Рынок земли и земельная рента

Экономические ресурсы, используемые для выпуска благ, называются факторами производства. К ним относятся: труд, природные ресурсы (земля), капитал, предпринимательство. Каждый из факторов создает в процессе производства свой вид дохода, который получает его владелец. На рынке ресурсов фирма закупает необходимые ей факторы производст­ва и комбинирует их определенным образом с целью получения наибольшей отдачи от вложенных средств. Чем большее количество какого-либо ресурса использует фирма (при постоянном количестве других ресурсов), тем меньший доход он приносит. В этом проявляется принцип убывающей производительности пе­ременного ресурса. Количество каждого используемого фактора зависит от его производительности и цены. Предприниматель стремится изменять количество используемых факторов до тех пор, пока не получит на каждую последнюю де­нежную единицу, затраченную на приобретение факторов, равное по стои­мости количество конечного продукта. Такая комбинация ресурсов, как было показано в главе 7 данного пособия, именуется равновесием производителя или правилом наименьших затрат.

Первичным фактором производства во всех системах признается земля или природные ресурсы. Природные ресурсы - это естественные блага, которые используются при создании товаров и услуг. К ним относятся живая природа, минеральные, лесные и водные ресурсы, земля. Особенность земли как экономического ресурса заключается в том, что она, во-первых, имеет неограниченный срок службы и невоспроизводима по желанию; во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда; в-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переливу из одной отрасли в другую, из одного региона в другой; в-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и повышает свое плодородие; в-четвертых, земля, как объект хозяйства, многофункциональна. Она одновременно выступает объектом сельского хозяйства, недропользования, промышленной и жилой недвижимости, элементом природного комплекса.

Наиболее важной функцией земельных ресурсов является их сельскохозяйственная специализация, поскольку именно она обеспечивает продовольственную безопасность общества. Владельцы или пользователи земли имеют преимущества по сравнению с владельцами других факторов производства, поэтому по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму — земельную ренту.

В исследованиях классической школы рента имеет предпосылкой редкость хороших земель и необходимость использовать относительно худшие участки для обеспечения общества продовольствием. Поскольку цены на сельскохозяйственную продукцию формируются в соответствии с издержками на худших участках, собственники лучших земель получают дополнительный доход – дифференциальную (разностную) ренту. Таким образом, дифференциация земель по качественным признакам (плодородие, местоположение, инфраструктура) определяет особый тип монополии в обществе- монополию на землю как объект хозяйства. Существование этой монополии и является причиной дифференциального дохода. Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II типа. Дифференциальная рента I возникает как следствие разницы естественного плодородия земельных участков. Дифференциальная рента II образуется вследствие дополнительных капиталовложений в земельные участки. Дифференциальную ренту I присваивает только землевладелец, тогда как рента второго типа распределяется между собственником участка и его пользователем-арендатором. В процессе хозяйственного использования земли арендатор производит инвестиции и присваивает чистый доход от них. При заключении нового арендного договора собственник повышает арендную плату и конфискует, таким образом, сверхдоход, генерированный инвестициями.

Собственники худших участков также получают специфический доход, определяемый как абсолютная рента.Создатель теории абсолютной ренты, К.Маркс объяснял ее происхождение спецификой органического строения капитала, как соотношения стоимости средств производства и рабочей силы. В сельском хозяйстве наблюдается более низкое в сравнении с другими отраслями органическое строение капитала. Доход, полученный от использования рабочей силы, распределяется между собственником (рента), пользователем (прибыль) и работником (заработная плата). Таким образом, наличие монополии частной собственности на землю является причиной существования абсолютной ренты.

В неоклассической теории происходит расширении теории ренты. Экономической рентой выступает чистый доход, который получает собственник любого ресурса (природного, капитального или человеческого), предложение которого ограничено. Таким образом, происхождение ренты у неоклассиков определяется чисто рыночными понятиями спроса и предложения.

Поскольку земля не может перемещаться, подобно промышленному и человеческому капиталу , можно признать ее предложение фиксированным как в долгосрочном, так и краткосрочном периодах. Это означает, что на земельном рынке равновесный объем будет определяться со стороны предложения, тогда как равновесная цена будет задаваться спросом. Различают два вида спроса на землю: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный. Сельскохозяйственный спрос на землю является вторичным по отношению к спросу на продовольственном рынке. Поскольку спрос на продовольствие малоэластичен, спрос на землю как объект сельского хозяйства также малоэластичен. Снижение цен на землю не вызовет существенного роста спроса на нее, поскольку он задается размерами продовольственного рынка. Другое дело несельскозяйственный спрос на землю как на объект коммерческой недвижимости или жилищного строительства. Он гораздо более чувствителен к цене и в сторону повышения и в сторону снижения. Дополнительный спрос на землю как объект недвижимости порождается также высокой инфляцией. В этом случае земля выступает имущественным активом, страхующим сбережения населения от обесценивания.

Модель взаимодействия спроса и предложения на земельном рынке отражена графиком на рис.10.1

Рис.10.1. Равновесие на рынке земли

Если предположить, что качество земельных участков разное, то наибольший спрос будет наблюдаться на лучшие по плодородию и местоположению земли, участки средние и худшие в этом отношении будут пользоваться меньшим спросом. При спросе на землю D_L1 рента определяется площадью фигуры OR₁E₁F, при спросе D_L2 рента соответствует площади OR₂E₂F, при спросе D_L3, соответствующем худшим участкам рента нулевая. Очевидно, что лучшая земля приносит владельцам более высокую ренту (R₁>R₂ ), в то время как худшая земля не приносит дифференциальной ренты.

Если земельная рента представляет собой цену услуг земли, то цена на землю определяется на основе капитализации ренты, то есть является суммой дисконтированных рентных платежей. В этом случае цена земельного участка для покупателя определяется суммой денег, поместив которую в банк он получит такой же доход, как и от использования земли. Тогда цена земли будет соответствовать формуле:

(10.1)
где R_t- рентный доход в t-ом году;

1/(1+i)^t – коэффициент дисконтирования.

Если предположить, что вложение капитала в землю бессрочное, т.е. t приближается к бесконечности, а 1/(1+i)^tприближается к нулю, то формула для определения цены примет вид:

,-(10.2)

где R- рентный доход за год;

i –процентная ставка