Особенности сравнительного подхода к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств

Сравнительный (рыночный) подход — принцип определения стоимости, заключающийся в использовании и анализе цен на объекты, аналогичные оцениваемому объекту. При этом руковод­ствуются принципом замещения, согласно которому рациональ­ный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стои­мость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Отсюда следует, что методы сравнительного подхода позволяют определить стои­мость замещения.

Сравнительный подход объединяет несколько практических методов оценки. Независимо от используемого метода обобщен­ная схема оценки включает следующие этапы:

- анализ рынка и его сегмента, к которому относится объект оценки;

- сбор и регистрация текущей рыночной информации об объ­ектах, которые могут быть признаны аналогами по отношению к оцениваемому объекту;

- проверку достоверности собранной информации и отсев не­надежных сведений;

- выбор метода оценки и расчет стоимости оцениваемого объ­екта.

Анализ рынка — обязательный (см. п. 13 Стандартов оценки) и важный этап при применении сравнительного подхода.

Для большей части машин и оборудования характерен рынок олигополистической конкуренции. В любом отраслевом сегмен­те такого рынка можно встретить аналогичную продукцию, про­изводимую небольшим числом (от двух до десяти) конкурирую­щих предприятий. Так как при олигополии на рынке господствует ограниченное число предприятий-олигополистов, каждый из них обладает достаточно весомой долей рынка. Олигополистические рынки однотипной продукции подразделяются на отрас­левые и территориальные. На отраслевом рынке в качестве олигополистов выступают предприятия-изготовители. Причем отрас­левой рынок функционирует в масштабе всей страны и может выходить за ее пределы. На территориальном рынке олигополистами являются дилерские компании, торгующие однотипной продукцией в рамках определенной территории (региона).

В результате анализа рынка получают следующую важную для оценки информацию:

- тенденции в динамике спроса и соответственно цен у рассмат­риваемой группы продукции, наметившиеся в последние годы;

- состав основных предприятий-изготовителей с хорошей де­ловой репутацией и прозрачной ценовой и ассортиментной по­литикой;

- состав солидных дилерских компаний, которые торгуют ма­шинами анализируемой группы достаточно длительное время и информации которых можно доверять;

- распространенные формы организации продаж (поставки со склада или по заказам; применяемые ценовые скидки и над­бавки; условия расчетов и доставки товара до покупателя и т.п.);

- основные факторы формирования спроса и рыночных цен на рассматриваемую продукцию (сезонные, ресурсные, отрасле­вые, территориальные и др.).

В составе рынка машин и оборудования можно выделить два сектора:

1) первичный рынок, где продаются машины современных моделей, выпускаемые отечественными и зарубежными компа­ниями;

2) вторичный рынок, на котором продаются подержанные машины как новых, так и старых моделей.

Сведения о ценах первичного рынка позволяют выполнять расчеты полной стоимости замещения методом сравнения объек­тов оценки с современными аналогами. Сведения о ценах вто­ричного рынка интересны тем, что по ним можно оценить маши­ны старых моделей, выпуск которых в настоящее время прекра­щен. Цены на подержанные машины можно использовать также для моделирования процесса физического и функционального износа, что позволит разработать рекомендации для расчета ко­эффициентов износа машин определенных групп.

При сборе и регистрации текущей рыночной информации большое значение имеет правильный отбор объектов, которые могут быть признаны аналогами по отношению к оцениваемому объекту.

С точки зрения наличия общих признаков аналоги подразделя­ют на два основных вида: функциональные и классификационные.

Функциональные аналоги обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы). При единстве назначения и определенной взаимозаменяемости функциональные аналоги могут различать­ся по конструкции, принципу действия, потребляемым при эксплуатации ресурсам. Функциональное сходство - условие не­обходимое, но недостаточное для оценки на основе сравнитель­ного подхода.

Главное правило при отборе аналогов заключается в том, что объект сравнения должен быть классификационным аналогом по отношению к оцениваемому объекту, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификацион­ной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и технической характеристике.

Минимальным формальным условием обеспечения класси­фикационной аналогии является единство кодов ОКОФ у объек­тов оценки и сравнения. Например, троллейбус и автобус — сред­ства городского транспорта, их назначение — перевозка пассажи­ров по определенному маршруту. Однако это всего лишь функци­ональные аналоги, поэтому неверно оценивать стоимость трол­лейбуса по цене автобуса или наоборот. Другой пример. Нагрев заготовок деталей для последующей обработки может произво­диться как в электрической, так и в газовой печи. Оба вида печей являются только функциональными аналогами. Если нужно оце­нить электрическую печь, то при оценке на основе сравнительно­го подхода ее можно сравнивать только с аналогичными электри­ческими печами одного принципа действия.

