Недвижимость – материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

2. Недвижимость по природе и недвижимость по закону

Недвижимость «по природе» обладает неразрывной связью с землей, т.е. - недвижимые вещи в силу своего происхождения.

Недвижимость «по закону» неразрывной связью с землей не обладает, т.е. - движимые по происхождению объекты, но относимые законодательством к недвижимости (морские суда, космические объекты и т.п.), кроме того – предприятие как имущественный комплекс. Для недвижимости по закону установлен особый правовой режим, накладывающий ряд ограничений на их использование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничения в возможных вариантах использования), также как и для недвижимости по природе.

3. Что является объектом отношений на рынке недвижимости

Недвижимость, как объект рыночных взаимоотношений делится на:

- Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая геодезически и юридически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками.

- Первичный объект недвижимости – земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно.

- Вторичный объект недвижимости – оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).

На рынке предполагается обращение как первичных, так и вторичных объектов недвижимости, в котором именно оборот вторичных объектов недвижимости составляет большую долю.

Однако это не верно. В России, в силу специфики процесса приватизации, становление рынка недвижимости началось со «второго этажа» - с встроенных и пристроенных помещений, от них – к зданиям, а уже затем – к земле.

Нормальная логика развития рынка недвижимости, иная – сначала земля, затем принадлежащие к ней здания и сооружения, в конце – части зданий и помещения.

4. Составляющие недвижимости

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента:

- Земля (земельный участок)

- Усовершенствования (улучшения) земли

- Принадлежности недвижимого имущества

Эти элементы отражают этапы освоения человеком природы (земли), а поэтому возможно существование объекта недвижимости, включающего только землю, но невозможно, чтобы объект начинался с улучшений и не включал в себя землю.

Основой и первой составной частью недвижимости является земля. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но нельзя построить здание без привязки к определенному месту на земной поверхности.

Местоположение недвижимости – главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда – местоположение – не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости. Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в тоже время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения и пр.)

Вторая составляющая недвижимости – усовершенствования (улучшения) земли.

Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных над ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Третья составляющая недвижимости – принадлежности.

Под принадлежностями недвижимости понимают – движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически, по закону, договору) частью.

Если вещь, являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить во вполне движимое имущество.

Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями, наличие или отсутствие которых является фактором ценности объекта недвижимости.