Прекращение договора аренды.

По общему правилу договор аренды прекращает свое действие с истечением срока, на который он был заключен, кроме случаев когда сам договор содержит условия, устанавливающие обратное.

Законодательство допускает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию любой из сторон. При этом расторжение производится в судебном порядке.

В соответствии со статьей 619. ГК РФ возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договор проката.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный.

Существенные условия договора: предмет. Предметом договора является движимое имущество, используемое обычно для потребительских целей.

Срок договора: установлен максимальный срок до одного года.

Форма договора: письменная.

Имущество, предоставляемое по договору проката используется для потребительских целей, если иное не возникает и договора/существа обязательства.

Договор проката отличает:

1. особый статус арендодателя;

2. особый предмет договора

Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества.

Разовые операции по сдаче имущества в аренду нельзя отнести к договору проката.

Предметом договора может служить только движимое имущество.

К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор проката – срочная сделка, арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем на 10 дней.

Арендатор, досрочно возвративший имущество вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Содержание договора.

Общие обязанности любого арендодателя дополняются в договоре проката рядом особенностей, обусловленных публичным характером договора.

Арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имуществ, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо предать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования.

Если во время действия договора в имуществе, взятом в прокат, обнаруживаются недостатки, препятствующие его использованию, арендодатель обязан в 10-дневный срок безвозмездно устранить недостатки на месте или произвести замену другим имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если, недостатки явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор должен уплатить арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

На арендодателе лежит обязанность производства капитального и текущего ремонта.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы может быть осуществлена только в твердой денежной сумме, вносимой периодически/единовременно.

Иные формы арендной платы использоваться не могут.

Если арендатором допускается задолжность по арендной плате, она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса.

В таком порядке подлежит взысканию только задолжность по арендной плате.

Требования о пени, процентов за просрочку платежей или любые иные требования о возмещении убытков, адресованные арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного по договору проката, передача арендаторам своих прав и обязанностей другому лицу, предоставление имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив не допускается.

Арендодатель обязан:

· при сдаче имущества проверить его исправность и ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества;

· осуществлять капитальный и текущий ремонт (ст. 631 ГК РФ) — норма носит императивный характер, тем самым допускается изъятие из общего правила условия, предусмотренного п. 2 ст.616 ГК РФ (по соглашению сторон);

· в течение 10 дней после обнаружения недостатков, затрудняющих использование имущества, устранить их на месте, либо заменить недоброкачественное имущество доброкачественным.

Арендатор обязан:

· своевременно перечислять арендную плату;

· соблюдать правила пользования арендованным имуществом;

· арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката третьим лицам, предоставлять указанное имущество в безвозмездное пользование (перенаем), отдавать его в залог и т.д.