ВОПРОС 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью её предложения);

· принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

Этапы сравнительного подхода:

l 1 этап. Изучение рынка

l 2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

l 3 этап. Выделение факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость недвижимости. Сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

l 4 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

l 5 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Методы оценки (согласно п. 22 ФСО 7)

1) качественные методы:

1.1 относительный сравнительный анализ

1.2. метод экспертных оценок

1.3 другие методы.

Оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов.

2) количественные методы

2.1. метод регрессионного анализа: используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта.

2.2. метод количественных корректировок: каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

2.3. другие методы.

3) сочетания обоих методов.

Элементы и единицы сравнения.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

В таблице приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики).

Выделяют следующие единицы сравнения:

· цена за единицу площади участка: квадратный метр; «сотка»; гектар;

· цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

· цена за единицу объема строения;

· цена за квартиру или комнату;

· цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Техники количественного анализа:

1) техники компенсационных корректировок цен. Предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

2) техники факторного анализа:

2.1. техника парного сравнения цен сделок - цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

2.2 техника построения трендов;

2.3. техники линейной алгебры;

2.4. техника множественного регрессионного анализа.

Техники качественного анализавключают следующие техники:

1) техника качественного сравнения цен;

2) техника квалиметрического моделирования.

Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.