Классификационные аналоги, отобранные для прямого срав­нения с оцениваемым объектом, как правило, имеют разную сте­пень параметрического сходства с оцениваемым объектом, т.е. по значениям основных технических параметров. С точки зрения параметрического сходства среди классификационных аналогов можно выделить аналоги: а) близкие или практически идентич­ные и б) конструктивно подобные.

Для оценки путем прямого сравнения в качестве базы следует выбирать близкий (практически идентичный) аналог, параметры которого по значению максимально близки к оцениваемому объекту.

Так как при сравнительном подходе приходится выполнять некоторые вспомогательные оценочные процедуры, например внесение ценовых и параметрических корректировок, определе­ние силы влияния отдельных параметров на стоимость объектов данной однородной группы, построение корреляционно-регрессионной модели и т.п., то нельзя ограничиваться сбором инфор­мации только об одном, хотя и достаточно близком аналоге. Во всех случаях необходимо стремиться сформировать выборку од­нородных объектов, данные о которых позволят выполнить необ­ходимые операции статистического анализа.

Затем собранную информацию проверяют на достоверность и отсеивают ненадежные сведения. Например, проверяют схо­димость цен на одни и те же модели машин у разных продавцов и при необходимости их «очищают» от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи либо исключа­ют из рассмотрения цены, которые нелогичны при сопоставле­нии с параметрами соответствующих машин. После проведен­ной подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают и в конечном счете получают искомую стоимость объекта.

Обеспеченность информацией об объектах сравнения влияет на выбор метода расчета стоимости. Если удается найти близкий или практически идентичный аналог, то применяют метод пря­мого сравнения; если находят конструктивно подобные аналоги одного семейства машин, то используют методы расчета по удельным показателям или корреляционно-регрессионным мо­делям.

Для проведения оценки требуется информация как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных аналогов.

Наиболее распространенными источниками информации о ценах аналогов служат:

1) прайс-листы предприятий-изготовителей и дилерских компаний;

2) бюллетени коммерческой информации о товарах и ценах, например «Промышленный оптовик», «Товары и цены», «Пульс цен», «Рынок» и др.;

3) таблицы цен, публикуемые в некоторых журналах, напри­мер «Оборудование: рынок, предложение, цены», «Основные средства», «КоммерсАвто» и др.;

4) договоры о поставках и заключенных сделках, если они разрешены к раскрытию участниками сделки;

5) ценовая информация торгующих организаций и изготови­телей на интернет-сайтах;

6) электронные базы данных.

В качестве примера ниже приведены некоторые интернет- сайты, содержащие сведения о ценах на оборудование:

- оборудование разное — www.pulscen.ru;www.obo.ru; www.msouz.ru;

- оборудование металлообрабатывающее — www.asw.ru; www. dvt.corp.ru; www.dukon.com;www.stmarket.ru;www.gidropress.ru; www.sasta.ru;www.topol.ru;www.gig-ant.com;www.stankoservis.com;

- оборудование деревообрабатывающее — www.wood.dakt.com; www.stanki.ru;www.slav-dvor.ru;www.dukon.com.

Поскольку Стандарты оценки требуют документального подтверждения используемых цен в отчете об оценке, при сборе ценовой информации необходимо фиксировать источники ее по­лучения.

В прайс-листах и ценовых бюллетенях приводятся очень краткие сведения об основных технических параметрах, кото­рых может оказаться недостаточно при выборе аналога. Более подробная информация о технических характеристиках содер­жится в:

- ассортиментных фирменных каталогах, периодически изда­ваемых предприятиями-изготовителями и дилерскими компани­ями;

- номенклатурных каталогах и справочниках, издаваемых специализированными информационными и проектными орга­низациями. Примерами могут служить номенклатурные каталоги по разным видам оборудования, выпускаемые информационно- коммерческой фирмой «Каталог» (www.vniitemr.ru) и издатель­ским домом «Русская оценка» (e-mail: aro@aro.elcom.ru).

Наиболее удобным источником ценовой, технической и дру­гой информации являются специализированные базы данных для выполнения оценочных работ. Из многих известных баз дан­ных наиболее мощным средством является программно-инфор­мационный комплекс «СтОФ» (ПИК «СтОФ»), разработанный специалистами ЗАО «Кодинфо» и ФГУП «НИИстатистики Рос- стата» (www.codinfo.ru).

