ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРОВ

Взаимоотношения между банком-кредитором и заемщиком оформляются договорами. Договора подписываются руководителями банка и заемщика (или уполномоченными лицами) и главными бухгалтерами обоих сторон. Следует внимательно ознакомиться с проектами договоров до их подписания и дать их на рассмотрение своим юристам. Банки имеют стандартные формы договором, составленные достаточно профессионально с точки зрения защиты интересов банка. Часто это «игра в одни ворота», при которой банк наделяется большими правами, а клиенту достаются одни обязанности. С этим приходится мириться, поскольку основной риск в сделке несет банк. В то же время, если отдельные положения договоров явно невыполнимы, наносят вам ущерб или препятствуют нормальному развитию кредитуемого проекта, то это следует аргументировано доказать.

Иногда подписание документов планируется не руководителем, а его заместителем по финансовым вопросам. Многие уверены, что лицо, имеющее наряду с директором право первой подписи расчетных документов (т.е. лицо, подпись которого имеется в банковской карточке подписей), вправе подписывать договоры от имени соответствующего юридического лица. Это не всегда так. Право действовать от имени юридического лица без доверенности имеет его руководитель (директор), а также лица, наделенные таким правом согласно уставу юридического лица (как правило, это первый заместитель директора). Прочие лица могут подписывать договор только на основании доверенности, выполненной в письменной форме, подписанной руководителем и скрепленной печатью юридического лица. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной собственности, на получение или выдачу денежных средств должна быть подписана также главным бухгалтером. Следует отметить, что лицо, исполняющее обязанности руководителя (директора) во время отпуска или болезни последнего, не обязано иметь доверенность, поскольку на время замещения руководителя (директора), оно получает соответствующие права (действовать без доверенности от имени юридического лица). В таком случае в банк необходимо представить копию приказа, согласно которому на данное лицо возложены обязанности руководителя. В случаях, когда доверенность выдается на совершение сделок требующих нотариальное удостоверение (залог недвижимости - ипотека) доверенность должна быть нотариально удостоверена. Тоже самое следует иметь в виду и в отношении главного бухгалтера подписывающего кредитный договор.

Кредитный договор

Кредитный договор регламентирует взаимоотношения между банком и заемщиком в части кредитования. Как и в любом другом договоре в нем определяются права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Обязательными условиями кредитного договора являются:

 Сумма кредита;

 Целевое назначение кредита;

 Сроки предоставления кредита;

 Процентная ставка за пользование кредитом;

 Сроки возврата кредита и уплаты процентов по нему;

 Ответственность сторон;

 Форма обеспечения исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и процентов по нему.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты и положения кредитного договора:

 Основные условия предоставляемого кредита (цель, сумма, валюта, сроки, процентная ставка);

 Период начисления и уплаты процентов (с 1 по 30 или с 21 по 20), по какому принципу они рассчитываются (сложная или простая процентная ставка), сколько дней в месяце принимается за основу для расчета (точное или равное 30);

 Ставка процентов. Может устанавливаться как в виде значения (например 70% годовых), так и в виде привязки к общеизвестной величине (например, 0,5 ставки рефинансирования);

 Возможность погашения в национальной валюте (если кредит в иностранной валюте);

 Возможность досрочного погашения задолженности (если явно не указано, то нельзя, без согласия кредитодателя);

 Возможность отказа от получения кредита;

 Форма выдачи кредита (просто кредит или кредитная линия), возможность осуществления предварительной оплаты и(или) авансовых платежей;

 Очередность погашения кредита и процентов при недостаточности средств (с начало кредит, а потом проценты или наоборот, если не оговорено, то сначала пени, потом проценты, потом кредит). Погашение процентов в первую очередь удобно банку, поскольку на сумму оставшегося кредита начисляются проценты. Впрочем, в основном банк стремиться в первую очередь закрыть просрочку по кредиту.

 Период кредитования обычно определяется двумя крайними датами между которыми ставиться предлог «по» или «до». Например, с 1 мая 2000 г. по 1 января 2003 г., или с 1 мая 2000 г. по 1 января 2003 г. Это не одно и тоже. В первом случае последней датой погашения считается 1 января 2003 г, а во втором 31 декабря 2002г.

