ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъ­ектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, а принуждения к совершению сделки (в отноше­нии сторон сделки) с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной сто­роны, юридические и физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется «Законом об оценочной деятельности в РФ», а с другой — потребители их услуг (заказчики). Деятельность оценщиков подлежит обязательному лицензированию — органом исполнительной власти, осуществляющим лицензирование оце­ночной деятельности, является Министерство финансов РФ.

К объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Этим договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретно­го объекта, ряда объектов оценки либо долговременное обслужи­вание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать:

— основание заключения договора;

— вид объекта оценки;

— вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

— денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

— сведения о страховании гражданской ответственности оцен­щика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о на­личии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который дан­ная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объек­тов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты) оценки, а также его (их) описание.

Обязанностями, возложенными на оценщика договором, яв­ляются своевременное составление в письменной форме и пере­дача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее — отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указы­ваются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки объекта оценки, а так­же приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки объекта оцен­ки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки опреде­ляется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреп­лен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объек­те оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

— в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

— оценщик является учредителем, собственником, акционе­ром, кредитором, страховщиком юридического лица либо юриди­ческое лицо является учредителем, акционером, кредитором, стра­ховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтере­сованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объек­та оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.