Недвижимость и земля

Нередко в специальной мировой литературе, недвижимость обозначается термином "LAND", что постоянно приводит в заблуждение переводчиков, привыкших переводить это слово просто как "земля". Распространенное употребление термина "земля" в нашей стране вместо термина "недвижимость" в переведенных с иностранных языков текстах, посвященных фундаментальным основам недвижимости, навязывает представление о том, что эти основы справедливы будто бы в отношении только земли, и более того — о том, что землю и "другую недвижимость" допустимо (или даже следует) рассматривать как различные виды недвижимости.

Термины «Land Use» «Land Low» «Land Cadastre» переводят соответственно как «использование земли», «закон о земле», «земельный кадастр», а корректней переводить как «использование недвижимости в многообразии ее форм и ипостасей», «законодательство о недвижимости», «кадастр недвижимости». Следует обратить внимание на то, что одно из значений термина «Landlord» переводится как «владелец квартиры».

Земля в иностранных законодательствах является элементом, образующим недвижимость. В различных контекстах, главным образом бытовых или технических, говорить о доме или дереве можно как об предметах самостоятельного рассмотрения. Но в юридическом смысле они являются частями земельного участка. Например, в Германском Гражданском Уложении даже нет понятия «недвижимость». Вместо него употреблено понятие «земельный участок». О зданиях и растениях как объектах права говорится в параграфе 94, который так и называется «существенные части земельного участка»[32]. В английском языке они имеют свой термин: «improvements» т.е. «улучшения» земельного участка. Иными словами, признается физическая нерасторжимость здания и земельного участка, построенного на нем, а вслед за ним и юридическая их нерасторжимость. При этом признается первородство земельного участка среди всех прочих элементов недвижимости. И в нашей юридической литературе часто высказываются соображения, о том, что земельный участок, пользуясь терминами Гражданского кодекса, является «главной вещью», а строения и посадки на нем – «принадлежностью». Возможно, это удобно, поскольку эта конструкция, из тех, которое прописаны в Гражданском кодексе, наиболее всего подходит для рассматриваемого объекта. Но, возможно, имело бы смысл хлопотать о том, чтобы переписать статью 130, наделив ее большей однозначностью и определенностью, назвав недвижимую вещь вещью особого рода. Ведь, положим, земельный участок именно главная вещь, но что же это за объект «земельный участок»? Кому он может быть нужен сам по себе? Нужен не он, а дороги, поля, дома и прочее, что сооружено на нем или можно соорудить. Именно дом используется нами для того, чтобы жить, поле, чтобы выращивать продуты питания, дорога, чтобы связать дом и поле. После того, как дом уже построен, о его земельном участке можно и забыть, можно жить, совсем не ведая, где проходят границы этого участка. Не земельный участок, а дом является целью правообладания недвижимостью. Возможно ли часть объекта, в которой сосредоточен весь смысл этого объекта, относить к принадлежности? Но и земельный участок назвать принадлежностью дома было бы нелепостью, ведь одно и то же недвижимое имущество в своих границах живет долгие века. За это время оно успеет несколько раз побывать и пахотным полем, и жилым домом, и заводом, и Бог знает чем. Но пока правоведы ищут всему этому адекватное определение, в практической жизни все более и более утверждается реальная разделенность недвижимости на «дом» и «землю».

Здесь, как раз имеет смысл взглянуть на Англию, которая уже более 900 лет пытается реализовать концепцию различного правового положения земли и всего, располагающегося на ней. Еще в 80-х годах XI века Вильгельм Завоеватель, покорив Англию, вполне в духе феодальных монархов произнес «Вся земля принадлежит мне». И с тех пор она вся номинально принадлежит Короне, а землепользователи не более чем арендаторы. Если бы не упорный традиционализм англичан, уже около четырехсот лет с момента победы буржуазной революции было бы иначе. Вместо этого они выбрали путь приспособления к потребностям буржуазного общества имевшиеся у них на тот момент права, что ради нивелирования феодального характера старого землепользования привело к формированию системы весьма путанного и искусственного правового регулирования земельных отношений, нашпигованного весьма своеобразными трактовками и толкованиями, не имеющими прямых аналогов в континентальном европейском законодательстве, и тяжело доступными пониманию континентального европейца.

Так или иначе, но очевидно следующее: чтобы здание могло существовать физически, ему необходима надежная опора на земную поверхность. Здание и эта поверхность представляют собой единую конструкцию. В этом смысле вполне допустимо говорить о земле как о конструктивной части здания. При чем части неотъемлемой. Но не только этому служит земельный участок. Его границы выделяют для здания пространство, в пределах которых осуществляется все то, что составляет процесс его использования, а также все перестройки, реконструкции, приспособления для новых целей. В конце концов не очень напрягая умозрение можно предположить устройство здания, которое вовсе не будет нуждаться в опоре на землю, которое сможет парить в воздухе над своим участком, поддерживаемое каким-то техническим средством. Но и в этом случае будет необходим земельный участок, характеризующийся определенными планировочными свойствами, позволяющими полноценно использовать его, и определенным местоположением, также обеспечивающим его использование.

Возможно ли после этих рассуждений рассматривать здание и его земельный участок как различные объекты или как части единого объекта, но находящиеся в разном правовом состоянии? Что бы ярче отразить суть вопроса, приведем следующий аналог. Положим некий деспот, пользующийся абсолютным правом устанавливать любые законы своему народу, постановил, что позвоночник одного из его подданных является собственностью другого подданного. Возможно ли такую конструкцию принять за соответствующую природе вещей? Разумеется нет. Но хотя этому другому подданному в позвоночнике его согражданина нет какой-либо практической надобности, он может выставлять ему любые кабальные требования относительно возмездности пользования позвоночником. Также точно и земельный участок в общем случае нельзя юридически отделять от здания. Но Вильгельм Завоеватель именно так и сделал: пользующиеся его землей люди (то есть весь народ) уже только поэтому являются его крепостными.