 Форма обеспечения обязательств по кредитному договору;

 Виды и формы проверок банка, их периодичность, возмещение расходов по их осуществлению;

 Перечень документов и сведений которые требуется периодически предоставлять в банк (как правило, финансовая отчетность), сроки предоставления, ответственность за нарушения;

 Информация которая должна предоставляться в банк незамедлительно (изменение в руководстве, изменение юридического статуса);

 Условия требования банком досрочного погашения кредита или, приостановления кредитования;

 Наличие права банка о списании причитающихся ему платежей своим платежным требованием или мемориальным ордером. Условие банка о предоставлении кредитополучателем предварительного акцепта требований (если этого нет, то в последующем клиент может отказаться от акцепта требований к счету);

 Условия и порядок изменения процентной ставки и других условия договора;

 Штрафные санкции за неисполнение обязательств по возврату кредита и (или) процентов, а также за нарушения других условий договора. Если речь идет о пене за несвоевременную уплату процентов, то обратите внимание на то, какая сумма используется в качестве базы для расчета пени. Если пеня считается на всю сумму начисленных процентов, то это значит, что даже если просрочка будет погашаться частями, все равно пеня будет рассчитана на сумму, первоначально отнесенную на просрочку. Например, первоначально было просрочено 100000 рублей, но через день погашено 99000 рублей, а остаток через 3 месяца. В этом случае пеня рассчитается на все 100000 рублей на 3 месяца. Лучше (и обычно пишется в договоре именно так), когда пеня начисляется не на сумму начисленных процентов, а на фактический остаток просроченной задолженности.

 Наличие ограничений на перевод счетов (или совершения каких-либо других действий) до полного погашения кредита;

 Наличие обязательств заемщика по наращиванию собственных средств или поддержанию определенных экономических нормативов;

 Момент вступления в силу кредитного договора, наличие предварительных условий (обычно: не ранее вступления в силу обеспечения).

Обращаем внимание на форму оформления кредитного договора. «Продвинутые» банки прошнуровывают и пронумеровывают листы, заверяя их подписями должностных лиц и печатью каждой из сторон. Это не чудачество, а требование, без выполнения которого нотариус не примет договор для оформления взыскания в бесспорном порядке (если этого потребует банк). Таким образом, если договор оформлен указанным способом, а также не содержит подчисток, исправлений и т.п. взыскание задолженности возможно на основании исполнительной надписи нотариуса в бесспорном порядке. Это, конечно, усиливает позицию банка, но ухудшает позицию клиента.

После заключения кредитного договора кредитополучатель вправе полностью или частично отказаться от получения кредита, уведомив об этом кредитодателя до установленного в договоре срока предоставления кредита, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь или кредитным договором.

Договор залога

Договор залога регламентирует взаимоотношения между залогодателем и залогодержателем в вопросе предоставления залогового обеспечения. В договоре о залоге должны быть указаны:

 Наименование предмета залога;

 Местонахождение залога и у кого он находится;

 Вид залога;

 Состав и стоимость (оценка) заложенного имущества;

 Существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Следует обратить внимание на следующие моменты, отражаемые в договоре залога:

 Место нахождения предмета залога;

 Обязательства по страхованию предмета залога. Если не указано прямо, что предмет залога не подлежит страхованию, то согласно законодательству залогодатель обязан застраховать предмет залога.

 Штрафные санкции за нарушение условий хранения(эксплуатации) предмета залога;

 Порядок обращения взыскания на предмет залога (судебный или внесудебный);

 Права держателя залога пользоваться залогом и извлекать из него доход;

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге, а в случаях, если необходима регистрация договора, - с момента регистрации договора.

Договора залога подлежат регистрации в Едином государственном реестре заложенного имущества. Договора не прошедшие такую регистрацию считаются недействительными.

Органами регистрации являются:

 Бюро регистрации и технической инвентаризации Минского горисполкома, областные объединения регистрации и технической инвентаризации, бюро регистрации и технической инвентаризации и филиалы областных объединений регистрации и технической инвентаризации в административно-территориальных образованьях республики (государственный регистр зданий, сооружений, помещений);

 Государственный комитет по авиации (государственный регистр гражданских воздушных судов);

 Министерство транспорта и коммуникаций (государственный регистр морских судов);

 Комитет рыбоохраны при Министерстве природных ресурсов и охраны окружающей среды (государственный регистр самоходных и несамоходных судов, находящихся на балансе Комитета рыбоохраны, не поднадзорных государственному речному регистру);

 Белорусская инспекция речного регистра Министерства транспорта и коммуникаций (государственный речной регистр);

 Государственная инспекция по маломерным судам Республиканского совета Белорусского общества спасания на водах;

 Органы Главной государственной инспекции по надзору за техническим состоянием машин и оборудования Министерства сельского хозяйства и продовольствия (государственный регистр сельскохозяйственной техники);

 Государственная автомобильная инспекция Министерства внутренних дел (государственный регистр автомобильного транспорта);

 Государственный комитет по ценным бумагам (государственный реестр ценных бумаг);

 Местные исполнительные и распорядительные органы (Государственная земельно-кадастровая книга);

 Облисполкомы, Минский горисполком или уполномоченные ими органы (реестр залогов предприятий или иных имущественных комплексов в целом, иного недвижимого имущества, не вошедшего в регистры других органов регистрации).

