Особливості оцінки нерухомості.

До факторів, що впливають на вартість об’єкту нерухомості, належать: правовий режим використання об’єкту; цільове призначення та функціональне використання; умови продажу (вільний продаж, змушений продаж); дата продажу; місцезнаходження; фізичні характеристики; використання прилеглої території тощо.

Сьогодні на практиці існує багато методів визначення вартості об’єкту нерухомості. Більшість з них об’єднані у три підходи: доходний, порівняльний (ринковий) підхід і витратний майновий підхід.

1. Метод доходного підходу. При використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати. Перший рівень - це потенційний валовий доход, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень – це дійсний ефективний валовий доход, який визначається шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших втрат. Третій рівень – це чистий операційний доход – це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, фінансових витрат з обслуговування боргу. Четвертий рівень – це грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

Прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об’єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти.

В рамках доходного підходу може використовуватися ряд методів:

Метод валової ренти

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM – gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. В якості рентного доходу може використовуватися або потенцій валовий доход, або дійсний валовий доход. Ставка валової доходності та мультиплікатор рентних платежів – це взаємо обернені величини він є надто наближеним, так як не враховує різниці в операційних витратах різних об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливої перепродажі, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об’єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу (overall rate of return — ОАR), яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати.

Метод прямої капіталізації

У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об’єкта нерухомості. Використання метода капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період, на коефіцієнт капіталізації.

В рамках доходного підходу вартість нерухомості визначається за такою формулою:

V = NOI / K (4.7.)

де V — вартість нерухомості;

N0І — чистий операційний доход;

К — коефіцієнт капіталізації.

Інвестуючи капітал у доходну нерухомість, інвестор бажає отримати доход не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації. Вінскладається з двох частин. Одна його частина відображає дохід на інвестований капітал, тобто винагороду власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактору й ряду інших факторів, пов’язаних з даним інвестиційним проектом. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею. Друга частина коефіцієнту капіталізації виражає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

К= М • і₂ + (1 - М) • і₁, (4.8)

де К - коефіцієнт капіталізації;

М - відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

і₁— відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал);

і₂ — відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Для оцінки об’єкта нерухомості, який приносить ренту, потоки доходів, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого часу, капіталізуються за ставкою відсотка (дисконту).