ПИК «СтОФ» позволяет определять полную стоимость ма­шин и оборудования либо с помощью индексов-дефляторов, ав­томатически назначаемых по кодам ОКОФ оцениваемых объек­тов, либо прямым сравнением с аналогом, извлекаемом из базы данных. База данных в ПИК «СтОФ» содержит более 23 тыс. ори­гинальных объектов, относимых к 210 товарным группам по ма­шинам, оборудованию и транспортным средствам. Все объекты в базе данных снабжены кодом ОКОФ и шифром ЕНАО, по каж­дому объекту содержатся сведения о наименовании, модели, ос­новных технических параметрах, амортизационной группе, предприятии-изготовителе и др. Разработчик комплекса регуляр­но пополняет и обновляет базу данных. У пользователя имеется также возможность формировать и вести собственный раздел в базе данных.

В комплексе содержится информация о нормативных сроках службы по группам машин и оборудования, рассчитанных исхо­дя из норм амортизации ЕНАО и экспериментальных коэффици­ентов аналитического износа, что позволяет пересчитать в авто­матическом режиме полную стоимость в остаточную (с учетом физического износа) стоимость.

В составе комплекса имеется классификационный блок, с по­мощью которого пользователь может проводить классификацию оцениваемых объектов по ОКОФ. У него имеется также возмож­ность установить соответствие кода ОКОФ шифру ЕНАО с по­мощью переходных ключей. Снабжение каждого оцениваемого объекта кодом ОКОФ делает обоснованным выбор аналогов для оценки.

Особенно эффективно применение ПИК «СтОФ» при орга­низации массовой оценки, когда требуется оценить большие мас­сивы разнообразных объектов. Автоматизация расчетов и воз­можность транспонирования списков значительно ускоряют процесс оценки, при этом оценщик освобождается от рутинной работы по ручному набору отдельных данных.

Примером более узких и специализированных баз данных мо­гут служить базы данных, разработанные ООО «Рубикон» (www.stanki.udm.ru) по металлорежущим станкам и кузнечно-прес- совым машинам. Особенностью их является наличие информации о ценах на подержанные станки и другие единицы оборудования.

Цены отобранных аналогичных объектов необходимо подвер­гнуть серьезному анализу, прежде чем приступить к использова­нию их в расчетных процедурах. Цены формируются под влиянием множества разнообразных факторов, и поэтому даже у близких аналогов они могут существенно различаться. При сборе данных о ценах необходимо снабжать их краткими комментариями, ко­торые затем будут учитываться при внесении корректировок.

Приведем минимальный объем сведений, которые нужно иметь о каждой цене.

1. Момент времени (месяц, год) действия зафиксированной цены.

В условиях все еще значительной инфляции значение цены без указания времени ее действия — ничего не значащая цифра. Для того чтобы цену привести к моменту оценки, необходимо знать момент, на который она зафиксирована.

2. Денежная единица, в которой выражена цена (рубли, дол­лары США, евро и др.).

Если цена выражена в иностранной валюте, то целесообразно сразу перевести ее значение в рубли по официальному курсу . ЦБ РФ на время действия.

3. Характер цены и источник ее происхождения.

В подавляющем большинстве случаев для оценки привлека­ются цены предложения (продавца), которые являются открыты­ми объявленными ценами и соответствуют стандартным услови­ям продажи (так называемые базовые цены). В некоторых редких случаях оценщикам удается узнать цены сделок из контрактов, файлов торгующих организаций и других источников. При этом нужно иметь в виду, что это индивидуальные цены для конкрет­ного покупателя и они отклоняются от базовых цен в ту или иную сторону вследствие ценовых скидок или надбавок.

Для цены предложения необходимо указать ее происхожде­ние (цена предприятия-изготовителя или цена дилера) и источ­ник получения (название, номер, дата прайс-листа, рекламного бюллетеня, журнала, газеты и другой публикации). Для цены сделки также дают ссылку на документ, из которого она получе­на. При оценке предпочтительно использовать цены изготовите­лей или солидных дилерских компаний.

4. Наличие в цене транспортных, складских и других расходов.

С этих позиций важно знать обозначение цены по системе

франкирования. Термин «франко» показывает, до какого пункта

на пути продвижения товара от изготовителя или дилера к потре­бителю транспортные расходы включены в цену товара. Напри­мер, цена «франко-склад поставщика (такой-то город)» означает, что покупатель приобретает объект непосредственно на складе поставщика (изготовителя или дилера) в указанном городе с пог­рузкой, как правило, на транспортное средство. Транспортные расходы от склада поставщика до места самого покупателя в этой цене отсутствуют.

