Основная «конструктивная схема» недвижимой вещи.

Желание построить цивилизованный институт недвижимости требует определенности прав на недвижимость, а это в свою очередь недостижимо без определенности самого объекта права, то есть объекта недвижимости во всем многообразии его внутренних конструкций.

Обычно для определения объекта недвижимости достаточно определенности его границ и утверждения, что все недвижимое, что находится в пределах этих границ составляет единый комплекс недвижимого имущества. Границами земельного участка практически во всех национальных законодательствах называются вертикальные плоскости, которые пересекают поверхность земли по замкнутому контуру, обрамляющему этот участок. Таким образом в имущественный комплекс объекта недвижимости попадают и все недра вплоть до земного ядра в одну сторону, а в другую - бесконечные просторы Вселенной.

Законодательство России избежало столь широкой трактовки права собственности на земельный участок, отнеся его только на плоскую поверхность почвенного слоя земельного участка в установленных границах. Однако в отечественной юридической практике понятие «земельный участок», так же как и во всем мире, обозначает не двумерный, а трехмерный объект, распространяющийся как вниз, так и вверх от почвенного слоя. Ибо от двумерного объекта никакого практического прока нет и быть не может. Следует правда указать, на то, что периодически юристы, отстаивая чьи-то заинтересованные позиции, настаивают на том, что будто бы право собственности на недвижимую вещь ограничивается ее верхними габаритами, а пространство прямо над ним находится в государственной собственности. Например, этот аргумент можно услышать в судах, рассматривающих иски жильцов на реконструкцию чердаков в мансарды (читай – надстройки дома новым мансардным этажом).

Следует также указать, что в одном из законопроектов о внесении изменений в ряд законодательных актов, предложено следующее определение понятия «граница земельного участка»: описанная в документах государственного земельного кадастра замкнутая условная линия, и проходящая через эту линию вертикальная поверхность, определяющая пространственный предел действия прав и обязанностей, связанных с земельным участком (частью земельного участка).[33]

Требование полезности при разнообразии требуемой пользы от недвижимости неизбежно приводит к разнообразию и сложности внутренних конструкций объектов недвижимости, статус-кво которых необходимо фиксировать как объект имущественных интересов.

Наиболее общий случай объекта недвижимого имущества раскрывает следующий пример. Предположим речь идет о заводе, имеющим собственную индивидуальную систему снабжения технической водой. Сети и сооружения этой системы, включая водозабор, могут находится вне границ завода на территориях, предоставленных данному заводу в качестве сервитутов. Поскольку это возможно, следует согласиться и с тем, что некоторые физические объекты, являющиеся неотъемлемой частью имущественного комплекса объекта недвижимости могут находиться вне территориальных границ объекта недвижимости.

На другом конце технологической линии завода находится очистное сооружение, построенное специально для трех заводов со сходными характеристиками промышленных стоков. Проект очистного сооружения реализован таким образом, что оно может обслуживать только эти производства и более никакие, с другой стороны любое из этих производств при отключении от этого очистного сооружения немедленно прекратит свое существование как данный объект недвижимости, поскольку будет утрачена возможность извлечения из них искомой пользы.

Другими словами, не принадлежа ни кому в отдельности, это очистное сооружение является неотъемлемой частью каждого производства и их общей собственностью. Таким образом обнаруживается, что кроме физических объектов, находящихся вне его границ, в состав имущественного комплекса объекта недвижимости может входить также и участие в общей собственности на другой объект недвижимого имущества.

Итак, общая конструктивная схема недвижимой вещи состоит в правовом единстве:

o земельного участка и всего недвижимого, что расположено на нем, исключая специально указанные недвижимости, являющиеся частями иного имущества (например, транзитные сети);

o недвижимых элементов этого имущества, находящихся за границами его земельного участка;

o долей на право собственности на некую недвижимость, предназначенную для обслуживания нескольких определенных недвижимых вещей.

