Проблема формирования объекта недвижимости

В общем случае в странах, не познавших национализации собственности или в России до 1917 года тот комплекс, который в целом составляет недвижимое имущество, с момента своего появления формируется в пределах границ земельного участка. Конфигурация участка нередко является основным обстоятельством, определяющим и конфигурацию строений на нем, их высоту, возможности использования. Причины этого состоят в том, что обычно любому строительству на новом месте предшествует приобретение земельного участка в заранее определенных границах, которые определяют пределы как этого строительства, так и всех последующих перестроек. Таким образом, любой развивающийся в таких условиях объект был принужден стать самодостаточным в пределах границ своего земельного участка.

Современная российская задача обусловлена процессом развития, которое носит обратный характер – необходимо определить границы земельных участков уже существующих построек, которые либо вообще построены без формирования земельного участка, либо границы их земельных участков ушли в историю и восстанавливать ли их, или создавать новые – остается открытым вопросом (Санкт-Петербург и его центр не составляют в этом исключения и не демонстрируют никакой особенности радикального свойства). И именно здесь встает вопрос, – что взять за основу? Современная практика в целом основывается либо на узаконении реального землепользования, если таковое “самой жизнью” выделено в натуре (например, забором, или просто сложившейся практикой парковать на некой площадке возле здания автомобили), либо на предположении о том, что земельные участки существующих строений, хотя бы в неком виде, но существуют – пусть они и не обнесены заборами, рвами, и даже, как правило, не известны владельцам этих строений, но почти всегда имеются документы, подтверждающие наличие некой территории, относящейся к зданию – землеотвод под его строительство, уборочная территория и т.д. Утверждение о том, что, например, землеотвод может служить основой для межевания (не говоря уже о других предложениях) содержит изрядную долю лукавства, ведь всем хорошо известно, что землеотводы, как правило, служили удобству организации конкретных строительных работ, что никто не планировал их как приделы будущего реального землепользования и тем более как территориальные пределы возможного развития недвижимости – при таком развитии один землеотвод легко заменялся другим, накладываясь на территории соседних землеотводов, даже не замечая их. Нисколько не меньше столь же случайные и ничем не оправданные обстоятельства сформировали границы участков и реального землепользования, об этом свидетельствует обилие таких участков, имеющих конфигурацию, далекую от той, которая должна была бы появиться, если бы эти границы формировались под руководством правил рационального землеустройства (но таковых правил еще нет).

Итак, в чем же должны состоять цели формирования объекта недвижимости, учитывая условия названной современной российской задачи?

Глобальной задачей формирования объектов недвижимости является обеспечение процветание и развитие недвижимого фонда в новых хозяйственных условиях. При этом совершенно очевидно, что формирование объекта недвижимого имущества не должно отрицательно повлиять на существующие возможности использования этого объекта, его эксплуатации и ремонта. Следовательно, одной их целей формирования объекта недвижимости является юридическое обеспечение целостности комплекса недвижимого имущества, как единой вещи. Второй целью является обеспечение возможности развития этого имущества.

Достижение этих целей требует решения задач в следующих областях:

n формирование объекта недвижимости как комплексной вещи;

n организации межевания на принципах рационального землеустройства, а также

n на принципах соседского права.

