Метод відшкодування інвестованого капіталу

Інвестор, розміщуючи свій капітал в той чи інший інвестиційний проект, передбачає, перш за все, відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку. Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає,що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. В цьому випадку розміри платежів по основній сумі інвестицій становитимуть:

D/n = R₁ = R₂ = … = R_k = R_n

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду становитиме:

D_k = D - R (k - 1) , (4.9)

де D - загальна сума інвестицій;

k - номер розрахункового періоду;

D_k- залишок невідшкодованих інвестицій в періоді k;

R - сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати U _k в кожному періоді становить:

U _k = D_k • і + R (4.10)

де і- процентна ставка.

Повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвес­тиції (метод Інвуда). У даному випадку строкові виплати йдуть рівними потоками, які враховують необхідність відшкодування інвестицій та отримання бажаного доходу на інвестований капітал.

Річна строкова виплата, яка забезпечує повернення інвестицій та одержання процентів на вкладений капітал, становитиме:

U= D*K

коефіцієнт капіталізації визначаємо за формулою

К = i(1+i)ⁿ/{(1+i)ⁿ – 1}

Величина і/{(1+і)ⁿ – 1} називається фактором фонду відшкодування і визначає вартість коштів, яка йде на відшкодування інвестицій

Величина I = D_k • i визначає процентний платіж в погашення боргу.В цьому прикладі норма повернення інвестицій є складовою частиною коефіцієнта капіталізації. Вона дорівнює фактору фонду відшкодування, який визначається за тією ж відсотковою ставкою, що й дохід на інвестиції. Іншою складовою коефіцієнта капіталізації є ставка процентів на інвестиції. використання цієї методики забезпечує повне відшкодування інвестиції та одержання по ним відповідного доходу.

Повернення капіталу по фонду відшкодування та безризикової ставці про­цента (метод Хоскольда) передбачає вкладанні в інший, безризиковий проект, суми, які одержано в рахунок відшкодування інвестицій в проекті з підвищеним рівнем ризику.

В тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знос ("ізнос") житлового будинку, зданого в оренду), коеф­іцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким образом, щоб при оцінці вартості активів було забезпечено як повне відшкодування інвестованого капіталу, так і отримання доходу по ньому. Для цього коеф­іцієнт капіталізації повинен бути збільшений

Навпаки, при прогнозуванні росту вартостіактивів, коеф­іцієнт капіталізації може визначатися як різниця між ставкою дисконту та щорічним процен­том приросту капіталу.

2. Метод порівняльного (ринкового) аналізу продаж. Цей методичний підхід, ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних об’єктів нерухомості (земельних ділянок), використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна. За цим підходом оцінна вартість визначається на рівні ціни продажу подібного нерухомого майна за формулою:

Ц = Ц_нм + · Ц_аj , (4.11)

де Ц - оцінна вартість нерухомого майна, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібного майна (у гривнях);

Ц_нм - ціна продажу подібного майна (у гривнях);

де - сума ряду від j = 1 до m;

m - кількість факторів порівняння;

Ц_аj - різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібного майна стосовно того, що оцінюється, за j-m фактором порівняння.

За основу визначення оцінної вартості нерухомості шляхом зіставлення цін продажу подібного майна беруться ціни продажу тих об’єктів, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з об’єктами, які оцінюються.

3. Витратний (майновий) метод. За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:

Ц_в = Ц_о - В_ос , (4.12)

де Ц_в - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях);

Ц_о - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);

В_ос - витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).

Експертна грошова оцінка будівлі, споруди чи земельної ділянки, вона проводиться в такій послідовності:

§ збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

§ визначення ефективного використання земельної ділянки;

§ вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

§ визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

§ складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

§ подання звіту на експертизу до органу Державного комітету з землекористування.

Оцінка земельних ділянок сільськогосподарського та не сільськогосподарського призначення в Україні регламентується законодавством.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний та абсолютний рентний доход. Загальний рентний доход обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентних доходів.

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Г_оз = Р_здн • Ц • Т_к,(4.15)

де Г_оз - грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у гривнях);

Р_здн - загальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у центнерах);

Ц - ціна центнера зерна (у гривнях);

Т_к - термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

· капіталізація чистого доходу;

· зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

· врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

· грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997р. №525 і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;

· поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, один з яких ґрунтується на грошовій оцінці земельної ділянки. Перевага повинна надаватися тим підходам, що ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку