ДО ТЕМИ 4 ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ

Сьогодні на практиці існує багато методів визначення вартості об’єкту нерухомості. Більшість з них об’єднані у три підходи:

· доходний підхід;

· порівняльний (ринковий) підхід;

· витратний майновий підхід.

В рамках доходного підходу може використовуватися ряд методів на яких ми зупинимося більш детально.

Метод валової ренти

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів

(GRM – gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. В якості рентного доходу може використовуватися або потенцій валовий доход, або дійсний валовий доход.

Наприклад, об’єкт нерухомості продали за 100 000 грн., а величина дійсного валового доходу склала 12 500 грн. Таким чином, величина мультиплікатора становитиме 100000 / 12500 = 8,0, а ставка валової доходності – 12500 /100000 = 0,125.

Приклад. На продажу виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225 000 грн. За угодами, які раніше були заключні з нерухомістю в цьому регіоні одержали такі дані (див. табл. 4.1).

Таблиця 4.1.

Для визначення вартості об’єкту, спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу таким чином:

275000 + 305000 + 210000 790 000

------------------------------------- = ------------- = 0,12858.

2200000+2 118 000+1 826 000 6 144000

Порівнюючи усі якісні параметри та місцезнаходження об’єктів, приймаємо рішення, що найкраще значення валової ставки доходу - 13%. В цьому випадку вартість об’єкту, що продається становитиме:

225 000 / 0,13 = 1730 769 грн.

Цю величину можна одержати, якщо для оцінки застосовується мультиплікатор (множник). Скориставшись середньою ставкою доходу, визначимо значення мультиплікатора валових рентних платежів: 1 / 0,13 = 7,692307. Далі визначимо вартість об’єкту нерухомості, що продається 225000 • 7,692307 =1730 769 крб.

Метод прямої капіталізації

У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості.

Використання метода капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період, на коефіцієнт капіталізації.

V = NOI / K (4.7.)

де V — вартість нерухомості;

N0І — чистий операційний доход;

К — коефіцієнт капіталізації.

Формула (4.7) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна його частина відображає процент, який виплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею. Друга частина коефіцієнту капіталізації виражає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу (фактор фонду відшкодування).

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

К= М • і₂ + (1 - М) • і₁, (4.8)

де К - коефіцієнт капіталізації;

М - відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

і₁— відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал);

і₂ — відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Приклад .Інвестор планує одержати 20% доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80% від вартості цього об’єкта нерухомості під 12% річних. Визначимо ставку капіталізацію и вартість об’єкта нерухомості при умові, якщо чистий операційний доход від нього становить 50 000 грн.

К= 0,8 • 0,12 + (1 - 0,8)•0,2=0,136, звідки вартість об’єкта складає V = 50 000 : 0,136 = 367 647 грн.