Здесь надо сделать некоторое отступление. Что есть вещь? Чем вещь отличается от просто предмета – всякий ли предмет может быть воспринят как вещь? Главной особенностью вещи является ее свойство быть самодостаточной для того, чтобы приносить человеку какую-либо пользу. Значительное большинство предметов такими свойствами не обладают – чаще всего это лишь части, детали вещей, которые полезны лишь постольку, поскольку с их помощью обеспечивается полезность некой вещи. Но, взятая сама по себе, «деталь» не имеет никакой пользы, она бессмысленна, как бессмысленно и развитие правоотношений между людьми в отношении ее. Однако бессмысленно и существование вещи, утратившей какую-либо деталь, без которой ее полезность оставляет ее, как душа, оставляющая погибшее тело. То есть, весьма ценная, нужная и полезная вещь благодаря легкомысленному пренебрежению к ее деталям может легко оказаться бесполезным ненужным предметом. Это справедливо и в отношении недвижимой вещи. Например, – жилое здание, которое в силу каких-то особых причин не может быть подключено к сети водоснабжения или канализации. Из этих наблюдений следует, что обычно недвижимая вещь представляет собой комплекс, все составляющие которого, каждое в своей мере, обеспечивают ее возможность быть востребованной. Однако наше законодательство признает «комплексность» только за одним родом недвижимых вещей – за предприятием (Ст. 132 ГК). Более того, юристами и представителями современной российской юстиции с непонятной и необъяснимой настойчивостью утверждается, что в общем случае объект недвижимости нельзя рассматривать как комплекс, ибо это можно делать исключительно только в отношении предприятия. Нет необходимости надолго останавливаться на непоследовательности и нелогичности такой позиции: что именно в правовом смысле так радикально отличает производство от обыкновенной жилой квартиры, тем более что это производство может в каком-нибудь конкретном случае оказаться непосредственно под (над) этой квартирой (ремонтная мастерская во встроенном помещении жилого дома)?

Кроме того, в данном случае мы имеем ввиду несколько иной комплекс, который описан в ст. 132 ГК, а именно комплекс, в который не входят инвентарь, сырье, продукция, долги предприятия, товары в пути и иные подобные активы (пассивы), но входит все то, что может принять в себя и обеспечить всем тем, чем обязана обеспечить именно недвижимость, как то предприятие, которое в данный момент его населяет, так и иное предприятие, которое придет на смену с новым инвентарем, сырьем и прочим. Недвижимость обеспечивает своего «постояльца» не только стенами, но и комплексом инженерного обеспечения, территориальным пространством, и многими специфическими особенностями, характеризующими только данную недвижимость, например, железнодорожным вводом, двором для организации автопарка, собственной системой водозабора, сети и станций подкачки технической воды, очистных сооружений, стационарным промышленным оборудованием – это, что касается промышленной недвижимости. Но даже жилье – простейшее из объектов недвижимости, следует рассматривать как объект, обеспечивающий определенную технологию использования. «Квартира – это машина для жилья» (Ле Карбюзье). Повторим, существующий используемый или готовый к использованию объект недвижимости – это определенный комплекс.

Итак, формирование недвижимого имущества призвано обеспечить единство этого комплекса и прежде чем приступить к этому делу, необходимо озаботиться вопросом, что именно его составляет в каждом конкретном случае. В общем случае он состоит из:

n земельного участка;

n строений, хозяйственных площадок и других функционально необходимых сооружений и элементов благоустройства территории;

n инженерных сетей и сооружений, находящихся за пределами земельного участка, посредством которых строения и элементы благоустройства подключаются к магистральным (микрорайонным) инженерным сетям (см. рисунок);

n права на транспортную и пешеходную связь территории участка с внешними транспортными коммуникациями;

n сервитутов, обеспечивающих эту связь, а также возможность существования, эксплуатации и ремонта инженерных и транспортных сетей объекта, находящихся за пределами его территории;

n долевое участие в собственности на объекты, необходимые для полноценного функционирования данного объекта и входящие в имущественные комплексы нескольких объектов недвижимости (см. рисунок);

n другие части, отчуждение которых делает невозможным использование объекта в соответствии с его функциональным назначением или наносит радикальный ущерб качественным характеристикам этого использования.

Рис. 1 В качестве примера приведена схема одной из инженерных сетей, посредством которой каждое здание подключается к магистральной сети. На схеме легко различимы участки сети, включающиеся в имущественный комплекс каждого отдельного объекта недвижимости, но частично выходящие за пределы его границ (сети двух нижних объектов), а также участка сети, право собственности на который в определенных долях следует отнести к комплексам недвижимого имущества этих объектов.