Банк и (или) залогодатель обращается в орган регистрации с заявлением о его регистрации, нотариально заверенной копией договора залога (или третьим экземпляром выполненным специально для передачи регистрирующему органу) и квитанцией об уплате государственной пошлины (которая зависит от суммы обеспечиваемого залогом требования). Расходы по уплате пошлины, а также организацию регистрации (поездки, ожидания в очередях и пр.) банки возлагают на клиентов. Орган регистрации производит регистрацию в трехдневный срок с момента подачи заявления, и выдает заявителю свидетельство о регистрации и (или) документы с отметкой органа регистрации о регистрации договора о залоге имущества. Соответственно в этот момент возникает право залога. Это свидетельство предоставляется в банк и только после этого банк готов произвести выдачу кредита. Хотя законодательство устанавливает трехдневный срок регистрации договоров, на практике он затягивается. Это может быть вызвано банальными очередями в БТИ или проблемами с регистрацией. Часто клиенты просят банки произвести выдачу кредита, не дожидаясь регистрации договора залога. Банки не идут на это, поскольку всегда существует риск того, что после выдачи кредита залог может быть не зарегистрирован. Это обычно происходит по следующим причинам:

 При регистрации залога возникли вопросы относительно права собственности залогодателя на предмет залога (например, сделка купли-продажи недвижимости не была зарегистрирована в БТИ);

 При регистрации залога выяснилось, что предмет залога содержит запрет на отчуждение (например, уже заложен другому банку или арестован). Возможно, что кредит, под который был заложен объект, уже давно погашен, но снятие залога не зарегистрировано (банк просто забыл это сделать);

Конечно, если отказ в регистрации был недоразумением, то это можно исправить, предоставив соответствующие документы, но для этого потребуется время.

Договора залога недвижимого имущества или всего предприятия как имущественного комплекса в целом (договор ипотеки) подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В принципе, любой договор залога может быть нотариально заверен (не следует путать с нотариальной копией) согласно закону о нотариате, однако конкретный нотариус может отказать в заверении договора, если его форма не предусмотрена Гражданским кодексом или другим законодательным актам. В общем случае банки требуют нотариального заверения договора для того, что бы в случае неисполнения заемщиком своих обязательств произвести взыскание на залог посредством исполнительной надписи нотариуса (подробнее об этом будет сказано далее). Услуги нотариуса оплачивает залогодатель.

Государственной регистрации залога права аренды земельного участка должна предшествовать регистрация в государственном земельном кадастре. Для осуществления регистрации залога права аренды в государственном земельном кадастре залогодатель подает заявление о регистрации в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, по месту нахождения земельного участка. К заявлению прилагаются оригиналы договора об ипотеке и квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права аренды. Регистрация залога права аренды в государственном земельном кадастре осуществляется в следующем порядке: 1)внесение регистрационной записи в земельно-кадастровую книгу; 2)проставление штампа о регистрации на оригиналах договора. Регистрационная запись о залоге права аренды вносится в земельно-кадастровую книгу после проверки предоставленных документов не позднее чем в 3-дневный срок с момента подачи заявления на регистрацию. Орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, может отказать в регистрации залога права аренды по основаниям, указанным в пункте 7 настоящего Положения, а также в следующих случаях:

 если за лицом, сдающим право аренды в залог, в государственном земельном кадастре не зарегистрировано право аренды или срок аренды истек;

 когда не предъявлены в необходимом составе документы или они неправильно оформлены.

В случае отказа в регистрации орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, в трехдневный срок в письменной форме извещает залогодателя о причинах отказа в регистрации.

Регистрация залога права аренды удостоверяется выпиской из государственного земельного кадастра. Документы, удостоверяющие регистрацию залога права аренды, а также оригиналы договора об ипотеке выдаются залогодателю и залогодержателю в 3-дневный срок со дня осуществления регистрации договора в государственном земельном кадастре.

При залоге ценных бумаг существующих в виде записи на счете ДЕПО в депозитарии следует произвести их блокировку. Основанием для проведения операции является поручение "депо" на перевод ценных бумаг залогодателя. К поручению должны быть приложены:

 договор о залоге или его нотариально удостоверенная копия;

 договор по основному обязательству или его нотариально удостоверенная копия (если нет отдельного договора залога);

 письменное согласие совладельцев на передачу акций в залог (в случае совместного владения акциями и отсутствия у залогодателя доверенностей от совладельцев на распоряжение ценными бумагами);

 копия сертификата о регистрации договора залога ценных бумаг в Едином государственном реестре имущества (ЕГР).