Приложение А – Пример анализа рынка недвижимости
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара[1] в IV квартале 2012 года (выполнен на основе сайта агенства недвижимости «Краснодарская недвижимость» http://realty.south.ru)
Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами в IVквартале 2012 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.
Самая дорогая недвижимость нежилого назначения расположена в районе Центра: среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 69 931 руб.
На втором месте – район ФМР и ЧМР: среднее значение цены 1 кв.м. равно 62 506 руб. и 60 612 руб. соответственно.
Район КМР по уровню цен на нежилую недвижимость занял 3 место: цена 1 кв.м. составила 51 444 рублей.
В диапазоне от 44 до 49 тыс. руб.за 1 кв.м. общей площади выставляются на продажу нежилые объекты, расположенные:
- ЮМР - 49 808 руб./1 кв.м.
- КСК-ХБК-СБС - 47 078 руб./1 кв.м.
- ПМР, Аэропорт - 46 942 руб./1 кв.м.
- ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 46 624 руб./1 кв.м.
- ГМР, ТЭЦ - 44 228 руб./1 кв.м.
- СМР, МХГ, СХИ - 44 154 руб./1 кв.м.
- Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 44 0 руб./1 кв.м.
Минимальная цена 1 кв.м. оказалась в следующих районах города:
- Ростовское шоссе и улица Российская - 39 815 руб./1 кв.м.
- Авиагородок, ЖМР - 34 976 руб./1 кв.м.
- Пригород - 23 801 руб./1 кв.м.
Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города цена на объекты изменились различным способом: в одних районах наблюдается подорожание, а в других – удешевление. Изменение среднего значения цены 1 кв.м. по районам города представлено в таблице:
| Район города | Среднее значение цены 1 кв.м. | ||||
| 4 квартал 2012 года | 3 квартал 2012 года | 2 квартал 2012 года | 1 квартал 2012 года | 4 квартал 2011 года | |
| Центр | 69 931 | 73 664 | 69 878 | 67 448 | 68 816 |
| Мосты, Табачная фабрика, ШМР | 44 032 | 44 637 | 39 498 | 51 210 | 45 698 |
| ККБ, ЗИП и 40 лет Победы | 46 624 | 48 921 | 41 038 | 44 936 | 42 337 |
| ЧМР | 60 612 | 69 608 | 59 146 | 54 968 | 56 861 |
| ФМР | 62 506 | 58 283 | 59 818 | 53 261 | 57 218 |
| Ростовское шоссе и улица Российская | 39 815 | 39 802 | 38 424 | 48 422 | 43 000 |
| ГМР, ТЭЦ | 44 228 | 39 756 | 46 290 | 48 083 | 50 937 |
| ЮМР | 49 808 | 52 282 | 50 641 | 49 779 | 52 720 |
| КМР | 51 444 | 49 988 | 42 808 | 47 942 | 43 154 |
| СМР, МХГ, СХИ | 44 154 | 38 040 | 35 607 | 42 612 | 41 682 |
| КСК-ХБК-СБС | 47 078 | 38 313 | 38 866 | 45 320 | 43 149 |
| Авиагородок, ЖМР | 34 976 | 45 964 | 39 839 | 36 961 | 39 770 |
| ПМР, Аэропорт | 46 942 | 47 185 | 39 852 | 46 394 | 41 867 |
| Пригород | 23 801 | 25 058 | 24 411 | 31 857 | 32 739 |
В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты в настоящее время выставляются на продажу за 54 168 руб.за 1 кв.м. общей площади, что почти на 1,5 % дороже уровня цен 4 квартала 2011 года. Цена 1 кв.м. варьируется в диапазоне от 5 625 руб. до 254 237 руб. Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке:
Больше всего предложений о продаже объектов коммерческого назначения оказалось в следующих районах города:
- Центр - 25%
- ЧМР - 11%
- ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 11%
- ФМР - 9%
- Ростовское шоссе и улица Российская - 7%
- ЮМР - 6%
- КМР - 5%
- Авиагородок, ЖМР - 5%
Менее 5 % предложений приходится на следующие районы города:
- СМР, МХГ, СХИ - 4%
- ПМР, Аэропорт - 4%
- Пригород - 4%
- КСК-ХБК-СБС - 3%
- Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 2%
- ГМР, ТЭЦ - 2%
На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние не только местоположение объекта и его фактическое состояние, но и функциональное использование недвижимости.
Самая дорогая недвижимость из нежилой – это торговая. Среднее значение 1 кв.м. общей площади магазинов по городу Краснодару составило 54 356 руб. По сравнению с 3 кварталом 2012 года, данный тип недвижимости подешевел на 1,6 %.
На втором месте – «прочая коммерция», которая выставляется на продажу, в среднем, из расчета 47 709 руб./1 кв.м.За последние три месяца она подешевела на 8 %.