Исходя из уже имевших на эту тему дискуссий, можно сделать вывод, что чувство наибольшей неожиданности вызывает утверждение о том, что инженерные сети и сооружения, находящиеся за пределами земельного участка, посредством которых строения и элементы благоустройства подключаются к магистральным (микрорайонным) инженерным сетям, а также некие, «внешние» по отношению к земельному участку имущественные права необходимо рассматривать как неотъемлемые элементы объекта недвижимости. Однако такая практика является нормальной для законодательства иных стран. Например: «... Если здание или другое сооружение расположены вне границ данной недвижимости, но спроектированы для выполнения сервитута с выгодой для данной недвижимости, они должны считаться улучшениями данной недвижимости. То же для труб и кабелей, которые расположены вне границ данной недвижимости, согласно решения, вынесенного на основе Акта о сетях» (Шведский Земельный кодекс, п.1, Гл.2); а также «Права, связанные с правом собственности на земельный участок, признаются составными частями последнего» (§ 96 Германское Гражданское уложение). Напомним, что другими составными частями земельного участка являются также здания, сооружения, деревья и прочее.

Из предложенного понимания недвижимости как вещи, следует нечто большее, чем просто возможность ее существования в современном качестве, провозглашенная выше как цель межевания. К сожалению, строительство и реконструкция в период социализма велись без учета необходимости обеспечения возможности будущего развития отдельно взятого строительного объекта. Плановый характер хозяйствования при государственной собственности на всю недвижимость как бы априори теоретически позволял осуществить любую реконструкцию и развитие. Однако практически возникновение такой потребности даже не предполагалось. Сегодня с разрушением государственной собственности на недвижимость, с появлением множественности совершенно законных и независимых друг от друга эгоистических интересов владельцев соседствующих объектов, такая характеристика, как степень возможности автономного развития недвижимости, является одной из основных, говорящих о степени полноценности ее как объекта и оборота и инвестиций. Например, первое, что приходит в голову и чаще всего реализуется на практике, относительно формирования земельного участка для существующего здания Г-образной формы – участок, повторяющий эту форму:

Рис. 2. Пример весьма вероятного, но, скорее всего, необдуманного решения о выделении земельного участка существующего здания.

Это, казалось бы, естественное решение вступает в противоречие с требованием о долгосрочном использовании объекта и возможности его полноценного развития – в случае, если его владелец примет решение о сносе здания и строительстве нового, то он с разочарованием для себя обнаружит, что может построить лишь нечто подобное, в чем, вероятно, и нет никакого смысла.

То, что помешает, сковывает развитие недвижимости рассмотрено ниже, в разделе, посвященным принципам рационального землеустройства.

Другим следствием признания за недвижимостью свойств вещи является то, что она имеет минимально необходимое для ее существования наполнение, единство которого представляет собой неделимую целостность. Конечно, возможно формирование объекта недвижимости, который в перспективе может быть расчленен на два или несколько новых объектов, но такое членение возможно лишь до известного предела, который специалистам по формированию объектов недвижимости должен быть хорошо известен. Необходимо совершенно ясно понимать, что в ходе межевания от объекта недвижимости нельзя отделять некие части, как от буханки хлеба отрезают ломти, даже если остающаяся после такого усечения часть сохраняет самодостаточность как недвижимая вещь – дело в том, что и отсоединяемые части так же должны быть самодостаточными недвижимыми вещами. Иными словами сложившаяся застройка состоит из неделимых атомов, структура которых не может быть без печальных последствий изменена при межевании, а только в ходе радикальной реконструкции, например – сносе застройки квартала или его части и одновременном переделе границ земельных участков. Это соображение необходимо иметь ввиду при формировании отдельно взятого объекта при спорадическом характере его учета, поскольку именно в этих случаях и возникают наиболее противоестественные новообразования в существующей застройке. Их не трудно рассмотреть на рисунке ниже.

Рис. 3. Пример реальных результатов современного межевания квартала исторической застройки Санкт-Петербурга

Данный пример взят из санкт-петербургской реальности (квартал между Невским проспектом и Стремянной улицей). Здесь мы обнаруживаем и неоправданное членение исторически сложившихся домовладений (при этом создаются объекты, судьба которых – находящихся в глубине квартала, полностью подчинена судьбе других – выходящих на красную линию); и формирование объекта на основе части домовладения притом, что «огрызки» его (домовладения), остаются с гарантированно неясной судьбой; формирование границ земельного участка по обрезу фундамента; и регистрацию в качестве трех юридически самостоятельных объектов, являющихся частями единого строительного объекта, который своим телом проходит насквозь через квартал – отеля «Невский Палас». Причиной последнего является то, что новый в этом квартале объект – отель, явился реализацией проекта, который предусматривал объединение двух домовладений и интеграцию в новые строительные конструкции старых конструкций фасадных и некоторых иных капитальных стен лицевых корпусов этих домовладений. Создан новый единый неделимый объект, но в кадастре он отражен тремя независимыми объектами.

