Сравнительный подход.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода[5]:

• метод сравнения продаж (частным случаем является метод парных продаж). Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность;

• метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Выбранные аналоги корректируются путем внесения поправок в цены продаж сопоставимых аналогов. Корректировки бывают на:

- срок экспозиции;

- различие в передаваемых правах собственности;

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

Классификация корректировок (поправок):

- процентные поправки;

- стоимостные поправки: к единице сравнения; к цене аналога в целом.

Метод валового рентного мультипликатора можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду.Валовый рентный мультипликатор – это отношение цены продажи аналога к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД):

.