Принудительный обмен жилой площади 7 страница

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева категорически заявляют, что «не соответствуют законодательству договора, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель не может требовать выписки иных лиц, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК)».[7]

Таким образом, при заключении сделки купли – продажи жилого помещения лучше отдавать предпочтение объектам свободным от зарегистрированных лиц и где собственником является несовершеннолетний. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации (ст. 558 ГК РФ).

При продаже жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- во-первых, соразмерно уменьшения покупной цены;

- во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

- в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли – продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

К существенным нарушениям требования к качеству жилого помещения можно отнести, например, излишнюю влажность, затемненность, промерзание стен.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ст. 42.6 ЖК). Порядок и условия реализации правила о преимущественном праве покупки закреплены в ст. 250 ГК РФ смысл их заключается в следующем: при намерении продавца (собственника комнаты) продать свое имущество постороннему лицу он обязан известить о данном обстоятельстве остальных собственников, причем обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий, на которых он его продает. Если остальные собственники откажутся от покупки на данных условиях или не приобретут продаваемое имущество в течении месяца, продавец вправе продать свое имущество любому лицу. Более детально процедура по соблюдению продавцом преимущественного права покупки закреплены в ст. 24 Федерального закона от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004г.). Для регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности к постороннему лицу необходим документ, подтверждающий, что продавец доли (комнат) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату с указанием цены и других условий, на которых ее продает).

Как правило, указывает О. Кузнецова, данное извещение осуществляется в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4402-1 (в ред. от 2 ноября 2004г.) «Нотариус может передать заявление граждан или юридических лиц другим гражданам или юридическим лицам. Заявление предоставляется нотариусу не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых он посылает по почте с обратным уведомлением о вручении или лично передает адресату под расписку, а другой оставляет у себя. По просьбе лица, подавшего заявление, нотариус выдает свидетельство о передаче заявления с указанием времени получения заявления и направление лицу, указанному в заявлении, а также его содержание»[8]. Законодатель полагает, что п.6 ст. 42 ЖК РФ защищает не только интересы собственника – владельца комнаты в коммуналке, но и его соседей. Жилищный кодекс, в сущности, закрепил действующую судебную практику, по которой приоритетное право улучшить свои жилищные условия в первую очередь получают жильцы той же коммунальной квартиры. Продажа комнаты в коммунальной квартире с нарушением прав преимущественной покупки соседей не влечет недействительности сделки, то есть не лишает ее юридической силы, но дает право этим соседям в течении 3-х месяцев в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по закрепленному договору, оплатив указанную в договоре цену за эту комнату. Право преимущественной покупки при продаже комнаты в коммунальных квартирах имеет свои плюсы и минусы. Плюс такого решения в том, что в результате таким не обременительным для государства способом будут постепенно ликвидироваться коммунальные квартиры. Минус для владельца квартиры – он не может продать ее, не согласовав с соседями «на сторону» допустим не «прописанному» с ним родственнику. Но в этом случае у собственника остаются варианты «передать свои метры, кому он хочет, например, оформив договор дарения или пожизненной ренты. Следует отметить, что по поводу применения п.6 ст. 42 ЖК РФ А.М. Эрделевский имеет иную точку зрения. Он указывает: «комната (как квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности, тогда как право преимущественной покупки предусмотрено ГК РФ только в случае возмездного отчуждения (купли – продажи, мены) доли в праве общей собственности. Для продажи индивидуальной собственности в ГК РФ никакого права преимущественной покупки не установлено. Следовательно, пока нужно исходить из того, что право преимущественной покупки комнаты у собственников других комнат не возникает»[9].

Если стоимость комнаты будет выше той, за которую продавец впоследствии продает ее третьему лицу, сделка будет признана недействительной. Договор купли – продажи комнаты – единственный, где нельзя занизить сумму сделки (если только в роли покупателей не выступают соседи).

Если договор купли – продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца или покупателя). Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре.

Необходимым условием в договоре купли-продажи жилого помещения является указание соответствующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.

Остальные условия могут быть признаны существенными в силу соглашения сторон.

В настоящее время вся нагрузка на соблюдение законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции – органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежат государственной регистрации, которая осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными Законом о государственной регистрации. Приказом Минюста России от 06 августа 2001 года утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли – продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. 24 декабря 2004г.). В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п.3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

В то же время договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит. Это правило распространяется даже на те случаи, если при сделке стороны обусловили условие о государственной регистрации в самом соглашении об отчуждении недвижимого имущества.

