ФОРМИРОВАНИЕ РЫНОЧНОГО

ОБОРОТА ЗЕМЛИ

Рынок земли - это сложная экономическая структура национального хозяйственного комплекса. Его эффективная организация и функционирование требуют научно- обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффективен с точки зрения национальных интересов. Рынок - это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально-физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, в России продолжает развиваться. В связи с чем, очень важна проблема участия государства в регулировании использования земельных ресурсов, причем не только на организационно-правовом уровне, но и как активного земельного собствен­ника, стимулирующего рыночные процессы, и непосредственного их участника. Государство должно отслеживать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом рыночный механизм. Этого можно достичь только при наличии соответствующей инфраструктуры. Чем больше места в российской экономике занимают рыночные отношения, тем больше оснований утверждать, что земельный рынок должен находиться под эффективным контролем государства. Прежде всего, нужен контроль за процессом перераспределения земель, их использованием по целевому назначению и за размерами частного землевладения.

Различия регионов по географическим, природным, экономическим, демографическим и социальным факторам, влияют на формирование структуры земельного фонда конкретной территории, определяют особенности функционирования рынка земли. Благоприятные климатические условия, разнообразие природной среды в Волгоградской области, способствуют, формированию рынка сельскохозяйственных земель в регионе. Крестьянские (фермерские) хозяйства расширяют свои наделы, за счет покупки или аренды земельных угодий. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, другими нормативно-правовыми актами, собственники земельных участков имеют право сдавать их в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д., при этом все сделки подлежат государственной регистрации. Структура сделок с земельными участками позволяет выявить динамику и основные тенденции развития рынка земли (рис 4.4.1).

Рис. 4.4.1 Кривая изменений сделок с земельными участками в Волгоградской области за 2002-2009гг.

На территории Волгоградской области за 7 лет осуществлено более 73,7 тыс. сделок с земельными участками на площади – 786 тыс. га.

Несмотря на институциональные ограничения, высокие транзакционные издержки рынок земли в регионе развивается. Темп роста количества сделок с 2002г. по 2009г, составил 43,92 %. Одним из наиболее часто совершаемых и по-прежнему перспективных видов сделок с земельными участками является продажа земельных участков местными органами власти. В 2009 году количество этих сделок по отношению к 2002 году выросло в 9,6 раз (рис. 4.4.2).

Рисунок 4.4.2 - Кривая изменений продажи земельных участков местными органами власти и купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в Волгоградской области за 2002-2009гг.*

^*данные статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

Значимыми являются сделки по купле - продаже земельных участков между гражданами и юридическим лицами. До 2008 года происходило уменьшение количества таких сделок, на графике кривая неизменно стремиться вниз. С 2002 года снижение произошло на 61,32 %. В 2009 году, количество сделок увеличилось в 1,6 раза по сравнению с2008годом, однако уровня 2002 года достигнуто не было (рис.4.4.2).

Доминирующее положение на рынке земли в регионе занимают сделки по заключению договоров аренды.

Рисунок 4.4.3 - Кривая изменений аренды государственных и муниципальных земель

в Волгоградской области за 2002-2009гг.^*

^*данные статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

Наблюдается рост количества действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель, в 2009году увеличение договоров составило 48,65 % относительного 2002года (рис. 4.4.3). Данные изменения количества действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в периоде с 2002г. по 2009г. аналогичны изменениям общего количества заключаемых сделок.

Аренда государственных и муниципальных земель является основным сегментом рынка, влияющим на объем совершаемых сделок. По данным госстатотчетности 3-зем «Сведения о сделках с землей» за 2009 год в регионе действовало 59,7 тыс. краткосрочных и долгосрочных договоров аренды на площади 702,7 тыс. га, заключенных местными органами власти с гражданами и юридическими лицами.

Наибольшее их количество заключено в населенных пунктах 91,39 %, арендованная площадь составляет 20,8 тыс. га. Вне населенных пунктов заключено 5,1 тыс. договоров аренды, или 8,61 %, в аренду передано 681,8 тыс. га (табл. 4.4.1).

Таблица 4.4.1 - Сделки по аренде государственных и муниципальных земель за 2005-2009 гг.

Арендуются земельные участки в основном гражданами и их объединениями для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

Размеры арендной платы за землю устанавливаются, в основном, на базе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.

На территории муниципальных образований базовые размеры арендной платы определялись на основе коэффициентов в порядке, установленном органами местного самоуправления соответствующего муниципального района (городского округа).

Из всех арендаторов земли в черте населенных пунктов, сельскохозяйственные предприятия платят наименьшую арендную плату, она составляет 1-3 % от общих поступлений арендных платежей. Средний размер арендной платы сельскохозяйственными предприятиями в черте населенных пунктов увеличился с 2002года на 73,24 % (рис. 4.4.4).

Рисунок 4.4.4 - Кривые изменений среднего размера арендной платы за использование государственных и муниципальных земель сельскохозяйственными предприятиями внутри и вне населенных пунктов за 2002-2009гг.^*

^*данные статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской области

Средний размер арендной платы сельскохозяйственными предприятиями за пределами населенных пунктов в 2009 году увеличился относительно 2002 года в 6,8 раз.

Сельскохозяйственные предприятия за чертой населенных пунктов платят наименьшую арендную плату, она составляет менее 1% среднего размера арендной платы других категорий арендаторов. Несмотря на то, что сельскохозяйственные предприятия являются той группой арендаторов, чьи ставки арендой платы являются самыми низкими, на землях населенных пунктов средний размер арендной платы до 2008 года превышал российские показатели, а за чертой населенных пунктов уровень арендной платы был в среднем ниже российского.

Залог земли, является самым нераспространенным видом сделок. Однако определенная динамика этого вида сделок все же наблюдается и в РФ, и в регионе. Минимальное количество сделок по залогу земель зарегистрировано в 2003 году – 7 сделок, максимальное в 2007 году – 352 сделки (рис. 4.4.5).

Одной из проблем здесь является определение залоговой стоимости. Залоговая стоимость земельного участка - это всегда нахождение коммерческого компромисса субъектов участвующих в операции. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответствующей реальной стоимости закладываемого участка. Из-за слабой научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости, заимодатель и заемщик находятся в зоне постоянного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй - земельный участок без достаточной компенсации. Развитие залоговых операций в стране осложняется высокой процентной ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается.

Рисунок 4.4.5 - Кривая изменений продажи прав аренды, наследования, дарения и залога земельных участков

в Волгоградской области за 2002-2009гг.*

Следовательно, перспективы развития залога под долгосрочные кредиты будут зависеть от возможности получения льготного кредита на инвестиционные цели, т. е. от государственной поддержки залоговых операций.

Контрольные вопросы: 1. Что включает система экономических регуляторов управления земельными ресурсами? 2. Какую задачу выполняют земельные платежи в системе управления земельными ресурсами? 3. Какие виды земельной ренты, вы знаете? 4. Какие существуют формы платы за землю. 5. Каковы предельные налоговые ставки в отношении земельных участков? 6.Как определяют арендную плату за землю. 7. Назовите основные тенденции развития рынка земли в Волгоградской области.