Договор строительного подряда. Отличительной чертой договора строительного подряда, прежде всего, служит его предмет, в качестве которого выступают строительные работы

Отличительной чертой договора строительного подряда, прежде всего, служит его предмет, в качестве которого выступают строительные работы. Сюда относятся работы по возведению зданий и сооружений, их реконструкции (существенного изменения параметров зданий и сооружений, например, их этажности), монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные со строящимся объектом (например, отделочные работы). Правила о договоре строительного подряда применяются также и в случае выполнения капитального ремонта зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Выполнение строительных работ и подготовительные к ним мероприятия охватываются сферой регулирования градостроительного кодекса РФ. В частности, отвод земельных участков под строительство, планирование застройки поселений, выдача разрешения на строительство, приёмка построенного объекта в эксплуатацию и т.д. Особым образом урегулировано участие в долевом строительстве (есть отдельный закон 2004 года). Договор участия в долевом строительстве – это самостоятельная разновидность договора, которая не является видом договора строительного подряда. Ранее в судебной практике договор о долевом участии в строительстве часто квалифицировался как договор строительного подряда и договор бытового подряда. Сейчас судебная практика отошла от такой трактовки.

Если строительные работы по договору подряда выполняются для удовлетворения бытовых и иных личных нужд гражданина, то к такому договору применяются предписания параграфа 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Строительные работы осуществляются, как правило, в соответствии с технической документацией, в частности, с проектом строительства или реконструкции. Разработка этой документации производится по отдельному договору с проектировщиком (проектной организацией). Это договор на выполнение проекта и изыскательских работ. Он является самостоятельной разновидностью договора подряда и урегулирован параграфом 4 гл. 37 ГК РФ.

Существенными условиями договора строительного подряда являются:

· Предмет.

· Цена, которая определяется сметой.

· Сроки выполнения работ (начальный и конечный сроки).

· В договоре должен быть указан состав и содержание технической документации, также сторона, которая предоставляет эту документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ). Если, однако, это условие отсутствует, но документация есть, и разногласий по этому поводу у сторон нет, то договор нельзя признать незаключённым вследствие отсутствия данного условия.

Заказчик должен своевременно предоставить земельный участок для строительства. Заказчик может вносить изменения в техническую документацию при условии, что дополнительные работы по стоимости не превышают 10 % от общей сметной стоимости работ и не меняют характера работы. Если объём дополнительных работ больше 10 %, то такое изменение возможно только по соглашению сторон.

Если по независящим от подрядчика обстоятельствам стоимость работ превысила 10 %, то подрядчик вправе в судебном порядке требовать пересмотра сметы.

Заказчик осуществляет контроль и надзор за ходом и качеством выполнения работ, качеством материалов, соблюдением графика работ, их соответствием проектной документации. Данные функции могут быть переданы другому лицу, имеющему специальные познания в этой области (обычно организации, которая выполняет функции заказчика-застройщика). Данный договор по своей природе является договором о возмездном оказании услуг. В ГК РФ данное лицо названо инженером (инженерной организацией) – ст. 749 ГК РФ.

Сдача результата работы и его приёмка оформляются актом, подписываемым обеими сторонами договора. В предусмотренных нормативными актами случаях в сдаче-приёмке участвуют представители государственных (муниципальных) органов. При отказе одной из сторон от подписания акта, об этом в акте делается отметка, и он подписывается другой стороной. Такой односторонний акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписи признаны судом обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приёмки в случае обнаружения недостатков, исключающих возможность использования объекта по назначению и являющихся неустранимыми.

Результат работы должен соответствовать требованиям по качеству в течение гарантийного срока, установленного законом или договором. Течение гарантийного срока прерывается на то время, пока объект не мог эксплуатироваться вследствие наличия недостатков. Если гарантийный срок не установлен или составляет менее 5 лет, то предельный срок обнаружения недостатков – 5 лет.

Договор о выполнении научно-исследовательских и опытно-конструкторских и технологических работ (НИОКР)

Данный договор предусмотрен гл. 38 ГК РФ. То есть он не рассматривается в качестве разновидности подряда. Занимает он промежуточное положение между договорами подряда и договорами об оказании услуг.