При купле-продаже жилого помещения, в отличие от договора продажи иной недвижимости совершаются два регистрационных действия:

- регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);

- регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).

Оба действия могут не совпадать по времени совершения.

Государственная регистрация прав характеризуется открытостью. Любой человек вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с просьбой представить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости, т.е. и об обременении жилья. Для этого нужно только предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме. В ответ регистрирующий орган составляет выписку из ЕГРП, где содержится:

- Описание объекта недвижимости;

- Зарегистрированные права на него;

- Ограничение (обременение) прав (т.е. может быть в настоящее время на квартиру наложен арест и ее продавать нельзя под страхом последующего признания договора недействительным);

- О существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта (т.к. на эту квартиру могут быть два-три претендента).

Услуги по предоставлению информации являются платными, размеры платы и порядок ее взимания установлены постановлением Правительства РФ от 14.12.2004г. № 733.

Новацией законодателя является внесение в ст. 223 п.2 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений защищающих права добросовестных приобретателей жилых помещений. Так, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст.302 ГК РФ, когда собственник может истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ред. 30.12.2004г.). ФЗ № 127-ФЗ дополнен ст. 31.1 в соответствии с которой, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ».

Чтобы увеличить ответственность сторон за разрыв сделки можно включить в договор купли – продажи (или договор о намерении) пункт о компенсации на случай отказа одной из сторон от заключения основного договора. Обычно эта компенсация равна размеру задатка. Если условия возмещения за нарушенные обязательства не оговариваются, переданная сумма считается авансом. Их размеры определяются по договоренностям сторон и обычно не превышают 10% от суммы сделки. Предварительно договор заверяется у нотариуса или, помимо сторон подписываются свидетелями (ими могут быть и сотрудники риэлторских фирм).

При заключении договора купли – продажи следует выяснить, чего именно хочет продавец: аванса или задатка? Соответственно, необходимый термин должен быть четко прописан в соглашении о намерениях, которые можно подписать перед внесением этих сумм. В чем разница между авансом или задатком? Она выявится лишь в том случае, когда стороны передумают совершить сделку. Так рассмотрим ситуации:

ситуация

аванс

Задаток

1. Покупатель отказался от совершения сделки

Возвращается уплатившей стороне

Не возвращается

2. Продавец отказался от совершения сделки

Возвращается уплатившей стороне

Возвращается в двойном размере

Срок действия соглашения о намерении обычно месяц. Расчеты при купле – продаже квартиры могут производиться через банковскую ячейку. Вначале заключается договор об аренде ячейки с банком. После закладки денег доступ к ячейке имеет только продавец. Доступ открыт на следующих условиях: продавец должен предъявить документ из органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей переход права собственности на квартиру от него, продавца, к покупателю. А ключ от ячейки (в единственном экземпляре остается у покупателя).

Стоимость проведения сделки с использованием сейфовой ячейки складывается из нескольких параметров. Так арендовать сейф придется один или два месяца. Все зависит от расторопности риэлтора. Большинство банков требуют вносить плату заранее за весь срок аренды при подписании договора. Помимо платы за аренду ячейки (стоимостью около 70 долларов в месяц) придется внести залог за ключ. Обычно это стоит 50-100 долларов. И, наконец, большинство банков требуют дополнительную плату за пользование специальным оборудованием для перерасчета и проверки купюр. Перерасчет купюр до 500 купюр некоторые банки осуществляют бесплатно, за большее количество берут от 100 до 300 рублей. Проводка подлинности купюр стоит от 0,2% от суммы.

Некоторые банки представляют аренду сейфа на весьма выгодных условиях – 14 долларов в месяц, но по 10 долларов дополнительно они взимают за каждый приход продавца и покупателя (риэлтора) к ячейке. «При непосредственном контакте покупателя и продавца осуществляющих аренду банковской ячейки на срок явно недостаточный для проведения государственной регистрации при превышении срока покупатель, в отдельных случаях, угрожает продавцу, что на законных основаниях заберет деньги. Этими угрозами он вынуждает платить за «простой».

Другой вариант «мошенник подделывает договор купли – продажи и свидетельство о регистрации и забирает деньги из ячейки, пока покупатель квартиры еще ждет окончания регистрации. И еще не факт, закончиться ли она успешно», отмечает Л.А. Симененко[10].

