Особенности договора дарения жилого помещения.

Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Необходимо иметь в виду, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обмена жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи "обмена квартиры в порядке дарения". Подобную точку зрения можно встретить и в литературе <*>. На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

В отличие от прежнего законодательства в настоящем законодательстве обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими организациями.

Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство - исключительная компетенция Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).

Вместе с тем такие случаи, к сожалению, встречаются.

Так, гражданин Б. и индивидуальное частное предприятие (ИЧП) "Кавказ" обратились в суд с жалобой на отказ нотариуса Сочинского нотариального округа удовлетворить договор дарения ИЧП "Кавказ" квартиры Б. в г. Сочи и просили обязать нотариуса удостоверить этот договор. Как указали в подтверждение жалобы заявители, отказ в удовлетворении договора по мотиву того, что ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края", предусматривающая запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности гражданам, не зарегистрированным (не прописанным) в Краснодарском крае, противоречит Конституции РФ, нарушает законные права и интересы собственника.

Решением Центрального районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении жалобы Б. отказано.

Президиум Краснодарского краевого суда протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ аналогичный протест был удовлетворен и указано следующее.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края" (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.

Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 Постановления "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г., если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч. 2 ст. 120 Конституции РФ обязан принять решение в соответствии с законом, регулирующим данные правоотношения. Конституцией РФ предусмотрено, что ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании федерального закона (ст. 55).

Согласно ст. 8 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ в соответствии с законами РФ может быть ограничено: в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случаях опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Указание в ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края" на то, что нотариальные конторы вправе оформлять договоры отчуждения жилья независимо от форм собственности только при наличии у лица, приобретающего жилье, постоянной регистрации по месту жительства в Краснодарском крае или постоянной регистрации по месту жительства свыше 10 лет в Республике Адыгея, не соответствует требованиям ч. 2 ст. 3 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", согласно которой регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ и законами, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

ГК РФ предусмотрел новый (скорее хорошо забытый) вид дарения - пожертвование. Согласно ст. 582 Кодекса пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений - проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Следует обратить внимание на то, что пожертвование жилища гражданину должно быть (а юридическим лицам может быть) обусловлено жертвователем использованием его по определенному назначению, например с условием передачи его под семейный детский дом. При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию.

В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя - по решению суда. Использование пожертвованного жилища не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

ВТОРОЙ ВАРИАНТ ОТВЕТА

Следует обратить внимание, что, по общему правилу лицо, которое получило в соответствии с договором дарения недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, обязано уплатить налог на доходы физических лиц (налоговая ставка – 13 процентов). Однако законодатель делает исключение, устанавливающее, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Таким образом, доходы, полученные в порядке дарения между вышеуказанными лицами, во всех случаях освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц, даже если объектом дарения выступает недвижимое имущество, в частности жилое помещение.

Стоит обратить внимание на форму и порядок оформления договора дарения жилого помещения. Итак, руководствуясь статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность жилое помещение. Гражданский кодекс Российской Федерации четко устанавливает, что дарение жилого помещения в любом случае осуществляется безвозмездно. Ввиду этого, при наличии встречной передачи какой-либо вещи или права либо встречного обязательства дарителю договор не признается дарением. Однако данная норма не противоречит установлению в договоре дарения соответствующих условий. Наиболее распространенными и встречающимися в практике условиями, которые указываются в договоре дарения, являются: бережное отношение к жилому помещению; установление права конкретного лица проживать в данном жилом помещении при его передаче одаряемому; возложение обязанности по производству ремонта такого жилого помещения одаряемым. При этом в случае неисполнения данных условий договора одаряемым, даритель вправе потребовать от него исполнения данных условий или обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении данного договора ввиду неисполнения дарителем своих обязанностей по договору.

Договор дарения жилого помещения не требует специального оформления. Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в простой письменной форме. Однако стороны по взаимному соглашению вправе удостоверить данный договор нотариально. Причем стоит указать, что нотариальная форма удостоверения договоров всегда вызывает большее доверие. При этом стоит помнить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации данный договор будет считаться заключенным. Органом, который осуществляет государственную регистрацию договоров дарения жилых помещений, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Также подлежит государственной регистрации сам переход права собственности на данное жилое помещение. Такая регистрация осуществляется вышеуказанным органом.

Если даритель умер до заключения договора, то такой договор будет считаться незаключенным. Договор дарения должен содержать условия, указание которых обязательно в целях признания такого договора заключенным. Одним из основных условий правомерности договора дарения является наличие в нем указания на конкретный объект недвижимого имущества. Обещание передать не определенное недвижимое имущество, ведет к признанию договора дарения ничтожным. Предмет дарения должен иметь возможность свободного обращения, т.е. не должен быть изъят из оборота.

Действующим законодательством предусмотрена возможность отказа или отмены дарения. Так, одаряемый вправе в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. Однако если договор дарения жилого помещения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. Даритель также вправе отказаться от исполнения договора дарения жилого помещения, содержащего обещание передать его в будущем, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В условиях кризиса такие случаи появляются очень часто. К примеру, к ним можно отнести следующие: увольнение с работы, резкое понижение заработной платы, рождение ребенка, декрет жены и иные ситуации. В данном случае законодатель защищает интересы такого дарителя, оказавшегося в неблагоприятных жизненных условиях. Стоит помнить, что отказ от дарения может быть осуществлен только до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Если же регистрация перехода жилого помещения уже имеет место, то отказ от дарения невозможен.

Если имущество находится в общей собственности, оно может быть подарено только при наличии согласия всех участников общей собственности. При этом дарителем может выступать один из собственников. Договор дарения, заключенный без соответствующего согласия, может быть признан судом недействительным. Однако это правило не распространяется на случаи передачи в дар доли в долевой собственности. Собственник доли не обязан получать согласие других дольщиков, при чем последние не получают в этом случае преимущественного права на получение доли по договору дарения.

Стоит обратить внимание, что действующим законодательством не предусмотрено право лица, имеющего генеральную доверенность, дарить жилое помещение, принадлежащее дарителю. Иными словами дарение жилого помещения по генеральной доверенности запрещено. Для того, чтобы иметь право на дарение жилого помещения по доверенности, в такой доверенности должно быть четко прописано право конкретного лица на дарение жилого помещения дарителя. Такая доверенность должна содержать сведения о конкретном одаряемом, а также об имуществе, которое может быть подарено ему. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указано конкретное жилое помещение, признается ничтожной.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.

Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать подобные запреты, поскольку гражданское законодательство - исключительная компетенция Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора дарения и дарителю и одаряемому необходимо соблюсти все условия, которые установлены действующим законодательством и о некоторых из которых было указано выше.