Порядок создания и регистрации крестьянского хозяйства

Порядок создания фермерского хозяйства закрепляется во второй главе закона. Главным требованием является заключение соглашения о создании фермерского хозяйства между лицами, изъявившими желание создать фермерское хозяйство. Закон опре­деляет содержание такого соглашения, его существенные условия. Так, в соглашении должны быть указаны сведения о самих членах фермерского хозяйства, о том, кто из членов хозяйства признается его главой, каковы полномочия главы фермерского хозяйства, о по­рядке управления фермерским хозяйством.

Также в соглашении должны содержаться сведения о правах и обязанностях членов фермерского хозяйства, о порядке форми­рования имущества фермерского хозяйства, порядке владения, пользования, распоряжения этим имуществом. Члены хозяйства должны сами установить порядок принятия в члены фермерского хозяйства и порядок выхода из него.

Существенным для всех членов хозяйства является вопрос о порядке распределения полученных от деятельности фермерско­го хозяйства, продукции и доходов, что также должно быть отраже­но в соглашении.

Наличие составленного по форме и подписанного всеми за­интересованными лицами соглашения о создании фермерского хозяйства является необходимым условием для государственной регистрации хозяйства. В соответствии со ст. 5 Закона фермерское хозяйство считается созданным со дня его государственной реги­страции в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16 октября 2003 г. № 630' установлено, что государственная регистрация крестьян­ских (фермерских) хозяйств осуществляется в порядке, установ­ленном для государственной регистрации физических лиц в каче­стве индивидуальных предпринимателей.

Порядок государственной регистрации физического лица в ка­честве индивидуального предпринимателя закреплен Федераль­ным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимате­лей (ст. 22.1).

В соответствии с данным Законом государственная регистра­ция осуществляется федеральным органом исполнительной вла­сти. В настоящее время уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивиду­альных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, является Федеральная налоговая служба, которая находится в ве­дении Министерства финансов РФ.

Положение о Федеральной налоговой службе утверждено по­становлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. № 5061. Государственная регистрация осуществляется в срок не более пяти рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Государственная регистрация индивидуального пред­принимателя осуществляется по месту его жительства.

Моментом государственной регистрации признается внесе­ние регистрирующим органом соответствующей записи в соот­ветствующий государственный реестр. Лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, получает из реги­стрирующего органа документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр — свидетель­ство о внесении записи в Единый государственный реестр. Фор­ма свидетельства утверждена постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 4392.

Условия и порядок предоставления земельных участков для создания крестьянского хозяйства. Условия наделения земельными участками лиц, выходящих из сельскохозяйственных коммерческих организаций для организации крестьянских (фермерских) хозяйств

Важнейшим условием создания и осуществления деятельности фермерского хозяйства является наличие земельного участка не только как пространственного базиса (места расположения самого хозяйства), но и как основного средства производства.

Закон подробно регулирует вопросы, связанные с предоставлени­ем (приобретением) земельного участка для создания крестьянского хозяйства и осуществления его деятельности (гл. 4 Закона).

Сразу отметим особенность земельно-правового статуса фер­мерского хозяйства. Граждане, желающие создать фермерское хозяйство, имеют право получить (приобрести) земельные участ­ки, относящиеся к разным категориям земель. Для осуществле­ния основной (производственной) деятельности хозяйства могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для размещения различных объектов недвижимости, необходимых для осуществления хозяй­ственной деятельности, могут предоставляться земельные участки из других категорий, например, из земель населенных пунктов.

Порядок предоставления земельных участков из земель сель­скохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хо­зяйства образует сложный юридический состав, элементами кото­рого будут являться следующие юридические факты.

Первый — подача гражданами заявления в исполнительный ор­ган государственной власти или орган местного самоуправления. Заявление должно содержать ряд обязательных сведений — цель использования земельных участков, испрашиваемое право на пре­доставляемые земельные участки (в случае аренды — срок арен­ды), условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно), обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства), предполагаемое местополо­жение земельных участков.

Второй — осуществление государственного кадастрового учета испрашиваемого земельного участка. С этой целью граждане (за­явители), желающие создать крестьянское хозяйство, обращаются с заявлением в орган местного самоуправления для утверждения и выдачи схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заяви­тели обеспечивают за свой счет выполнение в отношении испраши­ваемого земельного участка работ, в результате которых обеспечи­вается подготовка документов, содержащих необходимые для осу­ществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, и обращаются с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Третий — принятие исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предо­ставлении земельного участка в собственность за плату или бес­платно либо в аренду. На принятие такого решения Закон отводит 14 дней.

Заключительный этап предоставления земельного участка для создания фермерского хозяйства, указанный в Законе, — за­ключение договора купли-продажи или аренды земельного участка в течение 7 дней со дня принятия решения о предоставлении зе­мельного участка.