В формуле франкирования необходимо указать также место продажи (город). Большие расстояния по территории России и соответственно большие транспортные расходы, а также разная деловая активность региональных рынков приводят к тому, что цены продавцов в разных городах на одну и ту же модель маши­ны могут существенно различаться.

В настоящее время в нормативных документах по оценке от­сутствует требование приведения цен с учетом их территориаль­ного происхождения. Возможно, в перспективе фактор террито­рии будет учитываться с помощью устанавливаемых «районных» коэффициентов.

5. Время (месяц, год) изготовления объекта и его состояние с точки зрения наличия физического износа на момент фиксиро­вания цены.

Цена может относиться к новому, недавно изготовленному объекту, либо к подержанному объекту, находившемуся какое-то время в эксплуатации, либо к давно изготовленному, но ни разу не работавшему объекту. Для поношенных объектов большое значение имеет информация о степени их износа, о том, подвер­гались ли они капитальному ремонту или нет.

6. Наличие или отсутствие НДС в цене.

В настоящее время почти все публикуемые цены включают НДС. Некоторые сложности вызваны тем, что ставка НДС в от­дельные моменты пересматривается, и по этому фактору, хотя и ненамного, нарушается сопоставимость цен, зафиксированных в разное время.

Сбор информации для оценки не ограничивается только оп­ределением цен на аналоги. При расчете рыночной стоимости часто возникает потребность в привлечении дополнительной це­новой информации. К ней относятся:

© индексы цен (индексы-дефляторы) на продукцию отраслей машиностроения и отдельные товарные группы машинострои­тельной продукции, публикуемые и распространяемые органами Росстата и отдельными аналитическими фирмами;

в цены на доставку, монтаж и наладку оборудования;

о действующие шкалы ценовых скидок и надбавок. Скидки чаще всего связаны с оптовыми продажами на размер оптовой партии. Ценовые надбавки могут возникнуть в связи с обязатель­ствами продавца по гарантийному обслуживанию, дополнитель­ному сервису, особой комплектации и т.д. Так как надбавки и скидки могут быть существенными, сведения о применяемых их шкалах оказываются весьма полезными при оценке.

.

2. Методы сравнительного подхода к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

Подход сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости оцениваемого объекта путем анализа и сравнения цен недавних продаж идентичных или аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где поку­пают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и продавцы, принимая при этом независимые решения.

Данный подход основан на принципе замещения: когда существует альтернатив­ный выбор аналогичных или схожих объектов движимого имущества, рыночная стои­мость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой заме­ны при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении объектов, ко­торые могут служить заменой. То есть цены, заплаченные за идентичные или аналогич­ные объекты, служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объ­екта.

Подход сравнения рыночных продаж применяется, как правило, для оценки объ­ектов массового и серийного производства при наличии достаточного количества дос­товерной информации о сделках купли-продажи или ценах предложений.

Этот подход реализуется через ряд последовательных этапов:

- сбор данных о реальных продажах, спросе и предложениях по объектам дви­жимого имущества, сходным с объектом оценки. Только с помощью анализа этих дан­ных можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость;

- сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элемен­там сравнения;

- корректировка фактических цен продаж сравниваемых объектов. Корректи­ровка проводится от аналога к оцениваемому объекту, а не наоборот.

После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оце­ниваемого объекта или их группы.

Применяя подход сравнения рыночных продаж при наличии достаточного коли­чества достоверной информации о продаже объектов-аналогов, можно получить рыноч­ную стоимость оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка.

В зарубежной практике принято считать, что оценка на основе данного подхода дает наиболее достоверные результаты в связи со стабильным состоянием экономики, с широко развитым рынком вторичного оборудования и достоверной информацией о со­вершенных сделках, доступной для оценщиков.

Подход сравнения рыночных продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических ус­ловий. В России в настоящее время затруднено использование этого подхода из-за не­выполнения следующих требований открытого рынка:

- отсутствует систематическая и доступная для покупателей, продавцов и оцен­щиков информация о показателях рынка - ценах продаж и предложений нового и по­держанного оборудования;

- имеются значительные отклонения между зафиксированными в юридических документах и фактическими ценами продаж;

- нарушено равновесие рынка, которое длится на протяжении ряда лет и ожида­ется в ближайшем будущем.