Офисная недвижимость выставляются на продажу за 45 484 руб./кв.м.(+ 4,6 %), а производственно-складская недвижимость – 43 013 руб. (+ 2,1 %).
| Тип недви- жимости | 4 кв | 1 кв | 2 кв | 3 кв | 4 кв | 1 кв | 2 кв. 2012. | 3 кв | 4 кв. 2012. |
| Торговая | |||||||||
| Офисная | |||||||||
| Производ- ственно- складская | |||||||||
| Прочая коммерция |
В настоящее время 30 % предложений о продаже приходится на офисные помещения, а 26 %принадлежит магазинам. Количество предложений о продаже помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника (т.н. «прочие коммерческие объекты») составило 25 %. На долю производственно-складской недвижимости приходится 20 % предложений.
Более подробная информация о стоимости нежилых помещений города Краснодара в IVквартале 2012 года по районам и по типам недвижимости представлена в таблице:
| Район города | Показатели | Магазины | Офисы | Производственно- складские | Прочая коммерция |
| Центр | среднее | 80 822 | 66 403 | 57 191 | 66 963 |
| минимальное | 22 000 | 21 173 | 15 152 | 12 500 | |
| максимальное | 254 237 | 196 429 | 112 500 | 213 333 | |
| Итого среднее | 69 931 | ||||
| ЮМР | среднее | 58 215 | 48 382 | 45 873 | 45 387 |
| минимальное | 24 285 | 20 000 | 13 500 | 20 000 | |
| максимальное | 136 364 | 82 500 | 75 000 | 81 081 | |
| Итого среднее | 49 808 | ||||
| ФМР | среднее | 72 061 | 59 552 | 56 020 | 57 789 |
| минимальное | 19 000 | 19 658 | 15 909 | 16 000 | |
| максимальное | 153 846 | 100 000 | 100 000 | 129 032 | |
| Итого среднее | 62 506 | ||||
| СМР, МХГ, СХИ | среднее | 42 732 | 37 350 | 48 988 | 48 289 |
| минимальное | 15 000 | 18 750 | 12 000 | 16 204 | |
| максимальное | 80 000 | 111 364 | 98 000 | 142 857 | |
| Итого среднее | 44 154 | ||||
| ЧМР | среднее | 74 030 | 57 429 | 37 780 | 64 651 |
| минимальное | 16 818 | 18 841 | 12 000 | 29 167 | |
| максимальное | 160 000 | 150 000 | 85 714 | 152 174 | |
| Итого среднее | 60 612 | ||||
| ГМР, ТЭЦ | среднее | 50 299 | 43 569 | 38 290 | 41 354 |
| минимальное | 25 000 | 35 000 | 21 875 | 12 500 | |
| максимальное | 100 000 | 58 528 | 55 556 | 87 719 | |
| Итого среднее | 44 228 | ||||
| ПМР, Аэропорт | среднее | 53 398 | 39 701 | 46 262 | 47 513 |
| минимальное | 10 667 | 25 114 | 5 625 | 28 571 | |
| максимальное | 84 444 | 74 468 | 180 000 | 83 000 | |
| Итого среднее | 46 942 | ||||
| КМР | среднее | 59 786 | 45 412 | 52 397 | 50 128 |
| минимальное | 17 000 | 10 000 | 9 667 | 12 136 | |
| максимальное | 151 163 | 125 000 | 208 333 | 108 844 | |
| Итого среднее | 51 444 | ||||
| КСК-ХБК-СБС | среднее | 54 532 | 44 158 | 46 050 | 51 831 |
| минимальное | 25 000 | 14 002 | 12 562 | 26 400 | |
| максимальное | 92 500 | 86 667 | 129 412 | 80 000 | |
| Итого среднее | 47 078 | ||||
| Мосты, Табачная фабрика, ШМР | среднее | 43 477 | 45 893 | 44 356 | 39 942 |
| минимальное | 30 000 | 23 000 | 10 667 | 33 333 | |
| максимальное | 57 143 | 67 568 | 126 984 | 48 611 | |
| Итого среднее | 44 032 | ||||
| ККБ, ЗИП и 40 лет Победы | среднее | 51 797 | 47 559 | 38 171 | 45 494 |
| минимальное | 20 870 | 14 000 | 12 329 | 12 500 | |
| максимальное | 117 647 | 155 000 | 70 833 | 155 087 | |
| Итого среднее | 46 624 | ||||
| Ростовское шоссе и улица Российская | среднее | 41 300 | 38 704 | 33 535 | 44 285 |
| минимальное | 17 000 | 18 171 | 13 250 | 10 000 | |
| максимальное | 84 218 | 81 818 | 65 000 | 155 085 | |
| Итого среднее | 39 815 | ||||
| Авиагородок, ЖМР | среднее | 32 711 | 32 675 | 38 029 | 37 521 |
| минимальное | 10 000 | 20 000 | 18 571 | 16 667 | |
| максимальное | 62 500 | 72 727 | 66 000 | 116 667 | |
| Итого среднее | 34 976 | ||||
| Пригород | среднее | 45 826 | 29 989 | 19 243 | 26 781 |
| минимальное | 34 459 | 10 000 | 6 000 | 16 667 | |
| максимальное | 60 000 | 37 778 | 56 250 | 37 719 | |
| Итого среднее | 23 801 |
[1] http://realty.south.ru/art.php?id=397
Дата добавления: 2015-10-13; просмотров: 2979;