Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости.

Литература:

Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. – Алматы: Жетi жаргы, 2002.

2. Большинство профессиональных оценщиков сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости:

А) оценка с точки зрения затрат (затратный метод);

Б) оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод);

В) оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

При оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент делается на одном или двух методах, владение всеми методами – крайне важно для оценщика.

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемому объекту (например, индивидуальные жилые дома), часто происходит смена владельца ввиду достаточного количества аналогичных объектов, то есть оценщик может применить рыночный метод продаж, заключающийся в сравнении стоимостей аналогичных объектов. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпитали, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т.е. затратным методом.

В большинстве случаев эксперт-оценщик определяет стоимость недвижимости с использованием все трех методов: затратного, доходного и сравнительного, а затем производит согласование результатов, полученных разными методами.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые различные ситуации оценки объектов. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы. Для правильного выбора подходов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов недвижимости, типа цены, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т.д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки.

На начальном этапе становления рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный, оценщику требуются обширные знания в области теории и практики строительства и сметного дела, правил бухгалтерского учета.

По мере формирования рынка недвижимости, например рынка квартир, оценщик должен владеть методом сравнительного анализа продаж, и здесь уже потребуются знания в области юриспруденции и экономики.

Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями, широким применением в практике оценки доходного метода, следовательно, обширными знаниями оценщика в ипотечно-инвестиционном анализе, капитализации дохода, дисконтировании и других областях экономического анализа.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

Доля государственной оценки в оценочной деятельности велика, но с появлением частных оценщиков на сегодняшний день монополия на оценку отсутствует, поэтому каждый клиент вправе обратиться к частному оценщику, которому он доверяет. Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом методологическом и информационном пространстве. На сегодняшний день на рынке недвижимости стали появляться частные фирмы, которые профессионально занимаются этим видом деятельности.

Процесс оценки недвижимого имущества требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.

При оценке конкретного объекта на первом этапе оценщиком должна быть проанализирована вся имеющаяся техническая документация по оценке объекта, а также определены основные параметры, характеризующие состояние объекта. Обследование зданий и сооружений – сфера деятельности специалистов, имеющих лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов. Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта.

На современном этапе рынок недвижимости, являющийся ядром всех имущественных прав, находится еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал и в прежней системе в форме обмена жилплощадью, но с тех пор он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

Несмотря на то, что у нас имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде строительных норм и правил, сметных норм, сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в подавляющем большинстве случаев не может дать даже приблизительное представление о величине рыночной стоимости этих объектов. Дело в том, что затраты на строительство объектов у нас очень высокие и совершенно не соразмерны имеющимся доходам большинства населения республики. Эту отличительную черту неэффективной системы затратной экономики нам придется преодолевать еще очень долго. Только после этого можно будет с достаточной долей достоверности использовать в оценке недвижимости затратный подход. Дело в том, что рыночная стоимость – это цена равновесия спроса и предложения. У нас же из-за низкой покупательской способности уравновесить спрос и предложение на первичном рынке недвижимости просто невозможно.

Затратный метод чаще применяется для оценки объектов специального назначения или нового строительства, для варианта наилучшего использования земли, в целях страхования. Расчеты этим методом производятся с учетом данных о ценах на землю, строительных материалах; уровне зарплаты; затратах на оборудование; прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке.

Затратный подход трудноосуществим для зданий, обладающих уникальными архитектурными характеристиками и исторической ценностью, сооружений с чрезмерным физическим износом.