СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Как гласит Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, все граждане, не достигшие 18-летнего возраста, являются несовершеннолетними. Итак, что ожидает продавца и покупателя квартиры, в которой прописан и проживает ребенок? На любое действие с такой квартирой понадобится согласие органов опеки и попечительства.

Рассмотрим несколько разновидностей операций с жильем, где прописаны дети. Вариант первый - квартира на продажу. В этом случае покупателю необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны тщательно изучить все обстоятельства сделки. Ведь согласно Кодексу Республики Беларусь о браке и семье каждый ребенок имеет право на жилище, соответствующее по размеру и качеству принятым в Республике Беларусь нормам и стандартам. Ребенок, являющийся членом семьи нанимателя или собственника жилого помещения, независимо от места его проживания пользуется наравне с нанимателем или собственником правом на занимаемое им жилое помещение. Поэтому органы опеки и попечительства в первую очередь должны понять, не нарушаются ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки.

При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры. Более того, они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае, если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях представители прокуратуры нередко оспаривают итоги приватизации. К сожалению, довольно часто споры по приватизации разрешаются только в высших судебных инстанциях.

Вариант второй - обмен. При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают либо запрещают сделку. Если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет. Однако на деле квартиры, имеющие примерно одинаковую общую площадь, могут иметь разную жилую площадь и разную планировку. В таком случае главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Предположим, ребенок проживал в спальном районе, в пяти минутах от школы, в 16-метровой комнате с окнами во двор. После обмена квартиры ему достается, например, комната площадью 17 метров, но район, где расположен дом, оставляет желать лучшего: рядом дымит завод, до ближайшей школы идти минут 15–20. Как в этом случае оценить обмен? Ведь органы опеки не имеют возможности изучать инфраструктуру района, куда переезжает семья с ребенком, экологическую обстановку и вид из окна. Вот и получается, что, выигрывая в метрах, несовершеннолетние в целом могут проиграть по другим условиям проживания.

Вариант третий – получение кредита для покупки квартиры. При оформлении залога недвижимости залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Кроме того, нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке.

Также они могут для соблюдения интересов ребенка затребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Поскольку заявитель заинтересован в скорейшем получении согласования, ему стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки.

В соответствии со статьей 143 Кодекса РБ о браке и семье органами опеки и попечительства являются местные исполнительные и распорядительные органы власти.. Осуществлять функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних лиц возлагается на управления (отделы) образования, в отношении лиц, признанных недееспособными, - на управления (отделы) здравоохранения, в отношении дееспособных лиц, нуждающихся в попечительстве по состоянию здоровья, - на управления (отделы) социальной защиты местных исполнительных и распорядительных органов.

Без согласия органов опеки ни одна сделка с недвижимостью, где так или иначе участвуют несовершеннолетние, не будет признана законной. Ведь они имеют право оспорить сделку, если при ее заключении не было получено их согласие.

При продаже квартиры потенциальному продавцу придется запастись терпением. Во-первых, при появлении любого покупателя нужно заранее предупредить его о необходимости прохождения процедуры согласования сделки в органах опеки. Во-вторых, следует заранее собрать все документы для продажи, обмена и т.д. Это позволит избежать ненужных проволочек. Лучше всего сделать несколько нотариально заверенных копий документов на квартиру и подготовить специальный экземпляр соответствующего договора для органов опеки. Чем быстрее вы соберете все документы, тем раньше получите положительный ответ. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Объясните ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.

Следует отметить, что иски о признании утратившими право пользования жилым помещением только в отношении несовершеннолетних детей в суды не заявлялись. Рассматривались иски о признании утратившими право пользования жилыми помещениями ответчиков вместе с несовершеннолетними детьми (как правило, это один из родителей с детьми, которые переданы ему на воспитание).

Решения об удовлетворении исков выносились судами, в основном в случаях, когда представленные доказательства с бесспорностью свидетельствовали о том, что дети выбыли вместе с родителями в другое жилое помещение, в котором имеются все условия для их проживания.

