Риэлтерские фирмы

На товарном рынке особую значимость приобретает недвижи­мость (недвижимое имущество). Недвижимые вещи как товары одновременно включают в себя и необходимость потребителям, и затраты, и инвестиции, без которых практически невозможно владеть и пользоваться ими.

Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования для осуществле­ния определенной экономической, коммерческо-хозяйственной функции или личного потребления. Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца в данном месте, количестве, качестве в течение определенного периода.

Недвижимость на товарном рынке включает: земельный уча­сток, лесной участок, здания (жилые, офисные, производствен­ные, складские и др.), сооружения (мосты, эстакады, тоннели, дороги, в том числе железнодорожные пути). Недвижимое иму­щество как товар представляет собой объект сделок (купли-про­дажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качест­венные и количественные характеристики.

Управлению недвижимостью на товарном рынке присущи следующие характеристики:

• четкость и конкретность (точная и ясная формулировка со­держания, объема и времени);

• реальность (наличие, определенная ограниченность, по­требительские функции);

• измеримость (возможность количественной и качествен­ной оценок).

Управление рынком недвижимости преследует такие цели, как:

• реализация конституционных прав юридических и физиче­ских лиц на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; установление на рынке недвижимости определенных условий и порядка работы всех его участников, защита их от недобросовестности, мошенни­чества преступных организаций и лиц; создание условий для инвестиций; обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;

• рациональное налогообложение в интересах всех участни­ков рынка;

• создание благоприятных условий для производства, тор­говли, транспорта, связи, решения жилищных проблем.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность объ­ектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществ­ляемых профессиональными участниками рынка недвижимости или при их посредничестве.

В связи с развитием рынка недвижимости возрастает роль риелторских фирм. Риелторская деятельность осуществляется на постоянной основе профессионалами и направлена на оказание другим лицам услуг при совершении операций с объектами не­движимости за определенное вознаграждение.

Риелторская фирма — юридическое лицо независимо от ор­ганизационно-правовой формы, а также индивидуальный пред­приниматель, обладающие лицензией на право осуществления риелторской деятельности.

Риелтор (от англ. realtor — торговец недвижимостью) физиче­ское лицо, специально подготовленное для работы на рынке не­движимости, прошедшее аттестацию, зарегистрированное в каче­стве индивидуального предпринимателя и имеющее лицензию на право занятия риелторской деятельностью.

Участниками риелторской деятельности являются профессио­нальные специалисты, осуществляющие посреднические услуги с недвижимостью как физические или юридические лица, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, лицензирование этой деятельности.

В обязанности риелторов входят:

• предъявление лицензии по требованию контролирующих органов и потребителей риелторских услуг;

• информирование потребителя риелторских услуг;

• предоставление клиенту достоверной и полной информа­ции в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике, которая может быть получена на законных основаниях; после изучения конъюнктуры товарного рынка недвижи­мости информирование о ней потребителя — клиента ри­елторских услуг;

• обеспечение правовой защиты интересов клиента путем составления проектов сделок, их содержания, разъяснения прав и обязанностей, правовых последствий сделок*

• обеспечение сохранности документов, полученных от по­требителей риелторских услуг для совершения сделок*

• неразглашение информации, полученной в ходе проведе­ния сделок, за исключением случаев, предусмотренных за­конодательством.

Потребители риелторских услуг имеют права и обязанности:

• предъявлять риелторской фирме (риелтору) полные и дос­товерные сведения и документы на объекты недвижимого имущества, о правах на них и о собственнике;

• проверять полномочия риелторских фирм и индивидуаль­ных риелторов;

• получать от риелторских фирм (риелторов) всю информа­цию о конъюнктуре товарного рынка недвижимости кон­кретных объектах недвижимости и их владельцах, характере и особенностях сделок;

• обращаться в специальные органы и иные компетентные государственные органы, саморегулируемые организации ри­елторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риелторских услуг.

Большинство услуг, предоставляемых риелторами, Имеет осо­бое значение по причине их непосредственной связи с перехо­дом прав на недвижимое имущество.

Недвижимость является объектом собственности для боль­шинства российских граждан. Приватизация включила в гражданский оборот значительную часть жилого фонда Российской Федерации, создала условия для формирования рынка жилья.

Актуальность проблемы снижения риска участников рынка недвижимости, и прежде всего граждан, возрастает по мере раз­вития товарного рынка недвижимости.