В частности, ст. 142 Жилищного кодекса, посвященная объединению товариществ собственников жилья, устанавливает возможность управлять имуществом, принадлежащим нескольким товариществам. Это могут быть подводящие инженерные сети и распределительные сооружения, посредством которых определенный куст многоквартирных домов подключается к магистральным сетям. Это может быть микрорайонный сад, обеспечивающий досуг определенного куста многоквартирных домов. Каким образом сформировать права на такие и подобные объекты пока остается весьма проблемной загадкой. Общая долевая собственность, распределенная между объектами недвижимого имущества, которые обслуживаются ими, является наиболее чистым и естественным решением.

Комплекс названных составных частей объекта недвижимого имущества должен обеспечить ему полноценность и самодостаточность одновременно в конструктивной, функциональной и эксплуатационной автономии объекта. Однажды в новостях Петербургского телевизионного канала сообщили, что температура на улице -30. И добавили, что в метеорологическом центре едва ли на 5 градусов больше, так как котельная, которая вырабатывала тепло для этого объекта, находится на территории завода, который приватизирован и вот уже как 3 года простаивает без какой-либо деятельности. На лицо явная ошибка формирования объекта приватизации, которая создала кабальную зависимость одного объекта от другого. Об автономии их друг от друга и говорить не приходится.

Одним из названных в ст. 130 ГК критериев, определяющих недвижимую вещь, является сохранит ли вещь возможность использования ее по ее назначению при перемещении. Это ставит вопрос о том, каким образом определяется и характеризуется назначение недвижимой вещи, и что является критерием ущерба назначению вещи (т.е. ущерба самой вещи). Правда перемещением недвижимости вроде бы никто не угрожает. Тем не менее этот вопрос не риторический. Не менее, если не более важно озаботиться о такой же сохранности вещи в процессе ее формирования как объекта кадастрового учета и регистрации прав. В этом случае ее сохранение может быть обеспечено только в том случае, если в состав комплекса ее недвижимого имущества, складывающийся в процессе официальной процедуры формирования объекта, входят все элементы, составляющие ее естественный комплекс. Этот комплекс, а также все эксплуатационные характеристики вещи, называющие и описывающие ее назначение, устанавливаются при проектировании. Конечно в ходе жизни вещь меняется – какие-то части отмирают, другие прирастают, корректируется ее назначение, технологии эксплуатации. Но все это должно происходить осознанно и целенаправленно, то есть сопровождаться разработкой соответствующих корректировок изначальной проектной документации, которая в конечном итоге и свидетельствует о том, что присуще объекту в результате именно целенаправленных законных действий, а что случайно приросло к нему или утратилось.

Следует, правда иметь ввиду, что проектировщики недвижимости в период всеобщей государственной собственности совершенно не ставили перед собой задачи создания независимой как в правовом, так и эксплуатационном смысле недвижимости. Даже если для строительства здания и выделяли землеотвод, то, разумеется, совершенно не с целью чтобы на его основе в последующем формировать объект имущества. Поскольку цель выдачи землеотвода была в основном связана с техническими задачами возведения здания, его пятно нередко наезжало на соседней землеотвод, либо соседние землеотводы расползались, оставляя между собой «ничейные» полоски. При застройке микрорайонов оформлялся единый на все строения микрорайона землеотвод. Случалось, что запроектированный де-юре в качестве самостоятельного объект мог в качестве важнейшей составляющей, решающей главные задачи своего жизнеобеспечения, использовать ресурс, входящий в комплекс другого объекта. Один из таких примеров уже приведен выше. Как правило, внутриквартальные инженерные сети объединяют в единую систему несколько совершенно различных объектов, даже чужеродных друг другу по типу и назначению. Для микрорайонной застройки вообще характерно то, что объекты благоустройства территории, которыми жилье в домах должно быть гарантировано наделено в соответствии с нормами периода строительства этих домов (сады, хозяйственные площадки пр.), были созданы едиными на куст домов или на целый квартал. Здесь же жизненное пространство одного дома одновременно является таким же пространством и для другого дома. Размежевание жилых микрорайонов по постановке задачи напоминает операцию по разделению сиамских близнецов. В кварталах дореволюционной постройки в ходе капитального ремонта и реконструкции реализовывались решения, при которых вход в квартиру мог находиться на лестничной площадке одного дома, а сама квартира располагаться в ином – соседнем.

