СТРУКТУРЫ УПРАВЛЕНИЯ

Конечная цель технической эксплуатации зданий — достиже­ние эффективного и безотказного их функционирования. Поэто­му при проектировании организационной структуры и показате­лей качества управления и функционирования эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений поступают так, чтобы была достигнута максимальная эффективность эксплуатации зда­ний и прилегающих территорий домовладений.

В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление коллективами (подразделениями).

Централизованное управление обладает высокой эффективно­стью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках работ. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием центров надежной, оператив­ной обработки и передачи информации о состоянии управляемых подразделений и выработки соответствующих управляющих воз­действий для достижения поставленных задач наиболее эффектив­ными методами.

Централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и других непред­виденных работ. Известно, что случайные неисправности предуп­редить невозможно. Для их устранения создается запас материа­лов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и необходимых машин и механизмов. Объем запасного оборудования и материалов, а так­же число рабочих для устранения возникающих аварий и неисп­равностей — величины случайные и определяются двумя парамет­рами: средним значением числа машин, материалов и оборудо­вания, а также средним числом рабочих данной специальности. Но эти средние величины гарантируют выполнение только части возникающих неисправностей и аварий (около 50%). Для повы­шения гарантии устранения как можно большего числа неисправ­ностей и аварий создаются запасы гарантированного числа машин, оборудования, материалов и комплектуется расчетное число рабо­чих, превышающее среднюю потребность в них из условия выпол­нения непредвиденных работ в предельно допустимое время.

В ряде случаев, когда ресурсы недефицитны (при этом трудо­емкость и сложность сбора, обработки и передачи информации могут существенно снизить эффективность работы подразделе­ний), целесообразно применять децентрализованную систему уп­равления, например, в аварийных службах, когда дежурный дис­петчер сразу после получения заявки о неисправности или ава­рии принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элемента здания или инженерной системы.

При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, как правило, соблюдается принцип иерархического построения системы управления, при котором задачи управления решаются по рангам. В подразделениях низшего ранга решаются задачи непосредственного управления коллективами ремонтно-эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о со­стоянии выполнения мероприятий по эксплуатации зданий пере­дается в орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляю­щего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют также обоб­щенный характер. Такие обобщенные решения конкретизируются в органах низшего ранга.

Следует иметь в виду: чем меньше рангов управления, тем бо­лее оперативна структура подразделения, обеспечивающая эффек­тивное функционирование ее звеньев.

Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

— непосредственное управление, когда руководитель отдает распоряжения непосредственно каждому исполнителю;

— линейная структура;

— функциональная структура;

— линейно-функциональная структура.

Непосредственное управление осуществляется в малочислен­ных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служ­ба и др.) (рис. 1.1).

В производственных ремонтно-эксплуатационных подразде­лениях, имеющих большую численность, применяется линейная структура управления (рис. 1.2). При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема применяется при создании участков производителей работ, в состав которых входят участки мастеров.

При линейной структуре каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллек­тивов. Поэтому от руководителя подразделений требуются разно­сторонние знания и опыт, что труднодостижимо, особенно при эк­сплуатации современных зданий, оборудованных сложными инже­нерно-техническими системами и автоматическими устройствами.

Указанных недостатков лишена функциональная структура построения ремонтно-эксплуатационных подразделений (рис. 1.3), при которой общие для нескольких подразделений функции пе­редаются для исполнения подразделениям, специализирующим­ся на выполнении одной из них. Создание специализированных подразделений по эксплуатации лифтов, инженерно-технических систем и другого оборудования зданий — пример функциональ­ного структурного построения ремонтно-эксплуатационных под­разделений (служб).

Наибольшее распространение получила в последнее время сме­шанная линейно-функциональная структура ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которой отдельные системы и кон­струкции эксплуатируются специализированными организация­ми по договорам с низовыми ремонтно-эксплуатационными подразделениями — линейными звеньями.

