц:

1. Члены семьи прежнего собственника. Правовой статус определен ст. 292 ГК и 31 ЖК В гражданском праве нет понятия члены семьи. В СК – ст. 2 – те лица, которые связаны отношениями взаимного алиментирования (супруги, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки) В ЖК это и иные родственники, которые проживают совместно и ведут общее хозяйство.

2. Наниматели по договору коммерческого найма (ст. 677 ГК). Эти лица могут проживать в жилом помещении только в пределе действия договора (Предельный срок – 5 лет).

3. Отказополучатели на основании завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

62. Договор энергоснабжения: понятие, условия договора, обязанности сторон, ответственность за их нарушение.

По договору на энергоснабжение энергоснабжающая организация (ЭСО) обязуется подавать абоненту энергию через присоединенную сеть, а абонент обязуется:

1) Оплачивать фактически потребленную электроэнергию;

2) Обеспечивать безопасность эксплуатации находящегося в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов учета;

3) Соблюдать предусмотренный договором режим потребления электроэнергии.

Три видообразующих признака:

1. особенность энергии как товара

2. субъектный состав

3. способ исполнения договора (через присоединенную сеть)

ЭСО – коммерческая организация, которая на основании специального разрешения (лицензии) осуществляет в качестве основного вида деятельности продажу произведенной или приобретенной электроэнергии. Таким образом, в качестве ЭСО выступает как генерирующая организация, например электростанция, так и организация специально созданная для покупки и последующей перепродажи электроэнергии.

В качестве абонента может выступать как юридические, так и физические лица.

Статус абонента возникает только у того физического лица, кто непосредственно заключает договор с ЭСО. Здесь речь идет об адресном подключении. Граждане, в отношении которых реализовано коммунальное подключение не имеют статуса абонента и являются потребителями. Это собственники и наниматели в коммунальных (многоквартирных) домах. Здесь абонентами (субабонентами) выступает управляющая компания, а граждане заключают договор на коммерческое обслуживание.

Свойства энергии как товара:

1. Энергию невозможно накапливать и хранить для цели непрерывной подачи.

2. Процесс производства энергии непрерывен и неразрывно связан с ее транспортировкой и последующим потреблением.

3. Электроэнергия не может быть возвращена.

4. Энергию можно подавать только через присоединенную сеть, что подразумевает у абонента технические принимающие устройства, без которых договор не может быть заключен

Этим свойством обладают 2 вида энергии:

1. электрическая
2. тепловая.

Если через присоединенную сеть подается газ, нефть, мазут, вода, то эти отношения регулируются договором поставки.

Как правило, ЭСО занимают доминирующие положения на рынке, например РАО ЕС – монополист. Договор на энергоснабжение является публичным, причем отказ в заключении договора либо навязывание невыгодных условий можно обжаловать не только в суд, но и в территориальный орган антимонопольной службы.

Порядок заключения договора зависит от абонента:

Если абонент – гражданин-потребитель, то порядок упрощенный. Договор заключается на основе заявки абонента и считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети (подтверждение – абонентская книжка).

Если абонент – юридическое лицо, то в виде единого документа, подписанного сторонами. Здесь порядок на практике: на основании заявки будущего абонента ЭСО составляет и направляет проект договора: абонент в течение 30 дней должен выразить согласие путем подписания либо отказаться то договора, также может составить протокол разногласий. ЭСО в 30 дней согласовывает вариант абонента, подписав протокол, или может вернуть проект разногласий. Неурегулированные разногласия абонент вправе в 30 дней переданы на рассмотрение в арбитражный суд.

Договор с абонентом-гражданином заключается на неопределенный срок, если иного по предусмотрено по соглашению сторон.

Договор с юридическим лицом – на определенный срок (не установлено законом). По истечении договор не прекращается, а считается пролонгированным и действует до момента заключения нового договора или до момента отказа абонента энергии.

В отношении граждан-потребителей – это договор присоединения.

В отношении с юридическим лицом это не так поскольку, согласно ст. 541, 542, 544 ГК стороны должны определить условия о количестве и качестве энергии, о режиме подачи, о цене и порядке расчетов, а также основании его изменения и расторжения.

Если абонент – гражданин-потребитель, то количество энергии не лимитируется (по факту) и, наоборот, для юридического лица определяется по приборам учета.

Качество энергии. Электроэнергия характеризуется напряжением и частотой тока.

Тепло – давление и температура пара.

В отношении абонента-потребителя качество энергии устанавливается стандартами (ГОСТы).

Цена. Определяется антимонопольными органами, а если естественный монополист, то решением правительства, т.е. речь идет о ценовых тарифах. По договору может быть любая цена не выше цен тарифа. Порядок расчета определяется по соглашению сторон.

Односторонний отказ.

Гражданин-абонент - в любое время, уведомив ЭСО при условии оплаты фактически потребленной электроэнергии.

С юридическим лицом договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (ст. 532 – норма поставочная применяется субсидиарно). ЭСО по общему правилу может: отказаться от договора вообще или приостановить подачу электроэнергии.

При неоплате:

1. При неоплате ресурсов за 1 период платежа ЭСО письменно предупреждает о возможности ограниченной продажи энергии. При этом, ему назначается срок для подачи.

2. В случае задержки платежа сверх установленного в предупреждении срока ЭСО вправе ввести ограничение в подаче энергии до уровня так называемой «аварийной брони», уведомив об этом абонента за сутки.

3. При непогашении задолженности в течении 5 дней с момента истечения ограничения ЭСО вправе полностью прекратить подачу до полного погашения задолженности сообщив об этом не менее, чес за сутки.

Перерыв в подаче энергии не связанный с нарушением договора со стороны абонента допускается:

1) Неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента, которое угрожает аварии или создает угрозу жизни и безопасности граждан. Такое состояние должно быть удостоверено не самой ЭСО, а организацией Росэнергонадзора (обязан уведомить абонента).

2) Если имеет место авария на ЭСО, что вызывает прекращение/приостановление их основной производственной деятельности.