Понятие эффективности рынка недвижимости

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок. Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен. Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Таблица - Факторы, влияющие на функционированиерынка недвижимости

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

- экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

- социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

- природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

- административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

- окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

- национальные и культурные условия, традиции населения.

- политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

- ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

- продуктивностью земли;

- ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. Основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью. Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

- за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

- за счет изменения типа использования;

- за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

В наиболее общем виде можно говорить о следующих вариантах этих интересов (применительно к инвестиционной недвижимости):

· получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

· получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

· увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

· использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

· использование недвижимости для повышения престижа собственника.

Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая целый ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости. Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется также такими факторами, как:

· вариантов использования объекта собственником;

· масштабы и структура объекта управления;

· типы недвижимости

С точки зрения масштабов и структуры объектов управления целесообразно выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью: управление портфелем недвижимости, управление комплексом объектов недвижимости, управление объектом недвижимости. Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:

1 в целях управления;

2 в содержании и организации деятельности по управлению;

3в использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.

Прежде чем начнется долгий жизненный цикл любого объекта недвижимости необходимо понять чего хочет инициатор проекта. Для этого надо ответить на два глобальных вопроса:

- чем рынок недвижимости привлекательнее других рынков

- чего можно добиться вкладывая средства в этот рынок.

Процедурой помогающей ответить на первый вопрос является SWOT –анализ (таблица).

Общие показатели эффективности рынка недвижимости:

- экономический рост, уровень занятости, уровень жизни;

- социальная эффективность;

- бюджетная эффективность (налоги, выручка от приватизации, пошлины, проценты);

- экологическая эффективность;

- экономическая эффективность (сроки окупаемости, прибыль, другие финансовые показатели);

- инвестиционная эффективность (прирост стоимости, текущий доход, доход от инвестирования)

Основные показатели инвестиционной оценки эффективности инвестиций:

- на дисконтированной основе: период окупаемости; чистая текущая стоимость; внутренняя ставка дохода; модифицированная внутренняя ставка; ставка дохода финансового менеджмента; индекс доходности;

- на не дисконтированной основе: период окупаемости; валовой рентный мультипликатор; общая ставка дохода; ставка денежных поступлений на собственный капитал; показатель среднегодового дохода; общие годовые поступления на собственный капитал; чистый располагаемый доход; бухгалтерская ставка доходности.