Затратный подход в оценке недвижимости[6].

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли;

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Стоимость объекта недвижимости = стоимость воспроизводства (или замещения) здания – накопленный износ + стоимость земельного участка

Методы расчета стоимости воспроизводства (замещения):

- сравнительной единицы;

- разбивки по компонентам;

- сметной стоимости строительства.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Метод сравнительной единицыпредполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС - укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения.

Со =С1 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс ,

где Со - стоимость оцениваемого объекта; С1 – стоимость 1 м. кв. типичного сооружения на базовую дату; So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 – 1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта); Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1); Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КОИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости может быть разработана смета строительства на основе проектной документации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информационной и программной базы. Кроме этого необходимо знать технологию строительства, поскольку только при разработке смет профессиональными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки стоимости воспроизводства зданий и сооружений.

Для расчета величины базисной стоимости и для внесения поправок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 г. (УПВС) или Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.

Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий или 1 км. трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ и др. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.

Сборники укрупненных показателей стоимости строительства – это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.

Преимущество использования сборников УПВС и УПСС - в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.

Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в среднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18). Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. В связи с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Меаns, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.) дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими и из российских материалов. Для корректного пересчета долларовых цен в рубли для конкретных регионов Российской Федерации необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Такие расчеты необходимы, например, при создании совместных предприятий, в уставный капитал которых российская сторона вкладывает здания и сооружения, поскольку использование курса доллара США в рублях по данным Банка России будет приводить к занижению рыночной стоимости вклада российской стороны.

Паритеты покупательной способности валют. Специальное издание КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» – «Паритеты Покупательной Способности Валют на национальных строительных рынках» – дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R.S. Меаns Со, Маrshall& Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации.

В США фирма R.S. Меаns проводит мониторинг цен в строительстве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. КОИНВЕСТ на основе всемирно известного справочника Means Building Construction Cost Data подготовлено русское издание – «Сборник расценок на строительство зданий».

Метод разбивки по компонентамотличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

,

где Сзд – стоимость строительства здания в целом; Vj – объем j-го компонента; Cj – стоимость единицы объема; Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.

Метод сметной стоимости строительства включает следующие элементы:

• строительные работы;

• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

• прочие затраты.

Задача 1[7]. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

V=ЧОД/R, где V- стоимость объекта, ЧОД- чистый операционный доход, R – ставка капитализации

ЧОД=1 500 000 рублей в год

Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

R= r_e+dep * r₁ , где r_e -ставкадоходности на собственный капитал, dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет, r₁- норма возврата капитала

Из условия задачи dep=20%,

Определим норму возврата капитала r₁ по методу Ринга: r₁=1/20 лет = 0,05

Определим ставку доходности капитала r_e

r_e = r_f +p₁+p₂+p₃, где r_f – безрисковая ставка дохода, p₁ – премия за риск вложения в недвижимость, p₂ – приемия за низкую ликвидность, - p₃ – приемия за инвестиционный менеджмент

r_e=7%+2,5%+1,2%+1%=11.7%

R=0,117+0,2*0,05=0,127

V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей.

Задача 2.Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Стоимость объекта недвижимости определим по формуле затратного подхода:

V = V_зу + [Vп_замещ – И],

где

V – стоимость объекта недвижимости;

V_зу – стоимость земельного участка;

Vп_замещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта оценки.

Vп_замещ =С₁ м² · S_стр · К_н · К_рег · К_в · К _пз · К _ндс ,

где Vп_замещ – полная стоимость замещения здания;

С₁ м² – стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

V_замещ = 4954,65*1500*1,67*1.25*1.18= 18 306 812,42 рублей

Учитываем износ:

Vп_замещ = V_замещ*( 1 – И) = 18 306 812,42 *(1 – 0,26) = 13 547 041,19 рублей

Находим стоимость объекта недвижимости

V = V_зу + Vп_замещ = 750 000 + 13 547 041,19 = 14 297 041,19 руб.

Задача 3.Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

Применяем метод дисконтирования денежных потоков:

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где V– текущая стоимость объекта недвижимости;

CF_j – денежный поток периода j-го года;

r – ставка дисконтирования;

Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п – длительность прогнозного периода, лет.

Определим ставку дисконтирования:r = r_f +p₁+p₂+p₃, где r_f – безрисковая ставка дохода, p₁ – премия за риск вложения в недвижимость, p₂ – приемия за низкую ликвидность, - p₃ – приемия за инвестиционный менеджмент

r = 8% +2.5%+1.5%+1.5%= 13,5%

Задача 4.Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

где П – поправка (корректировка);

Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Расчет поправки по местоположению:

Поправка по отношению Центра к аналогам

П _спал = 147000/128000 – 1 = 0,1485 или +14,85%

П _пром = 147000/115000 – 1 = 0,278 или +27,8%

Поправка по отношению Спального района к аналогам

П центр = 128000/147000 – 1 = - 0,129 или -12,9%

П _пром = 128000/115000 – 1 = 0,113 или +11,3%

Поправка по отношению Пром.зоны к аналогам

П центр = 115000/147000 –1 = - 0,2177 или -21,77%

П спальн = 115000/128000 – 1 = -0,102 или -10,2%

Контрольные вопросы

1. Какая базовая формула лежит в основе имущественного подхода?

2. Перечислите основные сферы применения метода накопления активов.

3. Назовите основные этапы оценки методом накопления активов?

4. Как оценивается рыночная стоимость финансовых инвестиций в методе накопления активов?

5. Как оценивается дебиторская и кредиторская задолженность в методе накопления активов?

6. Какова идея и алгоритм метода избыточных прибылей?

7. Назовите основные этапы оценки методом стоимости чистых активов.

8. Перечислите случаи, когда требуется оценка ликвидационной стоимости.

9. Назовите основные этапы оценки ликвидационной стоимости предприятия.

Литература

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. — М.: Юнити-Дана, 2001.

2. Голубев В. Как оценить ликвидационную стоимость // Рынок ценных бумаг. — 1997. — N№20.

3. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 2000.

4. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2000.

5. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2002.

[1] Оценка бизнеса: учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е издан., перераб. и дополн. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 738 с.

[2] Петров В.И. Оценка стоимости бизнеса. – Сборник тестов и практических заданий. Москва, Финансовый университет при Правительстве РФ. 2011. – 58 с. Режим доступа - http://www.fa.ru/chair/oius/pps/Documents/ Задачник.%20Петров%20В.И.pdf

[3] Петров В.И. Оценка стоимости бизнеса. – Сборник тестов и практических заданий. Москва, Финансовый университет при Правительстве РФ. 2011. – 58 с. Режим доступа - http://www.fa.ru/chair/oius/pps/Documents/ Задачник.%20Петров%20В.И.pdf

[4] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.

[5] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.

[6] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.

[7] http://real-audit.ru/content/view/67/101/