Линейные подразделения выполняют некоторые ремонтно-эксплуатационные работы собственными силами и отвечают за конеч­ный результат деятельности ремонтно-эксплуатационных подразде­лений, для чего они наделяются правом контроля и координации работ всех функциональных звеньев специализированных служб.

Эксплуатация жилищного фонда независимо от его ведом­ственной принадлежности находится под контролем органов ме­стного самоуправления.

Для организации технической эксплуатации зданий создают­ся соответствующие органы управления. Низовым органом управ­ления является жилищно-эксплуатационная контора (домоуправ­ление, дирекция по эксплуатации зданий, ремонтно-эксплуатационное управление и др.).

Для эксплуатации административных и других гражданских зданий в крупных городах имеются специальные эксплуатацион­ные подразделения, выполняющие техническое обслуживание и ремонт всех систем, конструкций и оборудования зданий соб­ственными силами (хозяйственный способ ведения работ, линей­ная структура подразделений) или по договорам со специализи­рованными службами (подрядный способ ведения работ, линей­но-функциональная структура подразделений).

Жилищный фонд, принадлежащий местным органам самоуп­равления, находится в подчинении их жилищных органов. Жи­лищным фондом предприятий, организаций и учреждений, а так­же министерств и ведомств (ведомственный жилищный фонд) управляют соответствующие органы этих организаций. Коопера­тивными домами управляют правления жилищно-строительных кооперативов.

Задача ремонтно-эксплуатационных организаций — обеспече­ние технической эксплуатации и обслуживания жилищного фонда в соответствии с правилами и нормами технической эксплуата­ции зданий, а также другими нормативными документами.

Жилищно-эксплуатационную организацию возглавляет на­чальник.

Кроме начальника в штате жилищно-эксплуатационной орга­низации могут состоять (в зависимости от объема эксплуатируе­мой жилой и приравненной к ней площади): главный (старший) инженер, инженер, техники, работники бухгалтерии, экономист, паспортисты, товаровед-кладовщик, секретарь-машинистка, ку­рьер-уборщица. Должность техника в штате жилищно-эксплуатационной организации вводится при эксплуатации более 7,5 тыс. м² приведенной площади.

В жилищно-эксплуатационных организациях, эксплуатирую­щих более 15 тыс. м² жилой площади, должность техника предус­матривается на каждые 15-25 тыс. м² приведенной площади.

В штатах жилищно-эксплуатационных организаций, где техни­ческую эксплуатацию жилищного фонда осуществляют подрядным способом специализированные организации, исключаются некото­рые должности, а норма эксплуатируемой площади на одного тех­ника увеличена до 20-25 тыс. м². При этом техник (начальник участка техника) контролирует работу специализированных служб.

Начальник жилищно-эксплуатационной службы организует работу всех звеньев жилищного хозяйства микрорайона, коорди­нирует работу специализированных организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию элементов здания, санитарную очист­ку и уборку территорий домовладений (если эти работы выполня­ются подрядным способом), экономично и рентабельно ведет хо­зяйство, руководит хозяйственно-финансовой деятельностью, лич­но организует подбор и расстановку кадров, следит за их обучением.

Главный инженер жилищно-эксплуатационной организации является заместителем начальника. Он разрабатывает перспектив­ные и текущие планы проведения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту элементов зданий, руководит выполне­нием мероприятий по безопасным методам эксплуатации жилищ­ного фонда, участвует в работе комиссий по приемке домов в эк­сплуатацию (законченных строительством и после ремонта).

Кроме того, главный инженер организует техническое обуче­ние, повышение квалификации инженерно-технических работни­ков и рабочих, обеспечивает повышение производительности тру­да путем внедрения передовых методов и механизации работ.

Главный инженер руководит объединенной диспетчерской службой (ОДС), которая организует и контролирует работы по своевременному устранению возникающих неисправностей под­разделениями, осуществляющими техническое обслуживание и ре­монт зданий.

