Статья 607. Объекты аренды 6 страница

§ передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

§ с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Для отдельных видов договора характерно то, что они заключаются на определенный срок. Истечение этого срока прекращает действие договора, и он уже не может быть расторгнут, даже если он частично или полностью не исполнен. Такие договоры могут расторгаться только досрочно.

По требованию наймодателя досрочное расторжение договора коммерческого найма возможно в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке в следующих случаях:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — невнесение платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о расторжении договора на срок не более года;

— использование нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение ими прав и законных интересов соседей. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и, если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, вправе в судебном порядке расторгнуть договор.

В соответствии с ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает состояние имущества;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Согласно ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Именно в развитие данного положения в ГК включено указание на то, что договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

38. Временные жильцы и поднаниматели.

Статья 80. Жилищный кодекс

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Статья 76. Жилищный кодекс.

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

39. Договор подряда: понятие, виды, субъектный состав. Предмет договора.

Статья 702. Договор подряда

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Стороны в договоре подряда – заказчик и подрядчик. Заказчиком является сторона, которая поручает другой стороне выполнение определенной работы, а подрядчиком – сторона, которая обязуется выполнить работу. И заказчиком и подрядчиком могут выступать как граждане так и юридические лица. Граждане вправе принимать на себя выполнение работ, лишь будучи полностью дееспособными.

Подрядчик при выполнении работ вправе привлекать других лиц, перепоручая им выполнение части работ. Юридические лица широко привлекают к выполнению работ специализированные подрядные организации, особенно в таких сферах деятельности, которые требуют специального лицензирования, например, выполнение проектных работ, прокладка средств связи и т.д. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо субподрядчиком.

Предметом договора подряда является результат выполненной работы. В зависимости от задания заказчика и вида работ, результат может выражаться в создании новой вещи либо в восстановлении, улучшении или ином изменении уже существующих вещей (ст. 703 ГК РФ).

40. Условия договора подряда: предмет, цена, срок. Риск в подряда.

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, дополнительные и случайные.

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора подряда являются конкретизированные работы и сроки, в которые подрядчик эти работы должен выполнить. Без указания этих данных договор подряда не будет считаться заключенным.

существенные условия договора подряда:

· Предмет договора подряда. Как уже отмечалось в разделе "Предмет договора подряда" им являются "результат выполненной работы". Согласно п.1 ст.703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы, но в любом случае, целью договора подряда является получение вещественного результата.

· Срок договора подряда. В тексте необходимо указывать два срока договора подряда: срок начала и срок окончания работы (ст.708 ГК РФ). Дополнительно по согласованию сторон в договоре подряда могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Как правило, подрядчик несет ответственность за нарушение любых сроков договора подряда (как начального и конечного, так и промежуточных).

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора подряда являются:

· Сторона, определяющая способ выполнения работ. Подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, если иное не предусмотрено договором (п.3 ст.703 ГК РФ).

· Сторона, иждивением которой выполняются работы. Работа по договору подряда выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами, если иное не предусмотрено договором подряда (п.1 ст.704 ГК РФ).

· Оплата договора подряда. В договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения (ст.709 ГК РФ). При отсутствии условий об оплате договора подряда, его цена определяется в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ. Цена работы (или смета) по договору подряда может быть приблизительной или твердой. Приблизительной является смета, от положений которой в ходе выполнения договора подряда возможны отступления. Твердой считается смета, от положений которой отступления не допускаются. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Пересмотр твердой оплаты договоре подряда, как исключение, допускается: при существенном изменении обстоятельств выполнения работы по договору подряда (по правилам ст.451 ГК РФ); при наличии экономии подрядчика (п.1 ст.710 ГК РФ); при ненадлежащем качестве выполненных по договору подряда работ (п.1 ст.723 ГК РФ), при неиспользовании подрядчиком по договору подряда всего материала заказчика (п.1 ст.713 ГК РФ).

· Привлечение субподрядчиков. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), сам при этом выступая в роли генерального подрядчика, если иное не предусмотрено договором (ст.706 ГК РФ).

· Распределение полученной подрядчиком экономии. Подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ. В договоре подряда может быть предусмотрено иное распределение полученной экономии (ст.710 ГК РФ).

· Порядок оплаты работ. Заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы, если иное не предусмотрено договором (ст.711 ГК РФ).

· Порядок приемки работ. Ст.720 ГК РФ регулирует порядок приемки работ заказчиком, устанавливая основные правила приемки работ, выявления и оспаривания недостатков.

· Порядок и объемы содействия заказчика. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы (ст.718 ГК РФ).

· Качество работ. Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода (ст.721 ГК РФ, ст.722 ГК РФ).

· Обмен информацией. Подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором (ст.726 ГК РФ).

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор подряда может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Выделяют следующие виды рисков в договоре подряда: