Договір найму (оренди): поняття, загальна характеристика, види

Відповідно до ст.759 ЦК за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір оренди є концесуальним, тобто набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Цей договір є двостороннім (його сторони набувають взаємних прав і обов’язків) та відплатним (тимчасове користування майном у формі оренди завжди здійснюється за плату).

Сторонами виступають наймодавець і наймач (орендодавець і орендар).

Наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка має право розпорядження цим майном у формі передання його у найм. Наймодавцем може виступати: власник майна, що передається у найм; особа, якій належать майнові права, що передаються у найм; особа, яка уповноважена за законом або договором на укладення договору найму певного майна. Наймачем може бути будь-яка фізична чи юридична особа.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при

неодноразовому використанні (неспоживна річ); визначена індивідуальними ознаками; сукупність таких речей, у тому числі цілі майнові комплекси; майнові права.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Істотною умовою договору оренди є плата, яка стягується з наймача за користування майном (орендна плата).

Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

65. Договір найму (оренди) земельної ділянки. Загальна характеристика.

Відповідно до ст.. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки є наймодавець та наймач (згідно із Законом України «Про оренду землі» - орендодавець та орендар).

Наймодавцями (орендодавцями) за договором найму (орендти)земельної ділянки можуть виступати фізичні та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні. Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та Кабмін в межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради у межах своїх повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності сільські, селищні, міські ради.

Наймачами (орендарями) земельних ділянок можуть бути:

1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та Кабмін в межах повноважень, визначених законом.

2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради ВР АРК в межах повноважень, визначених законом.

3) Громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні обєднання та організації, а також іноземні держави.

Відповідно до ЗУ «про оренду землі» істотними умовами договору найму (оренди) землі є:

1. Обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки)
2. строк дії догору оренди
3. орендна плата із зазначенням її розмру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
4. умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
5. умови збереження стану об’єкта оренди.
6. умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.
7. умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.
8. визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини
9. відповідальність сторін.

Об’єктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.

66. Договір найму (оренди) житла.(Глава 59 ст. 810-826 ЦК)

Договір найму (оренди) житла – це договір за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК).

Форма договору найму житла: Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Сторонами договору є: наймодавець та наймач, якими можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Обов'язки наймача житла 1. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. 2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. 3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло та за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі - вигодонабувачу. За договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

67. Договір підряду: поняття та юридична характеристика. (г. 61 ст.837 ЦК)

Договір підряду – це договір, за яким одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу.

Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.

Підрядник має право залучити до виконання роботи інших осіб (субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за результат їхньої роботи. У цьому разі підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядником - як замовник.

По своїй юридичні природі договір підряду відноситься до числа відплатних, взаємних, консенсуальних, двосторонніх. В якості окремих видів ЦК передбачає побутовий підряд, будівельний підряд, підряд на виконання проектних та пошукових робіт.

Форма договору підряду повинна відповідати загальним правилам про форму правочинів. Найбільш поширена проста письмова форма.

Предметом цього договору є будь-яка робота, що виконується за завданням замовника. Результат роботи - це та матеріалізована форма, наприклад, об'єкт будівництва, проектно-кошторисна документація, що опосередковує виконану роботу.

Сторонами в договорі підряду є підрядчик і замовник. Підрядчик — це особа, яка бере на себе обов'язок виконання замовленої роботи (послуги), а замовник — це особа, яка замовляє виконання певної роботи (послуги), беручи на себе обов'язок прийняти і оплатити її результат.

Договірними сторонами можуть виступати як юридичні, так і фізичні особи. Підрядні роботи виконують спеціально створені для цього підприємства (будівельні, будівельно-монтажні, у сфері побутового обслуговування тощо), а також інші підприємства що займаються виробничо-господарською діяльністю. Звичайно спеціалізовані підприємства виступають як підрядчики. Підрядчик має право доручити виконання певної роботи третім особам — субпідрядникам.

Договір підряду дуже важливо відмежовувати від інших близьких за зовнішніми ознаками договорів, оскільки неправильне застосування до підрядних відносин законодавства, що регулює інші договірні відносини, може суттєво порушити права сторін.

Суттєвими в договорі підряду є умови, що стосуються його предмета, ціни та строку виконання. Саме вони і визначають зміст договору підряду, його особливості.

Наступною суттєвою умовою договору підряду є ціна, тобто грошова сума, належна підрядчику за виконане замовлення. Визначення ціни багато в чому залежить від складу сторін договору. На виконання робіт, передбачених договором підряду, складається кошторис, згідно з яким і визначається ціна замовлення.

