Метод прямой капитализации.

Алгоритм:

1) Определение потенциального валового дохода (ПВД или PGI)

Это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:

где

l S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

l См - арендная ставка за 1 м2.

Потенциальный валовой доход

l контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC

l скользящий доход, PH

l рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM

l прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости, PA

2) Определение действительного валового дохода (ДВД или EGI). Предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

3)Определение чистого операционного дохода (ЧОД или NOI).Действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

Операционные расходы (ОР или OE) это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода:

· условно-постоянные расходы или издержки;

· условно-переменные расходы или издержки;

· расходы на замещение или резервы

4)Расчет ставки капитализации.

метод кумулятивного построения с учетом нормы возврата капитала;

метод сравнения продаж;

метод коэффициента покрытия долга;

метод инвестиционной группы;

метод остатка.