Проблемы и направления исследований в управлении недвижимостью

Основные направления исследований в управлении недвижимостью включают:

1) Определение потребности в объектах недвижимости на различных этапах развития страны, региона, города, района, административных и частных образований;

2) Обеспечение потребностей населения в жилых, офисных, промышленных, социально-общественных объектах, а также в ЖКХ услугах

3) Определение физических качественных параметров объектов недвижимости и их оценка

4) Определение экономических параметров системы рынка недвижимости и границ их изменения в пространстве и времени

5) Оценка стоимости объектов недвижимости и их частей на всех этапах жизненного цикла

Особенности функционирования и направления исследований:

1) Для рынка недвижимости весьма условное значение имеет такое понятие, как средняя цена. Относиться ко всякого рода информации, основанной на средних показателях для региона или города в целом, следует осторожно. Средние значения годятся для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны.

2) Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но прежде всего хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта.

3) В связи с индивидуальным формированием цен на рынке огромное значение для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его сценку предлагаемой недвижимости.

4) Высокий уровень издержек при осуществлении сделок с недвижимостью делает серьезным оружием в конкурентной борьбе снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием.

5) Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и пр.

6) Работа на конкретном национальном рынке требует знания особенностей экономического и социального развития страны, состояния, особенностей и тенденций развития нормативно-правовой базы, соотношения общенационального и регионального нормотворчества, особенностей и традиций потребительского поведения и т. д.

7) Особенности рынка недвижимости требуют от его профессиональных участников особого внимания к аналитической работе, предваряющей принятие любого решения по проведению операций с недвижимостью.

В имущественной стратегии предприятий проблемы и направления исследований включают:

1. Повышение эффективности использования всех объектов недвижимости, включая непрофильную.

2. Получение дополнительных доходов от эксплуатации непрофильной недвижимости.

3. Вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершённого строительства.

Дальнейшая эксплуатация в качестве операционной или инвестиционной недвижимости требуют проведения мероприятий по реконструкции, модернизации или ремонту с целью повышения конкурентоспособности, увеличения физического и экономического сроков жизни и увеличению стоимости объекта.

На многих предприятиях потенциал объектов недвижимости недооценен: им пользуются, только когда предприятие находится в кризисных условиях существования. Ресурсами, заложенными в объекты недвижимости, необходимо научиться пользоваться в зависимости от стадии жизненного цикла предприятия и от существующей рыночной ситуации.

Следующей важной проблемой является - в течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие участников рынка недвижимости и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач.

Развитие системы долевого строительства, ипотечное кредитование, выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), в современной российской практике и определяют направления исследования и проблемы в сфере управления недвижимостью.

Рынок индустриальной недвижимости находится в стадии развития. Чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса производственных предприятий (заводов и фабрик) с обветшалыми и пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника, причин этому несколько:- промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

Прежде, чем приступить к работам по проектированию реконструкции здания, необходимо провести техническое обследование здания и получить исчерпывающую информацию о состоянии несущих конструкций, коммуникаций, инженерного оборудования и т.д. Степень их физического износа позволяет сделать выводы о целесообразности проведения реконструкции. Далее, имея представление об объеме и видах ремонтно-строительных работ, проектировщик разрабатывает проектно-сметные документы для всех стадий реконструкции: разработка конструктивных элементов, проведение их испытаний, усиление, перепланировка помещений, изменение их функционального назначения, замена конструкций и инженерного оборудования, благоустройство территории, отделка фасада здания и т.д. Проект реконструкции здания, подготовленный в минимальном объеме, без лишней детализации, проходит согласование в установленных службах и инстанциях.

Инвестиции - это накопленные сбережения инвестором, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат. Инвестиционной деятельностью называют выполнение инвестором действий по вложению своих накопленных сбережений или привлеченных денежных средств со стороны в приобретение собственности, которая в будущем будет приносить инвестору доход. Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала, но в период кризисов инвестиционный процесс испытывает трудности.