Третьою суттєвою умовою договору підряду є строк його виконання, яким визначається момент завершення підрядних робіт і здачі їх результатів замовнику. Цей строк встановлюється за погодженням сторін або відповідними нормативними актами, адміністративно-плановими завданнями, у яких передбачаються максимальні строки виконання робіт.

68. Відповідальність підрядника за неналежну якість роботи.(Ст. 858 ЦК)

Якщо робота виконана підрядником з відступами від умов договору підряду, які погіршили роботу, або з іншими недоліками, які роблять її непридатною для використання відповідно до договору або для звичайного використання роботи такого характеру, замовник має право, якщо інше не встановлено договором або законом, за своїм вибором вимагати від підрядника:

1) безоплатного усунення недоліків у роботі в розумний строк;

2) пропорційного зменшення ціни роботи;

3) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків, якщо право замовника усувати їх встановлено договором.

Підрядник має право замість усунення недоліків роботи, за які він відповідає, безоплатно виконати роботу заново з відшкодуванням замовникові збитків, завданих простроченням виконання. У цьому разі замовник зобов'язаний повернути раніше передану йому роботу підрядникові, якщо за характером роботи таке повернення можливе.

Якщо відступи у роботі від умов договору підряду або інші недоліки у роботі є істотними та такими, що не можуть бути усунені, або не були усунені у встановлений замовником розумний строк, замовник має право відмовитися від договору та вимагати відшкодування збитків.

Умова договору підряду про звільнення підрядника від відповідальності за певні недоліки роботи не звільняє його від відповідальності за недоліки, які виникли внаслідок умисних дій або бездіяльності підрядника.

Підрядник, який надав матеріал для виконання роботи, відповідає за його якість відповідно до положень про відповідальність продавця за товари неналежної якості.

До вимог щодо неналежної якості роботи, виконаної за договором підряду, застосовується позовна давність в один рік, а щодо будівель і споруд - три роки від дня прийняття роботи замовником.

69. Права та обов’язки сторін за договором перевезення вантажів. (Г. 64 Ст. 909 ЦК)

Перевезення вантажу, пасажирів, багажу, пошти здійснюється за договором перевезення.

За договором перевезення вантажу одна сторона (перевізник) зобов'язується доставити довірений їй другою стороною (відправником) вантаж до пункту призначення та видати його особі, яка має право на одержання вантажу (одержувачеві), а відправник зобов'язується сплатити за перевезення вантажу встановлену плату. Договір перевезення вантажу укладається у письмовій формі. Укладення договору перевезення вантажу підтверджується складенням транспортної накладної (коносамента або іншого документа, встановленого транспортними кодексами (статутами). Сторонами в договорі перевезення вантажу є перевізник і відправник а також одержувач вантажу.

Перевізниками вважаються ті транспортні організації, які наділені правами юридичної особи та яким надано право укладати договори перевезення безпосередньо або через свої підрозділи транспортними статутами (кодексами): залізниці, річкові та морські пароплавства, авіаційні підприємства, автогосподарства.

Перевізник зобов'язаний надати транспортні засоби під завантаження у строк, встановлений договором.

Відправник вантажу має право відмовитися від наданого транспортного засобу, якщо він є непридатним для перевезення цього вантажу.

Відправник повинен пред'явити у встановлений строк вантаж, який підлягає перевезенню, в належній тарі та (або) упаковці; вантаж має бути також замаркований відповідно до встановлених вимог.

Перевізник має право відмовитися від прийняття вантажу, що поданий у тарі та (або) упаковці, які не відповідають встановленим вимогам, а також у разі відсутності або неналежного маркування вантажу.

Перевізник відповідає за збереження вантажу, багажу, пошти з моменту прийняття їх до перевезення та до видачі одержувачеві

Перевізник зобов'язаний доставити вантаж до пункту призначення у строк, встановлений договором, якщо інший строк не встановлений транспортними кодексами (статутами), іншими нормативно-правовими актами та правилами, що видаються відповідно до них, а в разі відсутності таких строків - у розумний строк.

Вантаж, не виданий одержувачеві на його вимогу протягом тридцяти днів після спливу строку його доставки, якщо більш тривалий строк не встановлений договором, транспортними кодексами (статутами), вважається втраченим.

Одержувач вантажу повинен прийняти вантаж, що прибув після спливу зазначених вище строків, і повернути суму, виплачену йому перевізником за втрату вантажу, якщо інше не встановлено договором, транспортними кодексами (статутами).

У разі прострочення доставки вантажу перевізник зобов'язаний відшкодувати другій стороні збитки, завдані порушенням строку перевезення, якщо інші форми відповідальності не встановлені договором, транспортними кодексами (статутами).