Городское землепользование в России. Межевание земель

Актуальность вопросов городского землепользования в России, возникшая в процессе экономической и земельной реформ, связана, прежде всего, со спецификой земель городских поселений и сельских населенных пунктов, их экономической значимостью по формированию городских бюджетов за счет платежей за землю (80% всех сборов), многофункциональностью, интенсивностью использования, особенностями управления городскими землями, которые вызываются наделением расширенными полномочиями органов местного самоуправления.

На долю государственной собственности приходится 93,3% всех земель населенных пунктов, в собственность граждан передано 6,1%, юридических лиц – 0,6% их территории.

Городское землепользование России – это землепользование в границах городской черты городов РФ, входящих в состав земель населенных пунктов.

Статья 83 Главы XV «ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ЗК РФ» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ), раскрывает:

– понятие земель населенных пунктов;

– понятие границ населенных пунктов.

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (городские земли, поселковые земли, земли сельских населенных пунктов).

2. Граница городской, поселковой черты и черты сельского населенного пункта – это внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель и является, как правило, административно-территориальной границей города, поселка, сельского населенного пункта. Границы городских, поселковых, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются по решению Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Для установления городского землепользования и потребности граждан, проживающих на данной территории, в соответствии с действующим законодательством РФ проектными организациями разрабатывается генеральный план городского округа, который проходит общественные слушания на уровне муниципального образования. В общественных слушаниях могут принимать участие заинтересованные юридические и физические лица, представители муниципальных и государственных структур. Генеральный план города подлежит обязательному утверждению на уровне МО. Границы городских земель утверждаются или изменяются на основании утвержденного или измененного генерального плана городского округа, в границах соответствующего муниципального образования.

Для развития городской черты городов, входящих в состав РФ, по решению органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с генеральным планом города разрабатываются правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В них устанавливаются:

– территориальные зоны;

– градостроительные регламенты;

– порядок применения документа;

– порядок внесения в него изменений.

Только в соответствии с данным документом разрешено использовать земли городской черты по целевому назначению. А именно, под строительство жилых и административных зданий, школьных, дошкольных и медицинских учреждений, торговых и промышленных зданий и т.д.

Помимо нормативно-правовой базы действующего законодательства, которое определяет виды градостроительных работ по развитию городского землепользования России, существует и другая сторона вопроса.

Городское землепользование в России всегда несет определенный потенциал конфликта. Нормальное развитие любого города – это цепь постоянно возникающих локальных конфликтов и их разрешение. Однако конфликты, возникающие сегодня в сфере городского землепользования, имеют системный характер, в которых одновременно пересеклись частные, общественные и государственные интересы. Фактически в них вовлечены все субъекты градостроительной деятельности: от проектировщиков и застройщиков до городских властей и каждого отдельного жителя города.

Эти конфликты можно разделить на три группы, в которых участвуют различные стороны, но в каждой из них, присутствует застройщик.

Перваягруппа конфликтов, существующая между застройщиками и городской общественностью, связана с откровенным игнорированием градостроительных норм и правил. Это проявляется, прежде всего, в не соблюдении установленных охранных режимов исторической и природной среды, и элементарных норм безопасности жизнедеятельности.

Втораягруппа конфликтов связана с ущемлением интересов отдельных групп жителей, когда новая застройка приводит к потере уже существующих объектов, будь-то красивый вид из окна, прилегающий сквер или однородность социальной группы, что в результате снижает их ценность.

Третья группа конфликтов возникает между городскими властями и застройщиками, когда последние не имеют никаких гарантий, что полученное разрешение на проектирование или строительство не будет пересмотрено и не обернется для них убытками.

Вышеуказанные конфликты препятствуют развитию городского землепользования в России. Поэтому одним из наиболее продуктивных направлений в сфере городского землепользования должно стать рассмотрение земли как особого, недвижимого, имущества, выступающего важнейшим ресурсом городского развития.