Суд Ленинского района г. Гродно удовлетворил иск К. о признании его бывшей жены с несовершеннолетним ребенком утратившими право пользования жилым помещением в г. Гродно, принадлежащем К. на праве собственности. По делу было установлено, что ответчица К. после развода уехала вместе с сыном, который был передан ей на воспитание по решению суда о расторжении брака, на постоянное жительство к своей матери в Краснодарский край. Из имеющихся в деле документов видно, что мать ответчицы подарила ей дом общей площадью 79,1 кв. м, и в этом доме ответчица с сыном постоянно проживают: мать работает, а сын с 1 сентября 2004 г. (то есть более двух лет на период рассмотрения спора) учится в школе по новому месту жительства. В судебном заседании и в заявлении суду ответчица К. соглашалась с иском, указав, что не имела возможности решить вопрос с выпиской до суда; просила вынести решение об удовлетворении требований бывшего мужа, так как это необходимо для оформления прописки ее и ребенка в принадлежащем ей доме. Участвующий в деле представитель органа опеки и попечительства возражений против заявленных К. требований не имел.

Таким образом, суд установил, что ответчица К. с сыном действительно выехали на постоянное жительство в другое жилое помещение, ребенок обеспечен жильем по новому месту жительства, имеет в доме матери все условия для проживания. Поэтому вправе был вынести решение об удовлетворении иска К.

Вместе с тем имели место случаи, когда решения о признании родителей утратившими право пользования жилым помещением вместе с несовершеннолетними детьми выносились без достаточных оснований.

Суд Борисовского района и г. Борисова удовлетворил иск Ц. о признании ее бывшей невестки П. с несовершеннолетним сыном утратившей право пользования жилым помещением – трехкомнатной квартирой в г. Борисове. При изучении дела было установлено, что В. (по утверждению истца, в квартиру В. выехала ответчица с ребенком на постоянное жительство), а также органы опеки и попечительства к участию в деле не привлечены. Вопрос о том, где проживает несовершеннолетний внук истца, судом надлежаще не выяснялся. Данные о жилом помещении, указанном как постоянное место жительства ответчицы П. с ребенком, в материалах дела отсутствуют. Имеются ли условия для проживания в другом жилом помещении несовершеннолетнего ребенка, судом не выяснялось.

Практику судов, которые удовлетворяли иски о признании утратившими право пользования жилым помещением, в том числе и ответчиков с несовершеннолетними детьми, без учета указанных выше фактов, входящих в предмет доказывания по делу, и без надлежащего исследования и оценки доказательств, подтверждающих эти факты, нельзя признать правильной.

По мнению судов, невнесение платежей должно иметь место в течение шести месяцев подряд, поскольку другие временные сроки (например в течение года) ст. 71 ЖК не установлены.

Суд Октябрьского района г. Минска удовлетворил иск к К., ее дочери и внукам о выселении из двухкомнатной квартиры в однокомнатную, так как ответчики длительное время не вносили плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги; задолженность составила более трех миллионов рублей. Судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда отменила решение по тем основаниям, что не проверено, из каких сумм состоит задолженность и за какой период, не установлены причины неуплаты. Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что к участию в деле не привлечен орган опеки и попечительства, хотя в квартире проживали несовершеннолетние члены семьи нанимателя, вопрос об условиях проживания детей по новому месту жительства судом не выяснялся.

Следует отметить, что в законодательстве вопросы, связанные с защитой интересов несовершеннолетних детей, проживающих в семьях, выселяемых по основаниям ст. 71 ЖК, надлежаще не урегулированы. Поэтому суды, как правило, рассматривали эти дела с участием органов опеки и попечительства и разрешали спор с учетом конкретных обстоятельств.