Обратимся к подробному анализу еще одного петербургского примера.

В Санкт-Петербурге 20 марта 1997 года губернатором города был утвержден “Порядок регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества”, в след за чем председатель КЗРиЗУ подписал “Положение о порядке осуществления мероприятий ... по государственной регистрации кондоминиумов ...”. Этот документ и должен был, как ожидалось, обеспечить деятельность по формированию границ необходимой методической базой. Но он был посвящен только перечислениям действий подразделений земельного комитета по формированию и регистрации границ кондоминиума в рамках имеющегося эксплуатируемого опыта. О достоинствах и недостатках этого документа можно сказать многое. Но ограничимся упоминанием Примечания 1 к статье 2.2.3 этого документа[36], которое предполагает возможность формирования земельного участка существующего здания по обрезу его фундамента.

Как результат – первый же кондоминиум, прошедший процедуру формирования и регистрации имущественного комплекса, Малодетскосельский 32-б, получил земельный участок, очерченный по границам пятна застройки (на рисунке – заштрихованный корпус; толстыми линиями показаны брандмауэрные, безоконные стены), площадью 360 кв. м. Странность поступка специалистов, формировавших участок, обнаруживается уже при первом взгляде на дом со стороны двора: дом имеет, отделенную оградой от всего остального пространства, территорию шириною никак не меньше ширины самого дома. Эта территория не только отгорожена, но и охраняется сторожем в униформе, дежурящим в сторожевой будке. Вполне понятны причины, подвигшие к решению владельцев помещений в этом корпусе о такой минимизации своего участка, – никто посторонний никогда и не подумает занять ее, поскольку застроить ее или же использовать как-либо еще не позволят строительные, санитарные и противопожарные нормы. Даже реальное использование ее хотя бы в качестве территории общего пользования лишено какого-либо смысла не только для всех прочих горожан, но даже для жителей соседних корпусов, разве что детям можно было бы включить ее в пространство своих дворовых игр, но тем, в данном случае, и без того места хватает в избытке. Таким образом, эта территория фактически находится в полном владении домовладельцев корпуса 32-б, но земельный налог на нее ими не платится (большая часть площади корпуса используется по нежилому назначению, поэтому речь идет о вполне полноценном налоге), ответственность, в том числе – материальная, за содержание ее лежит на городском бюджете.

Рис. 4. Выделение земельного участка кондоминиума (дом 32-б) в существующей застройке

При более близком знакомстве обнаруживается, что корпус, в пределах которого зарегистрирован кондоминиум, был построен в 1995 году на части участка № 32 по Малодетскосельскому проспекту на пятне снесенного некогда лицевого флигеля. Остальные строения этого адреса остались вне кондоминизации и оформления какой-либо юридической определенности. Сепаратными действиями хозяев лицевого корпуса они оказались внутри квартала отрезанными от непосредственной связи с общегородскими коммуникациями: новый корпус не имеет собственного арочного проезда, пройти или подъехать не только к дворовым корпусам, но и отделенной охраняемой территории самого кондоминиума теперь возможно лишь через проезд соседнего дома № 30 или по внутриквартальному проезду с набережной Обводного канала с противоположной стороны квартала. В обоих случаях приходится пользоваться фактической территорией участка № 30. Так что, когда владельцы его очнуться и пожелают оформить свои права на участок, им предстоит неприятное открытие, что буквально вся незастроенная территория его представляет собой сплошной сервитут в пользу соседнего участка (заметим в скобках, что это не та вынужденная ситуация, вызванная некими изначальными обстоятельствами, когда собственники одного объекта вынуждены согласиться на ограничения своих прав в пользу собственника ущербного в чем-то объекта: не было никаких планировочных или технических препятствий для иного, не затрагивающего интересов соседей, проектного решения).