Применение затратного подхода

Этапы:

1. Определяется стоимость земельного участка.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка стоимости земельного участка

Метод техники остатка для земли. Этапы:

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями:

Y_зд = V_зд • R_зд,

где Y_зд – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; V_зд – текущая стоимость зданий и сооружений; R_зд – ставка капитализации для зданий и сооружений, рассчитывается по формуле:

R_зд = R_возм + R_зем,

где R_возм – ставка возмещения (возврата) капитала; R_зем – ставка капитализации для земли.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле:

Y_зем = Y – Y_зд,

где Y – общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли:

V_зем = Y_зем/R_зем.

Метод средневзвешенной ставки капитализации. Этапы:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенная, общая ставка капитализации:

R_ср = R_зд•Д_зд + R_зем•Д_зем,

где Д_зд – доля зданий и сооружений в общей стоимости объекта недвижимости; Д_зем – доля земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

V = Y/ R_ср.

4. Рассчитывается стоимость земельного участка:

V_зем = V•Д_зем.

Метод сравнения продаж. Этапы:

1. На соответствующем рынке недвижимости выявляют ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей.

2. Для подобранных аналогов собирается необходимая сравнительная информация: цена продажи, величина арендной платы и т.д.

3. Собранная информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки.

4. В объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков: размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т.д.

Достоинства метода – простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные.

Метод разбиения. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

Этапы:

1. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

2. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.

3. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

4. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

5. Определяется ставка дисконта.

6. Рассчитываются показатели: издержки освоения и издержки, связанные с продажей; инженерные расходы; расходы на строительство дорог и инженерных коммуникаций; оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу; предпринимательская прибыль.

7. Определяется чистая выручка о продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Метод капитализации. Метод удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы Y в стоимость земельного участка.

Этапы:

1. Рассчитывается ставка капитализации:

R = Y_ан/V_ан,

где Y_ан – чистый операционный доход аналога; V_ан – продажная цена аналога.

2. Определяется вероятная стоимость объекта оценки:

V = Y/R.

Метод валового рентного мультипликатора. Алгоритм метода аналогичен алгоритму расчета стоимости зданий и сооружений.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Метод сравнительной единицы. Этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (метод разбивки на компоненты). Расчеты выполняются в следующей последовательности:

- разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.);

- расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

- суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки. Такая оценка осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений

Основные методы: метод разбиения и метод срока жизни.

Метод разбиения. Этот метод заключается в учете всех видов износа: устранимого физического; неустранимого физического; устранимого функционального; неустранимого функционального; внешнего (экономического).

Износ считается устранимым, если его исправление является экономически выгодным.

Метод срока жизни. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

где И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни.

Метод расчета срока жизни используется как для оценки совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

9. ЛЕКЦИЯ 9. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

Основным при оценке машин и оборудования выступает сравнительный подход.