Старший инженер подчиняется главному инженеру жилищ­но-эксплуатационной организации (а при отсутствии в штате дол­жности главного инженера выполняет его функции) и руководит работами по текущему ремонту жилищного фонда микрорайона. В ведении старшего инженера находятся рабочие, выполняющие текущий ремонт, которые, как правило, объединяются в бригады и работают на единый наряд. Старший инженер непосредственно выдает бригаде задания на производство работ и через техников контролирует их выполнение. Он контролирует также ход работ

и их качество по капитальному ремонту зданий, обеспечивает сво­евременно подачу заказов и оформление дефектных ведомостей на составление технической документации на все виды ремонта и кон­тролирует ход изготовления проектно-сметной документации.

Технику подчиняются уборщицы, дворники, лифтеры и обслу­живающий персонал, закрепленный за группой домов, обслужи­ваемых техником. Он контролирует организацию и качество те­кущего и капитального ремонта в закрепленных за ним домах, обеспечивает надлежащее содержание участка территорий домо­владений, а также зеленых насаждений.

Поскольку все рабочие, выполняющие текущий ремонт, как правило, работают в составе бригады, они осваивают смежные профессии и в процессе технического обслуживания зданий вы­полняют несколько видов работ.

В штатах жилищно-эксплуатационных организаций предус­матриваются также должности младшего обслуживающего персо­нала: лифтеры (при отсутствии объединенных диспетчерских си­стем), уборщицы, дворники и другие работники в зависимости от инженерной оснащенности и благоустройства жилых домов.

Низовым звеном ремонтно-строительной или специализиро­ванной организации, выполняющей техническое обслуживание и ремонт зданий и их инженерных систем, является участок мас­тера (производителя работ), который закрепляется за конкретны­ми эксплуатационными организациями и оперативно подчиня­ется их руководителям. Участок производителя работ объединяет 3-4 участка мастера. Группу (не менее трех) участков производи­телей работ возглавляет старший прораб.

Для планирования и координации деятельности подчиненных участков в составе аппарата управления специализированной или ремонтно-строительной организации создаются плановый, финан­совый, производственный отделы, группы снабжения, проектно-сметная группа, а также отделы проектирования работ, бух­галтерия и др. В штатном расписании аппарата управления преду­смотрены также должности инженеров по технике безопасности, кадрам, главный механик и др.

Штаты аппарата управления специализированных и ремонт­но-строительных организаций и численность линейных инженер­но-технических работников устанавливают в зависимости от объе­мов работ, их сложности и трудоемкости на основании типовых структур.

Должностные обязанности работников управленческого пер­сонала и линейных работников, специализированных и ремонт­но-строительных организаций разрабатывает руководитель под­разделения применительно к конкретным условиям производства работ на основании типовых должностных инструкций для дан­ной категории работников.

Для эксплуатации общественных зданий создаются соответ­ствующие эксплуатационные службы, которые выполняют мероп­риятия по содержанию и ремонту аналогично ранее рассмотрен­ным схемам для жилых зданий. Однако для таких зданий не ут­верждены типовые структуры эксплуатационных организаций. Обязанности инженерно-технических работников соответствую­щих категорий и специальностей аналогичны ранее рассмотрен­ным и определяются должностными инструкциями, утвержден­ными руководителями организации, на балансе которой находит­ся здание. При этом учитывают особенности технологических процессов, протекающих в эксплуатируемом здании.

В зависимости от технологических процессов эксплуатацион­ные требования и обязанности обслуживающего и ремонтно-эксплуатационного персонала для различных категорий граждан­ских зданий отличаются друг от друга. Так, в зданиях, связанных с массовым посещением, одной из основных обязанностей эксп­луатационного персонала является обеспечение пожарной безо­пасности, что учитывается при определении структуры и штатов, соответствующих ремонтно-эксплуатационных служб, а также при утверждении должностных инструкций инженерно-техничес­ких работников этих служб.