Нельзя обойти вниманием то обстоятельство, что в результате земельной реформы появилось большое количество граждан — чле­нов сельскохозяйственных коммерческих организаций, участни­ков общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно данным, содержащимся в Государственном (нацио­нальном) докладе о состоянии и использовании земель в Россий­ской Федерации в 2005 г., площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций, составляла 81 602,4 тыс. га, или 62,9% всех приватизированных земель в Рос­сийской Федерации1.

Земельное законодательство предоставляет таким гражданам право выдела земельного участка в счет земельной доли для соз­дания фермерского хозяйства. Условия и порядок выдела земель­ного участка в счет земельной доли определяются в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2.

Основная проблема, возникающая при реализации указанного права, — определение местоположения земельного участка, выде­ляемого в счет земельной доли.

Общее собрание участников долевой собственности принимает решение, которым утверждается местоположение части находяще­гося в долевой собственности земельного участка, предназначен­ной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

При наличии такого решения участник долевой собственности сам определяет месторасположение выделяемого участка.

В случае, если общее собрание участников долевой собствен­ности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделе­ния в первоочередном порядке земельных участков в счет земель­ных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный уча­сток в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местопо­ложение на местности, а также указание на необходимость на­правления в письменной форме возражений остальных участни­ков долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой соб­ственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник до­левой собственности на земельный участок из земель сельскохо­зяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на зе­мельную долю, если увеличение или уменьшение площади обра­зуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастро­вой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий. в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведом­ления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с п. 3 ст. 13 не поступят возражения относительно местоположения вы­деляемого в счет земельной доли земельного участка от участни­ков долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о место­положении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Право частной собственности на землю граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Аренда земли. Право купли-продажи, залога, наследования земли в крестьянском (фермерском) хозяйстве

Действующее законодательство устанавливает режим общей совместной собственности на имущество фермерского хозяйства (ст. 6 Закона). В состав имущества входит и земельный участок. Вопрос о праве собственности на земельный участок фермерского хозяйства был решен задолго до действующего Закона уже в час­ти первой Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 257 ГК РФ). При этом Кодекс допускает установление законом или договором иного режима собственности на имущество фермерско­го хозяйства. Иным режимом в данном случае может быть общая долевая собственность всех членов хозяйства на земельный уча­сток, или индивидуальная собственность одного лица, например, главы фермерского хозяйства, как это было установлено Законом РСФСР о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Будучи собственниками земельного участка, члены хозяйства наделены определенными правами, закрепленными в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ).

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участ­ков имеют следующие права на использование земельных участков: право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения; проводить в соответствии с разре­шенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты и др.

Члены хозяйства — собственники земельного участка — вправе им распорядиться путем совершения одной из гражданско-правовых сделок. При этом необходимо соблюсти нормы Земельного кодекса, устанавливающие особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37).

Наиболее распространенная форма сделки — купля-продажа. Общие правила ее совершения прописаны в Гражданском кодексе, но имеются и особенности, обусловленные объектом сделки — зе­мельным участком сельскохозяйственного назначения. Такие осо­бенности закреплены в Законе об обороте земель сельскохозяйст­венного назначения.

Основное условие продажи земельного участка из земель сель­скохозяйственного назначения — преимущественное право покупки субъектом Российской Федерации (или муниципальным образова­нием). Закон четко прописывает механизм реализации этого усло­вия — письменное извещение о продаже с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (не более чем 90 дней).

Решение о покупке должно быть принято в течение 30 дней, в противном случае продавец вправе продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

Закон устанавливает требование сохранения целевого использо­вания земельных участков, т. е. при оформлении купли-продажи сто­роны договора — продавец и покупатель — не вправе включать в до­говор пункт об изменении целевого назначения земельного участка. Следующей по распространенности сделкой является аренда земельного участка. Фермер — собственник участка вправе сдать его в аренду с соблюдением условий и ограничений, установлен­ных земельным законодательством.

В соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участ­ки, находящиеся в долевой собственности. Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного на­значения не может превышать 49 лет.

Законом субъекта Федерации может быть установлен мини­мальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохо­зяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Договором аренды земельного участка может быть предусмо­трена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае аренды земельного участка, находящегося в государ­ственной или муниципальной собственности, арендатор также вправе приобрести арендуемый земельный участок в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В целях более полного использования земель сельскохозяй­ственного назначения установлено правило, согласно которому площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения, одновременно находящихся в аренде у одного арендато­ра, не ограничивается.

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как указано в Законе об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения, осуществляется в соответствии с Федераль­ным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Согласно ст. 62 Закона могут быть заложены зе­мельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте.

Наследование земли в фермерском хозяйстве осуществляет­ся в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера­ции (ч. З)2.

В соответствии со ст. 1179 ГК РФ, после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследование осуществля­ется на общих основаниях.

При этом, если наследник умершего члена крестьянского (фер­мерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он име­ет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглаше­нием наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, не может превышать одного года со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследни­ка в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Особо следует отметить случаи прекращения деятельности хозяйства после смерти члена фермерского хозяйства, в том чис­ле в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется. В таких случаях имущество крестьянского (фермерского) хо­зяйства подлежит разделу между наследниками по общим пра­вилам, установленным ГК РФ.