Анализ различных методов при использовании доходного подхода

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация доходов, под которой обычно понимают как совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При использовании данного подхода оценщик определяет текущую стоимость будущих доходов, которые потенциально могут возникнуть в ходе эксплуатации предприятия.

Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Использование метода капитализации предполагает, что предприятие будет получать одинаковые величины прибыли в течение значительных промежутков времени. Метод применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определенную прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.

По сравнению с методом дисконтирования денежных потоков, метод капитализации дохода более прост, так как не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, однако его применение ограничено крутом предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагается значительных изменений.

Метод капитализации дохода— оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Метод капитализации дохода реализуется посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усредненной прибыли.

Этапы метода капитализации дохода:

1. обоснование стабильности получения доходов;

2. выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3. определение величины капитализируемого дохода;

4. расчет ставки капитализации;

5. капитализация дохода;

6. внесение итоговых поправок.

Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.

Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока. Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

Определение величины капитализируемого дохода. В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

1. величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;

2. средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

Важную роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью статистических формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции.

Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Ставка капитализации характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:

R=I:V,

где V — стоимость, R — ставка капитализации; I— ожидаемый доход за один год после даты оценки;

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Основными этапами оценки компании методом дисконтирован­ных денежных потоков являются:

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ валовой выручки от ре­ализации и ее прогноз.

4. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза расходов.

5. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

7. Определение ставки дисконтирования.

8. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стои­мости компании в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

Основным показателем, используемым в рамках метода дискон­тирования денежного потока, является денежный поток, рассчиты­ваемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период.

Различают следующие основные виды денежного потока:

1. Номинальный или реальный.

2. Приносимый собственным капиталом, приносимый всем ин­вестированным капиталом.

В практике наиболее часто применяемым является использова­ние модели денежного потока собственного капитала.

Использование модели денежного потока для инвестированного капитала (бездолгового денежного потока) в российских условиях в текущей ситуации малоприменимо и может быть использовано для крупных холдинговых компаний, в связи с крайне ограниченным использованием основной массой российских компаний схем привле­чения финансовых ресурсов, аналогичных западным.

При оценке бизнеса методом дисконтирования денежных по­токов ожидаемый срок деятельности компании разделяется на два периода: прогнозный и постпрогнозньй (остаточный). На прогноз­ный период составляется детальный прогноз денежных потоков. Как правило, такой прогноз составляется на достаточно долгий период до того момента, когда компания выйдет на стабильные темпы роста денежного потока до момента выхода компании на постоянные тем­пы роста.

Планированию выручки от реализации предшествует анализ си­туации прошлых лет на предприятии.

При построении прогноза анализируются текущие производст­венные мощности, проводится анализ их загруженности и, исходя из представленной информации о планируемых капитальных вложени­ях, строится прогноз физического объема продукции.

Прогнозирование расходов от реализации также может осуществ­ляться двумя способами:

· укрупненным подходом;

· детальным подходом.

Укрупненный подход подразумевает построение прогноза себес­тоимости путем использования информации о доле переменных за­трат в выручке компании и условно-фиксированной величины по­стоянных затрат. Рост переменных затрат прогнозируется пропорци­онально росту выручки. Рост постоянных затрат возможен в том случае, когда планируется резкое увеличение объема реализации в натуральном выражении и, как следствие, рост затрат на рекламу, аренду и т.п.

Детальный подход подразумевает определение себестоимости произведенной и реализованной продукции по элементам затрат. Также во внимание принимаются варианты условий поставок про­дукции и услуг.