Недвижимость как источник дохода

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

В виде будущих потоков денежной наличности;

В виде возрастания стоимости недвижимости, т.е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

В виде дохода от будущей продажи недвижимости.

Основной вид дохода от недвижимости – рента.

Рента (лат. Redditam – отданная назад) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Два существенных положения:

1. Не все объекты недвижимости являются источником получения дохода. Большинство объектов жилого фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником дохода, а расходной статьей бюджета. Приватизированное жилье в основном используется для личного проживания. Таким образом, доходный потенциал недвижимости, получаемый в виде ренты, относительно невелик.

2. Различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости.

В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода. Во втором – одним из нескольких и возможно не главным..

В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту с отношениями:

D = R х K , K = D / R ,

где D – рентный доход собственника недвижимости;

R – уровень доходности капитала;

K – величина капитала (эквивалент стоимости).

Помимо этого существую другие факторы, влияющие на величину ренты. Например – доходность самого арендатора (в одном и том же офисе могут находиться высокодоходная фирма и низкодоходная). Таковым фактором может являться местоположение и т.д.

Другая ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, офисы и т.д.). Ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Источником является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой определяют величину прибыли. Полученная прибыль является результатом производственного потребления определенной комбинации факторов производства. В отличие от оборотных средств, основные фонды (в т.ч. недвижимость) используются в течение множества производственных циклов и полностью не потребляются. Характер потребления и стоимостные показатели недвижимости определяются, прежде всего, амортизацией основных средств.

Особенности доходов от недвижимости:

1. Стабильность дохода. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные (от 3 до 15 лет и более). Отсюда высокая стабильность дохода. В силу низкой ликвидности недвижимости – практически отсутствуют спекулятивные мотивы.

2. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения других активов, либо у инвестора их может просто не оказаться.

3. Необходимость в управлении. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. При наличии достаточных знаний в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования.

4. Неоднородность. Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

5. Защищенность доходов от инфляции. Через арендную плату и цену инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

6. Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных издержек.

7. Низкая ликвидность. Продажа недвижимости при адекватной оценки ее стоимости может занимать от 90 до 120 дней, а при завышении ее стоимость этот срок может быть гораздо больше.

8. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Доходы от недвижимости практически не зависят от всего портфеля активов инвестора.

9. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке зависят от последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками.

10. Сохранность инвестируемых средств. Земля – неуничтожима. Здания и сооружения – долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности недвижимости может потребовать дополнительных усилий (ремонт, реконструкция, страхование)

11. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости – в период создания объекта. По мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные. За пределами срока экономической жизни объекта они вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один денежный поток.

Экономическое понятие недвижимости:

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.