Можно прибегнуть и к посредничеству нотариуса, которые весьма неохотно соглашаются на такого рода сотрудничество. У нотариуса открывают депозитный счет, и квитанция оказывается в руках у того, кто внес деньги (т.е. у покупателя). Эту услугу нотариус регистрирует в реестре по ведению нотариальных действий. Пока сделка по купле – продаже квартиры не будет зарегистрирована, продавец квартиры денег получать не сможет. Эта процедура обойдется в 0,5% от внесенной покупателем суммы.

После завершения сделки продавец и покупатель подписывают в двух экземплярах передаточный акт на квартиру. Содержание должно быть примерно следующим: «Покупатель Ф.И.О. принял товар (квартиру), согласно договору в надлежащем состоянии. Претензий у сторон нет.»

Если стороны включили в договор купли – продажи условие о передаточном акте, то в этом случае он будет являться приложением к договору. В соответствии с данным актом будет происходить процедура передачи помещения покупателю. Может быть предусмотрен порядок оплаты.

Обязанность продавца по передаче помещения считается выполненной с момента подписания сторонами передаточного акта. Стороны также вправе непосредственно включить в сам договор положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимости считается переданной покупателю и составление отдельного передаточного акта не требуется.

13.3. Оборот земельных участков и прав на них

Вовлечение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности не нее вызвало необходимость развития гражданско – правовых элементов при регулировании земельных отношений. Это привело к появлению главы 17 ГК РФ и соответствующих норм ГК РФ, допускающих оборот земель в различных формах.

Земельный кодекс РФ вел специальную главу, посвященную возникновению прав на землю, которая открывается ст. 25 ЗК РФ об основаниях возникновения этих прав. По существу она носит отсылочный характер, указывая, что права на земельные участки, предусмотренные гл. 3 и 4 ЗК РФ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Отсутствие в ЗК РФ оснований возникновения прав на землю негативно отражается негативно на работе правоприменительных органов. Это объясняется тем, что не все перечисленные в ст. 8 ГК РФ основания возникновения гражданских прав могут относиться к возникновению прав на землю. Касаясь данной проблемы, Н.А. Сыроедов отмечает «в соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведения науки и т. д. Такого рода юридические факты не подходят в качестве оснований возникновения земельных прав».[1]

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ и ЗК РФ в качестве оснований, возникновение прав на земельные участки являются:

1) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований, возникновения прав на землю;

2) договоры и другие сделки, предусмотренные законом;

3) приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (в частности переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на расположенном на нем строении, сооружения);

4) судебное решение, установившее право на земельный участок.

Следует признать, что вступление в силу Земельного кодекса РФ внесло серьезные коррективы в практику земельных отношений. «Так законодатель, закрепив на уровне ГК РФ (п.2 ст.3) приоритет гражданского законодательства над другими законами, а на уровне ЗК РФ (п.1 ст.2 и п.3 ст.3) – приоритет земельного законодательства в регулировании одних и тех же имущественных отношений, затруднил практическое применение норм действующего законодательства», указывает Т.И. Хмелева[2].

Она полагает, что при преодолении коллизий следует руководствоваться мнением Ф.Х. Андиханова, что «при соотношении норм земельного и гражданского права важно признать, что они при регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждое из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции»[3].

Касаясь оборота земельных участков, следует признать, что он состоит из совершения гражданско-правовых сделок создающих гражданско-правовой режим этого главного объекта недвижимости. Самым распространенным видом оборота земельных участков следует признать их куплю-продажу.

В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.03г. указано на недопустимость произвольного вмешательства государства и его органов в частные дела. Так, если стороны решили заключить договор купли-продажи земельного участка, то суд, в отсутствие законодательно-установительных критериев, не имеет права «навязывать им другую сделку». Такое вмешательство должно рассматриваться как произвольное, а права, гарантированные ч.1 ст. 23 Конституции РФ, подвергшимися чрезмерному ограничению в свете требований ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка, собственник, выступающий в роли продавца и покупатель (или уполномоченное им лицо, которым может быть и риэлтор) оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель.

Так, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения.

В данном Федеральном законе дано определение дачного земельного участка. Это – участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, сооружения хозяйственных строений и сооружений и правом выращивания сельскохозяйственных культур.[4]

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, гласит ст. 552 ГК РФ. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, строения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отмечено, что «сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение земельного участка, без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».[5]

В судебной практике имелись случаи, когда суды ссылались на эту норму, признают сделки ничтожными по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствовали здания, строения, сооружения. Такую практику следует признать неправомерной. Следует учесть, что из названия статьи «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения» видна цель обеспечения перехода к новому собственнику здания, сооружения, строения права на земельный участок, на котором они расположены.