Существует два возможных варианта использования подхода сравнения рыноч­ных продаж к оценке машин и оборудования:

1. Определение стоимости машин и оборудования путем анализа недавних про­даж или запрашиваемых цен на сопоставимые объекты вторичного рынка, то есть под­ход сравнения рыночных продаж в чистом виде.

Верхней границей стоимости объектов, бывших в употреблении или находивших­ся на хранении, являются цены первичного рынка на идентичные или аналогичные объ­екты;

2. Определение стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых объектов путем анализа продаж новых идентичных или аналогичных объектов и последующего определения рыночной или иной стоимости методами затратного подхода с учетом на­копленного износа, то есть комбинация подходов сравнения рыночных продаж и затрат­ного.

Подбор объектов-аналогов и анализ схожести их с оцениваемым объектом необ­ходим для формирования оценщиком заключения о стоимости.

Выбор объектов-аналогов помимо подхода сравнения рыночных продаж необхо­дим также при оценке на основе затратного подхода - методом замещения. Однако для методов, основанных на продажах, выбор объектов-аналогов и элементы сравнения несколько отличаются от используемых в затратном подходе.

Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется по­следовательно по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство. Функциональная тождественность объектов оценки и объек­тов-аналогов является необходимым условием при их выборе.

Технико-экономические показатели, используемые для определения степени сход­ства машин и оборудования:

1. Показатели назначения (функциональные).

2. Показатели производительности.

3. Показатели надежности.

4. Показатели автоматичности функционирования.

5. Показатели точности и стабильности функционирования, качества выполнения работ.

6. Показатели эргономические.

7. Показатели эстетические.

8. Показатели экономичности эксплуатации.

Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, опреде­ляется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.

Элементы сравнения объединяются в группы:

1) Характеристики объекта:

- функциональные;

- технические;

- фирма-производитель;

- степень точности;

- качество.

2) Состояние объекта:

- возраст;

- износ;

- комплектация.

3) Местоположение:

- географическое нахождение места продажи;

- физическое расположение объекта внутри предприятия.

4) Условия рынка:

- спад или подъем;

- соотношение спроса и предложения.

5) Условия продажи:

- время продажи;

- размер партии товара (для новых объектов);

- мотивации продажи;

- место продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку);

- предпосылки использования - перепродажа или длительное использование.

- среднее время рыночной экспозиции.

6) Характеристики цен объектов-аналогов:

- наличие льготного кредитования;

- наличие в цене транспортных и иных издержек продавца;

- характер цены по источнику происхождения - цена сделки или цена предложе­ния.

Для цены сделки сравниваются:

а) вид и цель сделки: покупка потребителем для использования, покупка дилером для перепродажи;

б) источник информации.

Для цены предложения сравниваются:

а) вид цены: цена производителя, цена дилера, цена внешнеторговой фирмы;

б) источник информации.

При определении стоимости объекта методами, основанными на подходе сравне­ния рыночных продаж, необходимо использовать достаточное количество данных о це­нах предложения или ценах приобретения объектов, бывших в употреблении, или но­вых, аналогичных оцениваемому. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельство­вать о рыночной стоимости, но результат анализа таких рыночных данных необходимо учитывать в процессе оценки.

Для объектов-аналогов вторичного рынка необходимо указывать не только сте­пень износа, но и действительные технические характеристики, в том числе и степень точности оборудования, а не его паспортные данные.

Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки определя­ется по формуле:

Где, С_А - скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки;

Ц - цена продажи объекта-аналога;

Кмо - индекс изменения стоимости аналога за период с момента выпуска до момента оценки (коэффициент момента оценки);

K_ФА - коэффициент физического износа аналога за период экс­плуатации с момента выпуска до момента оценки;

К₁ К₂, К₃,.. K_i - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оце­ниваемого объекта и аналога;

С_доп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсут­ствием которых отличаются оцениваемый объект и объекты-аналоги.

С_доп вычитается, если аналог по своим характеристикам пре­восходит объект оценки, или прибавляется, если аналог усту­пает по своим характеристикам. Корректирующие коэффициенты рассчитываются по следующим формулам:

Если технические параметры отличаются не более чем на 20%, то

где П_i и П_Ai - значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;

п - показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе ("коэффициент торможения", коэффициент Чилтона).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом его физического износа определяется по формуле:

где: С - стоимость объекта оценки;

k_ф - коэффициент физического износа оцениваемого объекта на момент оценки.

Ниже приводятся рассчитанные опытным путем поправки на частоту враще­ния электродвигателей, двигателей внутреннего сгорания и паро­турбинных установок.