Земельный строй и земельные отношения

Земельные отношения представляют собой специфическую форму производственных отношений в области владения и пользования землей. Это общественные отношения, связанные с присвоением земельных участков, владением, пользованием и распоряжением ими. Возникают они между гражданами, предприятиями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной и иной деятельности. Урегулированные законом, они приобретают форму земельных правоотношений, непосредственным объектом которых являются земельные участки разной площади, местоположения, качества и назначения. Важнейшими элементами земельных отношений являются: виды собственности на землю, система хозяйствования на земле, а также механизмы управления земельными ресурсами и методы регулирования земельных отношений [11,38].

Земельные отношения являются составной частью общественных отношений и по своей природе относятся к экономическому базису общества. Следовательно, они находятся под влиянием объективно действующих экономических законов и закономерностей.

Например, закон стоимости в определенной степени влияет на спрос и предложение земельных участков на рынке недвижимого имущества, уровень платежей за землю и цены на нее. Экономические взаимосвязи между собственниками земли и пользователями ею характеризуют рентные отношения.

Экономическая рента – это плата за ресурс, предложение которого строго ограничено («рента» в переводе с французского «отданная»). Земельная рента представляет собой частный случай экономической ренты. Это плата за использование земли и других природных ресурсов, использование которых строго ограничено.Различают абсолютную ренту, присваиваемую собственником земли за сам факт обладания ею, и дифференциальную, формирующуюся в результате различий в ее плодородии, местонахождении и других условий ее эксплуатации. Дифференциальная рента, в свою очередь, разделяется на два вида. Первый обусловлен различиями в объективных характеристиках земельных участков, не зависящих от производителя (прежде всего в местоположении и качестве земель). Дифференциальная рента I – это дополнительная прибыль, получаемая на лучших землях при одинаковом уровне ведения хозяйства.

Дифференциальная рента II формируется при равных объективных условиях производства за счет большей его интенсивности. Очевидно, что дифференциальная рента I, не являясь результатом усилий производителя, должна изыматься собственником земли, тогда как дифференциальная рента II – оставаться у пользователя [7].

Изъятие земельной ренты через механизм земельных платежей (налога, арендных платежей) включает земельный фактор в сферу распределения. Пространственные (территориальные) и производительные свойства земельных участков оказывают влияние на направление, интенсивность и скорость движения созданного продукта, что определяет участие данного фактора в сфере обращения и потребления. Таким образом, земля входит во все составляющие части воспроизводственного процесса (производство, распределение, обмен, потребление) и представляет всеобщий экономический интерес [11, 38, 39].

В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле земельные отношения –это отношения, связанные с созданием, изменением, прекращением существования земельных участков, возникновением, переходом, прекращением прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки, а также с использованием и охраной земель, земельных участков [1].

Объекты земельных отношений – земля, земельные участки, а также вещные права на земельные участки и ограничения (обременения этих прав (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право пользования, право аренды и субаренды, земельные сервитуты, ограничения (обременения) прав на земельные участки) [33].

Право на землю реализуется через земельную собственность и пользование землей.

Земельный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подвесных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права [1].

Важнейший элемент земельных отношений – земельная собственность. Существуют различные ее формы. В Республике Беларусь собственность на землю, земельные участки, может быть государственной и частной. Земли могут предоставляться также в пользование для сельскохозяйственных, промышленных, транспортных и других целей. Права собственников шире, чем у пользователей, которые не имеют права распоряжения землей.

Ограничение (обременение) прав на земельный участок– установленные решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательным актом, договором либо постановлением суда условие или ограничение либо запрещение в отношении осуществления отдельных видов хозяйственной или иной деятельности, других прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, в целях общественной пользы и безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурных ценностей, защиты прав и защищаемых законом интересов граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц [1].

Понятие «землепользование»имеет несколько значений.

С одной стороны, под землепользованием (использованием земельных участков) понимают хозяйственную и иную деятельность, в процессе которой используются полезные свойства земель, земельных участков и оказывается воздействие на землю [1].

Второе значение – правовой статус земельного участка, определяющий условия и порядок его использования.

Землепользование – это также земельный участок, предоставленный в установленном порядке в собственность, владение или пользование для конкретных целей, имеющий строго определенные местоположение, площадь, состав земель и отграниченный на местности.

