Изменение договора социального найма жилого помещения. Обмен жилыми помещениями.

Договор социального найма жилого помещения изменяется в двух случаях:

1) по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а не объединяющихся;

2) по требованию дееспособного члена семьи о замене нанимателя.

Выделяют два порядка изменения и расторжения договора: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок используется при изменении и расторжении договора по соглашению сторон. В качестве общих норм, определяющих порядок действия по достижению соглашения сторон, могут применяться нормы гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора, т.е. одна сторона обращается к другой с соответствующим предложением и может дать согласие (акцепт) на заключение договора. Изменение и расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что и заключенный договор.

Согласно ч. 1 ст. 81 ЖК РФ изменение договора происходит по требованию одной из сторон договора – нанимателей и членов их семей – во внесудебном порядке, что является отступлением от общих правил гражданского законодательства (ст. 450-453 ГК РФ).

Касаясь ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, следует обратить внимание, что дееспособный (а не совершеннолетний) член семьи может требовать признания себя нанимателем с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Статья 82 ЖК РФ предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения. Данная статья корреспондирует со ст. 686 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:

· Граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной.

· Они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма.

· Граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.).

Требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

Данное положение не распространяется на отношения из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласия наймодателя необходимо при любой замене нанимателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение), некоторые условия договора (перечень членов семьи нанимателя).

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

· заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем,

· согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения, и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется),

· согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).

В случае отказа наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686 ГК РФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее норма ст. 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено изолированное помещение. Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявлении его умершим, признании безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным. Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма, он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).