Экономические параметры рынка недвижимости

Вещественное богатство – земля +капитал и это основа национального богатства. Капитал можно рассматривать как заводы, фабрики, оборудование, жилые здания и т.п. Экономика воспроизводства это экономика недвижимости. Задачи экономики – обеспечить оптимальное использование недвижимости на всех ее этапах. Основные экономические параметры рынка недвижимости – это стоимость, доход, издержки, налоги, ставки арендной платы.

Государственная недвижимость – это отрасли с инфраструктурой, земля, лесные и водные объекты, оборонные системы.

Региональная недвижимость – это недвижимость, расположенная в границах региона и находящаяся согласно, законодательства в его управлении.

Муниципальная недвижимость - это промышленные предприятия, жилые здания, объекты соцкультбыта, инфраструктура в границах муниципального образования, закрепленная законодательством РФ.

Частная или юридическая недвижимость –частные владения, дом, постройки с землей, квартира, офис, предприятие и т.д.

Все активы претерпевают изменения во времени и пространстве. На их стоимость влияют не только внутренние факторы, но и внешние. Например, изменение климата ведет к изменениям требований к конструкции зданий, инженерных систем (отопления, вентиляции и т.д.). Демография приводит к изменению потребностей в жилой недвижимости, объектов соцкультбыта, инфраструктуры муниципальных образований и т.д.

По мере развития экономики можно ожидать дальнейшего накопления «вещественного богатства»:

- создание заводов и оборудования с высокой производительностью и технологической оснащенностью;

- совершенствование качества и структуры недвижимости, различного назначения (производственного, вспомогательного, не производственного);

- повышения качества и количества жилищного фонда, объектов соцкультбыта, образования, медицины, отдыха и т.д.;

- совершенствование инфраструктуры, городов, поселений;

- создание новых транспортных систем;

- улучшение использования ресурсов земли (недра, воды, лесов);

- совершенствование использования земельных ресурсов и освоения новых участков земли (малопригодных).

Цели управления недвижимостью как вещественным богатством, на государственном и региональном уровне определяются динамикой ВВП. (приростом, падением).

Цели управления муниципальной недвижимостью являются:

- обеспечение доходной части бюджета;

- обеспечение социально-экономических условий развития муниципальных образований;

- обеспечение эффективного использования активов для воспроизводства национального богатства и роста ВВП.

Основными задачами муниципального управления недвижимостью являются:

- прогнозирование и разработка перспективных схем развития муниципального образования;

- создание и поддержание функционирование кадастра объектов и земельных участков;

- создание системы оценки и переоценки недвижимости;

- совершенствование законодательства и системы налогообложения недвижимости;

- внедрение, развитие системы ипотечного кредитования;

- внедрение финансовых инструментов для управления активами и др.

Целями управления недвижимостью на уровне предприятия являются:

- получение дохода за счет использования недвижимости;

- эффективное использование объектов недвижимости;

- обеспечение рыночной оценки недвижимости для оптимального его оборота и загрузки.

Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Целью управления недвижимостью является достижение максимального эффекта от её использования в соответствии с интересами собственника. Основные элементы системы управления: охват всего жизненного цикла недвижимости; формирование комплекса недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант использования; регулярное проведение взаимосвязанных текущих эксплуатационных, экономических, управленческих и правовых экспертиз; формирование и использование современных методов и моделей пространственно-экономического развития недвижимости; применение базовых подходов оценки недвижимости при анализе эффективности инвестиционно- стратегических проектов и проектов развития. Таким образом, совокупность данных элементов обеспечивает полноценное и эффективное функционирование систем правления всеми типами недвижимости в конкретных социально-экономических условиях

Управление территориями. Система управления объектами недвижимости территорий включает следующие социально-экономические функции: - создание условий для деятельности организаций и предприятий, способствующих функционированию города как единого целого; - обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом; - формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат на содержание муниципальной недвижимости; - обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизация объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно – решение социальных задач.