Землепользование имеет следующие признаки классификации:

1) по назначению (сельскохозяйственное, промышленное, лесохозяйственное и др.);

2) по формам собственности;

3) по срокам пользования (бессрочное, срочное).

Землепользование может быть платным или бесплатным.

Аренда земельного участка – основанное на договоре аренды земельного участка срочное возмездное владение и пользование или только пользование земельным участком [33].

В установлении системы платы за пользование землей проявляется экономическое содержание земельных отношений. Так, граждане и юридические лица за участки, предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное и срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за арендуемые земельные участки – арендную плату. Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, местоположения земельного участка, других природных и экономических условий и не зависит от результатов хозяйственной деятельности землепользователя. Условия арендной платы определяются договором между владельцем и арендатором. Арендодателем земельного участка может быть его собственник либо государственный орган, уполномоченный законодательством сдавать в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности [39].

Другой важный аспект земельных отношений – формы управления земельными ресурсами. Они в значительной степени определяются господствующими формами собственности на землю и характеризуются системой политических, социально-экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию использования земли в интересах общества в целом [34].

Субъектами земельных отношений в Республике Беларусь являются Президент Республики Беларусь, государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства (далее – граждане), индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и представительства [1].

В любой общественно-экономической формации земельные отношения не могут существовать сами по себе. Всегда имеется соответствующий механизм их правового и экономического регулирования, образующий земельный строй общества, а также государственные организации, приводящие в действие этот механизм [42].

Земельным строемназывают систему общественного и государственного устройства, характеризующуюся определенными земельными отношениями и соответствующей политической организацией их регулирования. Иными словами, земельный строй – это определенный государственный порядок использования земли [25].

Государственная земельная политика –осуществляемая и планируемая целенаправленная деятельность государственных органов в области регулирования земельных отношений, использования и охраны земель. Земельная политика включает этапы формирования и реализации, стратегию и тактику[38].

На первом этапе создается законодательная база, регулирующая земельные отношения. Затем формируются государственные органы, осуществляющие управление в области земельных отношений. Все это позволяет государству осуществлять землеустройство как систему мероприятий, вести контроль за использованием и охраной земель [36].

Земельная политика государства может осуществляться различными органами законодательной и исполнительной власти, судебными,финансовыми, банковскими службами. Однако в связи с наличием у данных органов множества других функций, связанных с реализацией внешней и внутренней политики, возникает объективная потребность в создании специальных землеустроительных органов, относящихся к политической надстройке общества и решающих, в первую очередь, задачи проведения в жизнь земельной политики государства. Землеустроительные органы, а также другие государственные службы осуществляют управление земельными ресурсами [38].

В целях реализации государственной земельной политики используются различные меры: правовые, экономические, организационные.

Правовые меры содержат в себе моменты обязательности, властного принуждения. Они регулируют земельные отношения на основе земельного законодательства, гражданского, административного и других отраслей права.

Земельные отношения в Республике Беларусь регулируются Конституцией Республики Беларусь, актами Президента Республики Беларусь, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, а также принимаемыми в соответствии с ними иными актами законодательства.

Нормы гражданского и другого законодательства, регулирующие земельные отношения, применяются к этим отношениям, если иное не предусмотрено законодательством об охране и использовании земель. Также соблюдаются правила, установленные международными договорами с участием Республики Беларусь.

Экономические меры стимулируют развитие земельных отношений, используя инструменты налогообложения, кредитования, целевого финансирования и субсидирования, влияя на экономические интересы землепользователей.

Организационные меры обеспечивают развитие земельных отношений путем организации переселения в районы нового освоения, создания различного рода кооперативов и товариществ, подготовки квалифицированных кадров и т. д.

В комплексе эти меры позволяют осуществлять целенаправленное воздействие на систему использования и охраны земель в интересах развития народного хозяйства страны.

Определяя сущность и содержание земельных отношений, необходимо иметь в виду, что земля является составной частью единого природного комплекса и ее использование влечет за собой существенные изменения биогеоценоза в отдельных регионах и на планете в целом. Создавая механизм регулирования земельных отношений, необходимо предусмотреть, чтобы он обеспечивал неукоснительное соблюдение экологических требований.