Возникла проблема унификации подходов к регулированию риелторской деятельности по всей территории страны, сбаланси­рованности развития первичного и вторичного рынков недвижи­мости, достижения оптимального взаимодействуя всех профес­сиональных участников данного рынка.

Для успешной работы на рынке риелторов надо оперативно и полностью учитывать их запросы, большая часть которых зависит от взаимоотношении с различными органами исполнитель­ной власти, иными государственными организациями и учрежде­ниями. Риелторы нуждаются в точной информации об объектах сделок с недвижимостью и о заинтересованных в них субъектах товарного рынка. Такая информация стала основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обра­щаться именно в риелторские фирмы (к риелторам) за получением услуг по сделкам с недвижимостью, а не заниматься этой пробле­мой самостоятельно на свой страх и риск.

К числу сведений, предоставляемых риелторам по их запро­сам, относятся:

• сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собст­венности государства и муниципальных образований, и его характеристики;

• сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собст­венности юридических и физических лиц, и его характе­ристики;

• сведения о владельце недвижимого имущества.

Предоставляемые риелторам сведения касаются только от­крытых, доступных объектов недвижимого имущества, не отно­сящегося к режимным объектам, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Сведения об эксплуатационных характеристиках объектов не­движимого имущества риелторам предоставляются также органа­ми жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуще­ствляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.

Сведения о физических лицах предоставляются органами внутренних дел (о фактах прописки или регистрации), органами социального обеспечения (о лицах, относящихся к особым кате­гориям граждан, признанных в установленном порядке ограни­ченно или полностью недееспособными), органами регистрации актов гражданского состояния (о факте регистрации брака), специализированными лечебными учреждениями (о состоянии граждан на учете).

Риелторская деятельность осуществляется в различных видах.

1. Агент или поверенный. Агентский договор может предусмат­ривать возложение на риелтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуще­ствлять в отношении указанного в договоре недвижимого иму­щества определенные коммерческие и юридические действия. Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществлять от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недви­жимого имущества определенные коммерческие и юридические действия.

2. Комиссионер, или дилер. Подоговору комиссии, заключен­ному с потребителем услуг, риелтор принимает на себя обязатель­ство от своего имени и за счет комитента совершить одну или не­сколько сделок с недвижимым имуществом. Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимость, являю­щаяся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок ку­пли-продажи, находится в собственности самого риелтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).

3. Организатор торговли недвижимым имуществом. Риелтор предоставляет участникам сделок с недвижимым имуществом комплекс услуг, способствующих надлежащему заключению и ис­полнению таких сделок, в том числе:

• по информационному обеспечению участников сделок (пре­
доставление информации об объектах, ценах на них, иной
информации);

® по контактам с бюро технической инвентаризации, связанных с оценкой недвижимого имущества;

• по оформлению договоров;

• по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

4. Консультант. Риелтор предоставляет консультационные
услуги по:

• изучению конъюнктуры рынка недвижимого имущества (спрос, предложение, конкуренция и др.);

• динамике цен и ценообразованию на недвижимое иму­щество;

• новинкам, тенденциям на рынке недвижимого имущества;

• риелтор оказывает также иные возмездные услуги, способ­ствующие гражданскому обороту недвижимого имущества.

Предоставление риелторских услуг юридическим и физиче­ским лицам осуществляется на основании заключенных между ними и риелторской фирмой (риелтором) письменных догово­ров в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Договор, заключенный с потребителем-клиентом, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, связанных с недвижимым имуществом, обязанность оказания которых возлагается на риелтора, а также пределы полномочий риелтора в пред­ставлении интересов заказчика в отношениях риелтора с третьими лицами. Обязательным условием договора является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риелтору за оказание услуги.

Риелторская деятельность является сугубо рыночной. Вместе с тем она подлежит государственному регулированию посредством:

• ведения единого реестра риелторских фирм и индивидуаль­ных риелторов;

• организации лицензирования риелторской деятельности всоответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности;

• участия в проведении экспертиз в сфере риелторской дея­тельности и операций на рынке недвижимости;

• обязательного включения в реестр сведений о риелторской фирме (риелторе), данных о прохождении аттестации риелторами, данных о нарушениях лицензиатом лицензионных требований и условий.

Объективно риелторская деятельность в стране находится в начальной стадии и, хотя уже достигла определенных количест­венных и качественных результатов, нуждается в дальнейшем со­вершенствовании.