Для более полной характеристики городского землепользования России, а также выявления хозяйствующих субъектов по видам собственности, владения и пользования, аренды в границах городских поселений на основании решения МО, субъекта РФ подготавливаются проекты межевания территорий, которые осуществляются применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенных в границах городской черты города. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

– красные линии (6 метров);

– линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений (ЛРЗ);

– границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

– границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

– границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

– границы территорий объектов культурного наследия;

– границы зон с особыми условиями использования территорий;

– границы зон действия публичных сервитутов.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (в ред. Федерального закона от 20.03.2011 № 41-ФЗ).

1.4. Особенности землеустроительных процедур
урбанизированных территорий

Урбанизация – процесс повышения роли городов (в ущерб развитию села) в жизни страны, выражающийся в сосредоточении экономической и культурной жизни в городских центрах, в возникновении сверхкрупных городов и т.п. и распространении городского образа жизни как престижного.

Урбанизированные территории – это площади городов и поселков городского типа в административных границах, в состав которых могут входить и сельскохозяйственные угодья, и различные леса: гослесфонда, агролеса, муниципальные, а также земли частного сектора с низким уровнем благоустройства - практически деревни в городе. Выделяют урбанизированные территории по степени техногенного преобразования пространства, или в целом антропогенного освоения территории. Подобные подходы создают новые трудности методического и субъективного характера, поэтому для анализа ситуации целесообразнее опираться на официальные документы: Уставы городов и поселков городского типа, статистические данные по всем направлениям функционирования поселений, в том числе по структуре землепользования.

Все города являются сложными экосистемами (совокупность взаимосвязанных природных элементов, включая живые организмы, и предметы, созданные людьми). Наряду с совершенствованием технологий производств и развитием мониторинга, необходимо создание зон живой природы в городах. Природные составляющие в городах должны составлять природный комплекс. Идеальными для жизни считаются города-экополисы, которые имеют 50% или больше зеленых насаждений.

Землеустроительные процедуры урбанизированных территорий – это комплекс мероприятий по оптимизации объектов землеустройства города, поселков городского типа, с привлечением средств местного, регионального и федерального бюджетов. Это одно из важнейших условий успешного развития города.

Сегодня ситуация со здоровьем населения города одна из самых неблагополучных в России, экологическая ситуация оценивается как кризисная, а в некоторых городах, как катастрофическая (загрязнение воды, воздуха, почвы, сейсмическая опасность и т.д.). Отрицательное воздействие экологического фактора на здоровье горожан усиливается неудачной планировкой и застройкой городов урбанизированных территорий, в которых расположены промышленные предприятия.

Водные поверхности урбанизированных территорий города и поселков городского типа очень существенны. Многие данные устарели, часть прудов просто уже не существует. Поэтому нужна инвентаризация земель по данной проблеме.

Одно из основных условий дальнейшего развития города – коренное улучшение экологической ситуации, которая сегодня во всех городах терпит больших изменений, а в некоторых случаях является кризисной. Во многих случаях существующее транспортно-географическое положение необходимо пересмотреть, тем самым сделать транспортные развязки и вывести автомобильный и железнодорожный транспорт за пределы города. Благоприятные тенденции в развитии города будут сохранены, если в структуре экономики муниципального образования больший вес получат отрасли, непосредственно связанные с обслуживанием населения (различные виды туризма и рекреации и т.п.).

Учитывая данную проблему развития урбанизированных территорий, наше государство отдает приоритеты тем мегаполисам, городам, где рождаемость населения увеличивается, и требуются коренные изменения. При этом разрабатываются и утверждаются проекты расширения городской и поселковой черты. Тем самым зачастую терпят изменения сельские населенные пункты, через которые планируется провести инженерную и транспортную инфраструктуру или создать экологическую природную среду, для жизнедеятельности городского населения, проживающего на данной территории.

Поэтому землеустроительные процедуры в соответствии с генеральными планами городов и поселений предусматривают изменения существующих границ объектов землеустройства, планирование и организацию рационального использования земель, и их охраны, улучшения организации территорий и определения иных направлений урбанизированных территорий.