Изучение показало, что суды обоснованно отказывали в удовлетворении исковых требований о выселении в другое жилое помещение менее занимаемого, если нарушались интересы несовершеннолетних детей, проживающих с нанимателем. Вопросы о нарушении жилищных интересов несовершеннолетних детей разрешались судами по таким делам с учетом, в частности, возраста детей и состояния здоровья, их жилищных условий по прежнему месту жительства, степени благоустройства обоих жилых помещений и других обстоятельств.

Как показывает проведенное исследование анализ правового положения несовершеннолетних на жилое помещение является актуальным, поскольку в законодательстве все еще сохраняется значительное количество пробелов и противоречий, а потому нуждается в дальнейшем изучении и совершенствовании. Обобщая все вышесказанное можно сделать следующие выводы.

1. Согласно ст.74 Кодекса местом жительства ребенка считается место жительства его родителей. Место жительства ребенка в случае отдельного проживания родителей вследствие расторжения брака или по другим причинам определяется по обоюдному согласию родителей. При отсутствии согласия между родителями спор о том, с кем будет проживать ребенок, разрешается судом исходя из интересов ребенка и с учетом его желания. Суд учитывает, кто из родителей проявляет большую заботу и внимание к ребенку, возраст ребенка и привязанность к каждому из родителей, личные качества родителей, возможность создания надлежащих материально-бытовых условий и нравственно-психологической атмосферы, обеспечения надлежащего уровня воспитания.

До приобретения полной дееспособности дети принимаются в установленном порядке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий вместе с родителями в составе семей, в которых они проживают в данном населенном пункте. Причем семья вправе состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также по месту работы каждого ее члена.

Жилые помещения социального пользования предоставляются указанным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Вне очереди такие жилые помещения предоставляются: детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, находившимся в детских учреждениях, у родственников, под опекой (попечительством), по окончании пребывания в детских учреждениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия после обучения в высшем, среднем специальном, профессионально-техническом учебном заведении, по окончании срока службы в Вооруженных Силах Республики Беларусь, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они не могут быть по другим причинам вселены в жилое помещение, из которого выбыли

2. В соответствии с положениями гражданского, жилищного и семейного законодательства дети имеют равное с другими членами семьи право пользования жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 30, 57, 117 ЖК несовершеннолетние члены семьи нанимателя, собственника жилого помещения имеют равное с нанимателем, собственником и другими членами их семей право пользования жилым помещением.

На совершение сделки порядка пользование жилым помещением необходимо согласие органов опеки и попечительства, иначе они будут недействительны. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя.

При обмене жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), и жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Член ЖСК в праве в установленном порядке вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.

Продажа жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственников этих помещений, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

3. Следует отметить, что иски о признании утратившими право пользования жилым помещением только в отношении несовершеннолетних детей в суды не заявлялись. Рассматривались иски о признании утратившими право пользования жилыми помещениями ответчиков вместе с несовершеннолетними детьми (как правило, это один из родителей с детьми, которые переданы ему на воспитание).

Решения об удовлетворении исков выносились судами, в основном в случаях, когда представленные доказательства с бесспорностью свидетельствовали о том, что дети выбыли вместе с родителями в другое жилое помещение, в котором имеются все условия для их проживания.

Практику судов, которые удовлетворяли иски о признании утратившими право пользования жилым помещением, в том числе и ответчиков с несовершеннолетними детьми, без учета условия для проживания, входящих в предмет доказывания по делу, и без надлежащего исследования и оценки доказательств, подтверждающих эти факты, нельзя признать правильной.

Суды обоснованно отказывали в удовлетворении исковых требований о выселении в другое жилое помещение менее занимаемого, если нарушались интересы несовершеннолетних детей, проживающих с нанимателем. Вопросы о нарушении жилищных интересов несовершеннолетних детей разрешались судами по таким делам с учетом, в частности, возраста детей и состояния здоровья, их жилищных условий по прежнему месту жительства, степени благоустройства обоих жилых помещений и других обстоятельств.