Управление имущественным комплексом. Задачи управления: 1) инвентаризация недвижимости и проверка юридической чистоты каждого объекта (качественные и количественные параметры, оценка, затраты на эксплуатацию, степень загрузки, и др.); 2) классификация объектов в соответствии с принятой на предприятии системой критериев (производственная, внепроизводственная, не- завершенное строительство непрофильная, физически и морально устаревшая и т.п.); 3) Определение возможных вариантов использования (вовлечение или продажа непрофильной недвижимости, завершение или продажа незавершенного строительства, оптимизация состава недвижимости и расходов по ее эксплуатации и т.п.)

Управление объектом недвижимости – достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости. Направления, решаемые при управлении объектом недвижимости:

- учет и отчетность;

- маркетинг (изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама);

- управление финансовыми потоками, связанными с объектом (формирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций);

- технический менеджмент (управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и содержанием объекта);

- обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами, связанными с эксплуатацией и использованием объекта;

- управление занятостью объекта (привлечение пользователей, формирование договорных отношений, определение оптимальных ставок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);

- управление персоналом (подбор, наем, расстановка, обучение, контроль за деятельностью персонала).

Основы экономической оценки. Метод дисконтированных доходов (чистый доход, валовой доход, состав и уровень издержек, инвестиционный прогноз в основные средства, динамики оборотных средств и кредиторской задолженности, денежный поток для дивидендов):

- определяют ставки дисконта, соответствующей выбранному денежному потоку;

- определяют прогнозную стоимость предприятия по ликвидационной или остаточной балансовой стоимости активов;

- определяют текущую стоимость предприятия.

Метод предприятия аналога с использованием сравнительного и отчасти доходного подхода

Метод накопления активов в своей основе использует затратный подход по данным бухгалтерского баланса

Анализ финансовых показателей (коэффициент улучшений, коэффициент ипотечной задолженности, коэффициент самоокупаемости, коэффициент операционных расходов, коэффициент покрытия долговых выплат, мультипликатор валовых рентных платежей общая ставка дохода и др.)

По типу объекта выделены следующие виды управления:

- управление объектом во время строительства;

- управление готовым объектом недвижимости.

По праву собственности на объект выделены следующие виды управления:

- управление собственным зданием;

- управление арендованным зданием.

Методика совершенствования управления недвижимостью представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих увеличить эффективность управления недвижимостью и снизить затраты на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости (выбор объекта недвижимости, эксплуатация, продажа или утилизация объекта недвижимости).

При выборе объекта недвижимости применяется комплексный анализ всех показателей, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое, а также сравнение качественных параметров, которое рекомендовано проводить методом экспертных оценок.

Основной подход к управлению недвижимостью позволяет повысить эффективность имеющихся в собственности или аренде площадей и снизить затраты на всех этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

Недвижимость может находится в собственности различных субъектов. В любом случае право собственности предполагает: - Право владения. - Право пользования. Право распоряжения. Собственник может: Продать недвижимость. Обменять. Сдать в аренду. Внести в залог. Завещать или безвозмездно передать по своему усмотрению.

Наиболее общие положения, регулирующие имущественные взаимоотношения между юридическими лицами, юридическими и физическими лицами и т.д. регулируются ГК РФ, а порядок разрешения возникающих споров в судебных инстанциях - гражданско-процессуальным кодексом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться в государственной или муниципальной собственности. Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:

1. На постоянной основе, т.е. приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование.

2. На временной основе, т.е. предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Право собственности может быть приобретено на основе: Договора купли-продажи. Мены. Дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица недвижимость переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица. Член ЖСК, внесшей свой паевой взнос, приобретает право собственности на соответствующее имущество (ст. 218 ГК РФ, ч.1). Имеются определенные ограничения при передаче имущества на временной основе.

С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т.е. осуществляться различные сделки. Основные виды сделок с недвижимостью: 1. Аренда. 2. Залог. 3. Наследие. 4. Дарение. 5. Купля-продажа. 6. Доверительное управление. 7. Постоянное пользование. 8. Полное хозяйственное ведение. 9. Страхование. 10. Лизинг. 11. Субаренда. 12. Взнос в акционерное общество. 13. Приватизация.