Общим критерием, позволяющим установить хотя бы конструктивную независимость одного объекта от другого, является ответ на вопрос: возможно ли демонтировать этот объект без ущерба соседнему и наоборот – демонтировать соседний дом, без ущерба этому.

Возникает вопрос: на основании чего следует устанавливать границы существующего объекта недвижимого имущества, которые гарантировали бы его полноценность в качестве автономной вещи? Попытки найти автоматическое решение, вроде формирования земельного участка в границах ранее предоставленного землеотвода, оказались безрезультатны, а практика их внедрения создала больше проблем, чем было до того, как было сформировано первое приватизированное имущество. Ответ на этот вопрос заключается в том, что решение этой задачи носит проектный характер. И проект этот должны разрабатывать специалисты по физической анатомии недвижимости – градостроители, архитекторы и инженеры.

Все выше сказанное в этой части относится на объекты недвижимого имущества индивидуального использования. Говоря о городе в целом, следует сказать, что главной чертой его нынешней конструктивной схемы является то, что он состоит из этих недвижимых имуществ, которые формируют жесткую ячеистую структуру, каждая ячейка которой – отдельное имущество, обособленное границами собственного земельного участка. Тем не менее, каждая из этих ячеек подключена к общественной системе жизнеобеспечения. Это инженерные системы и сети, улицы и дороги, дорожные сооружения, сады и парки. Все такие объекты являются недвижимыми объектами общего пользования. Цели их создания и содержания связаны во-первых с тем, чтобы обеспечить подъезд и подход к каждому земельному участку, обеспечить каждый земельный участок инженерными ресурсами. Во-вторых, с тем, чтобы создать в городе благоприятную среду обитания. В третьих, с тем, чтобы человеку, находящемуся вне пределов какой-либо недвижимости индивидуального использования дать полной комплекс благоустройства, обеспечивающего уверенно безопасное, и комфортное пребывание, что называется, «на улице».

В российском законодательстве определения родового понятия «объект общего пользования», как элемента системы города не существует. Что же касается того, что кроме много чего прочего входит в состав этого понятия, в Земельном кодексе есть одно упоминание о «Земельных участках общего пользования»[34]. В Градостроительном кодексе есть определение термина «Территории общего пользования» и упоминается термина «Автомобильная дорога общего пользования». В Жилищном кодексе это понятие не упоминается вообще. В законе О местном самоуправлении упоминаются «Земли общего пользования», опять же «Автомобильная дорога общего пользования» и «Места общего пользования». И все. А между тем, система объектов общего пользования это собственно и есть город. Более того, это именно та часть города, которая является практически единственным объектом внимания администрации города в части всех его законных хлопот в области содержания и развития городской недвижимости. Благодаря тому, что в предыдущем Градостроительном кодексе[35] имелась фраза: «Межевание территорий общего пользования в границах застроенных территорий городских и сельских поселений не проводится», практически все объекты общего пользования, имеющиеся в поселениях РФ, остаются без установленных границ своих земельных участков. Тем более нет никаких реестров таких объектов, хотя его наличия требует законодательство. Нет и критериев, для того, чтобы отличать объект общего пользования от объекта индивидуального пользования, а также от пустыря.

Генеральная конструктивная система города состоит из недвижимых имуществ индивидуального пользования и системы «омывающих» их объектов общего пользования.

Объекты общего пользования получают свой статус на основе градостроительной документации, которая предусматривает их либо в качестве нормативно обусловленного и гарантированного благоустройства территории, либо сверх того, на основании волеизъявления полномочных на это органов. Такие объекты получают свой статус принципиально навечно, однако он может быть пересмотрен новой градостроительной документацией, заменяющей предыдущую. Помимо этого могут иметь место и объекты общего пользования, созданные на время, например на земельном участке, зарезервированном для будущего строительства.

В обоих случаях статус этих объектов должен быть защищен соответствующим реестром.

Надо иметь ввиду, что каждый объект общего пользования это строка в бюджете города, наполненная средствами, которые необходимо предусмотреть на его содержание, и это минус одна строка в статьях дохода города за счет налогов на недвижимое имущество. Поэтому система объектов общего пользования, как и присутствие объекта в этой системе, должны быть строго обоснованы.