Методы оценки стоимости
При оценке стоимости предприятия и его элементов используют следующие подходы:
• затратный;
• сравнения продаж (аналоговый);
• доходный.
Главный признак затратного подхода— это поэлементная оценка объекта. Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение затратного метода дает пессимистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затратного подхода состоит из четырех этапов:
1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка.
2. Выбор наиболее подходящего способа для каждого элемента структуры объекта оценки и осуществление расчетов.
3. Оценка накопленного износа элементов объекта оценки.
4. Расчет остаточной стоимости элементов и суммарная оценка стоимости всего объекта.
Аналоговый подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, рыночная цена которых известна, и имеет нижеследующую последовательность:
1. Изучение рынка и сбор информации по сделкам с объектами-аналогами.
2. Проверка достоверности полученной информации.
3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по:
• передаваемым имущественным правам;
• условиям финансирования;
• условиям продажи;
• дате продажи;
• потребительским характеристикам;
• месторасположению;
• наличию дополнительных элементов и др.
4. Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов. При этом могут использоваться:
• оценка стоимости дополнительных элементов (например, вспомогательных сооружений к зданиям и др.) через сравнение цен у двух групп объектов, имеющих и не имеющих эти элементы;
• повышающие и понижающие коэффициенты, используемые для корректировки влияния функциональных, потребительских, технических и других различий между объектами;
• удельные показатели (например, на 1 кв. м общей площади здания) для расчета стоимости в случае, если сравниваемые объекты, являясь сходными функционально, различаются по размеру и мощности;
• мультипликаторы, представляющие собой соотношение цены объекта к ежегодному доходу от объекта (например, отношение рыночной цены акции фирмы к доходу на акцию). При оценке применяют несколько мультипликаторов по различным аналогам. Стоимость оцениваемого объекта получают перемножением проектируемого ежегодного дохода на усредненную величину мультипликатора;
• корреляционные модели, устанавливающие зависимость цены объекта от небольшого числа факторов. При этом необходимо иметь достаточное количество объектов-аналогов, позволяющее осуществить статистическую обработку информации.
Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определением их текущей стоимости. При реализации данного метода эксплуатация объекта оценки рассматривается как проект, эффективность которого определяется с помощью методов оценки эффективности инвестиционных проектов. Для расчета стоимости объекта используется показатель чистого дисконтированного дохода.
Дата добавления: 2016-05-25; просмотров: 725;