Запрещая отчуждение земельного участка, без одновременного отчуждения самого здания, законодатель не запрещает отчуждения другой части земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, свободного от застройки. Иной подход противоречил бы требованиям п.1 ст.260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку, соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем.

Таким образом, продавец, который является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость передает покупателю или право собственности либо предоставляет право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, при продаже этой недвижимости.

Согласно п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Следует иметь в виду, что в Земельном кодексе установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного (бессрочного) пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен в ст. 20 ЗК РФ.

При этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения ЗК вообще не допускает. В связи с этим И.А. Емелькина делает выводы:

«1. При отчуждении зданий, строений, сооружений возникновение прав на землю у приобретателя зависит от его правосубъектности.

2. Если покупатель недвижимости относится к числу лиц, указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, он обязан оформить право аренды либо право собственности на землю (то есть к нему переходит право постоянного (бессрочного) пользования участком).

Одновременно, отмечает она, возникают следующие вопросы:

1. Поскольку согласно п.1 ст. 21 ЗК РФ предоставление права пожизненного наследуемого владения не допускается, то какое право возникает у покупателя здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения?

2. Какова форма, порядок, содержание и сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или собственности при продаже зданий, строений, сооружений лицом, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ?»[6] На эти вопросы четких ответов нет.

Ранее нами отмечалось, что срок переоформления юридическими лицами права на постоянное бессрочное пользование земельными участками Федеральным законом №20 от 31.12.05г. продлен до 1 января 2008г. Конституция РФ гарантирует защиту не только права собственности, но и вещных прав к которым относится право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя «своим имуществом» и как таковой не может быть изъят иначе как на основании судебного решения при условии предварительного и равноценного возмещения. Это нашло свое подтверждение в Определении Конституционного Суда от 25 декабря 2003г. №512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного собрания Нижегородской области о проверке конституционности положений абзаца первого п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, установив , что положение абзаца 1 п.2 ст.3 Вводного закона не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а поэтому не могут рассматриваться как допускающие внесудебный порядок лишения имущества «национализацией». После 1 января 2008г. никто не может обязать юридических лиц заключать договоры аренды или приобретать земельные участки в собственность. Отказавшись от права постоянного бессрочного пользования землей организация может только по своему собственному волеизъявлению.

Ограниченный круг оснований, при которых возможно стать субъектом права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в полной мере относится и к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости.

Тождественность прав на землю прежнего и нового собственника недвижимости, по мнению Г. Эйриян, реализуется, если: «земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве постоянного (бессрочного) пользования, то только при переходе недвижимости к субъектам, перечисленным в п.1 ст.20 ЗК РФ, по любому основанию:

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве пожизненного наследуемого владения, но только в случае перехода недвижимости к гражданину и только в порядке наследования;

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве аренды, то во всех случаях, кроме перехода недвижимости к субъектам права постоянного (бессрочного) пользования п.1 ст.20 ЗК РФ. В данной ситуации право аренды подлежит прекращению, а возникает право постоянного (бессрочного) пользования.

Г. Эйриян указывает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает:

«1) право аренды на соответствующий земельный участок независимо от того, на каком праве использовал земельный участок прежний собственник недвижимости, за указанными исключениями;

2) право собственности путем выкупа земельного участка».[7]

13.3. Оборот земельных участков и прав на них

Вовлечение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности не нее вызвало необходимость развития гражданско – правовых элементов при регулировании земельных отношений. Это привело к появлению главы 17 ГК РФ и соответствующих норм ГК РФ, допускающих оборот земель в различных формах.

Земельный кодекс РФ вел специальную главу, посвященную возникновению прав на землю, которая открывается ст. 25 ЗК РФ об основаниях возникновения этих прав. По существу она носит отсылочный характер, указывая, что права на земельные участки, предусмотренные гл. 3 и 4 ЗК РФ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Отсутствие в ЗК РФ оснований возникновения прав на землю негативно отражается негативно на работе правоприменительных органов. Это объясняется тем, что не все перечисленные в ст. 8 ГК РФ основания возникновения гражданских прав могут относиться к возникновению прав на землю. Касаясь данной проблемы, Н.А. Сыроедов отмечает «в соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведения науки и т. д. Такого рода юридические факты не подходят в качестве оснований возникновения земельных прав».[1]

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ и ЗК РФ в качестве оснований, возникновение прав на земельные участки являются:

1) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований, возникновения прав на землю;