Методы оценки земли

Нормативный методзаключается в опреде­лении кадастровой стоимости земли (с 1 января 2006г.) до этого исчислялась нормативная цена земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, ус­тановлении общей совместной (долевой) собствен­ности сверх бесплатной нормы, передаче по на­следству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или обществен­ных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотнос­ти застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустрой­ства и др. Итогом оценки является разделение на зоны, дифференцированные по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земли фик­сируется в Земельном кадастре.

При определении кадастровой стоимости льготы по земельному налогу не учитываются.

Решением Городской Думы от 24.11.2005 года устанавливаются следующая процентная ставка от кадастровой стоимости земли при выкупе:

В рыночных условиях при наличии необходи­мой информации целесообразно применять мето­ды, основанные на анализе рыночных данных, исключающих нормативный метод. Рас­поряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной сто­имости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капи­тализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продажявляется наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; по­зволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии инфор­мации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земель­ных участков: права собственности, условия фи­нансирования, особые условия продажи, рыноч­ные условия (изменяются во времени), месторас­положение (расстояние от города и дорог, харак­теристика окружения), условия зонирования, фи­зические характеристики (размер, форма и глуби­на участка, угловое расположение, тип почв, ре­льеф), доступные коммунальные услуги, экономи­ческие характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в кон­це несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представ­ляют собой городские земли, на их ценность вли­яют величина города и его производственно-хозяй­ственный потенциал, уровень развития инженер­ной и социальной инфраструктуры, региональ­ные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный ры­нок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить ис­ходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной рентыос­нован на том, что при наличии достаточной ин­формации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих дохо­дов в виде арендной платы за оцениваемый зе­мельный участок. В рамках данного метода ве­личина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исход­ные данные для капитализации получают из срав­нения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыноч­ная стоимость участка определяется по доходно­му подходу обычно с применением метода пря­мой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

V_L = I_L / R_{L ,}

где V_L — стоимость земельного участка, I_L — доход от владения землей, R_L — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или уве­личением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвес­тированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка:

-характери­стики местоположения,

-размер,

-форма,

-окружа­ющий тип землепользования,

-транспортная до­ступность,

- инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципаль­ного фонда, и величина арендной платы рассчи­тывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов прак­тического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения(метод соотношения, со­отнесения, allocation)— определение составляю­щей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улуч­шений в имущественном комплексе. Метод осно­ван на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нор­мальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту луч­шего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величи­на отношения стоимости земли к общей стоимо­сти собственности.

Для применения метода требуются достовер­ные статистические данные о соотношении сто­имостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рын­ках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недо­статочности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ори­ентировочными.

Метод выделения (извлечения)применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельно­го участка соответствуют его наиболее эффектив­ному использованию. Метод предполагает следу­ющую последовательность действий:

— определение элементов сравнения объектов;

— определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

— расчет и внесение корректировок по каждо­му из элементов сравнения;

— расчет рыночной стоимости единого объек­та недвижимости, включающего в себя оценива­емый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

—расчет стоимости замещения или стоимос­ти воспроизводства улучшений оцениваемого зе­мельного участка;

— расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыноч­ной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный уча­сток, стоимости замещения или стоимости вос­производства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, реко­мендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно лег­ко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрест­ности.

Метод является наиболее эффективным в усло­виях пассивного рынка (отсутствуют данные о про­даже свободных земельных участков) с учетом осо­бенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного уча­стка в общем виде определяется по формуле:

С₃ = С - С_у ,

где С₃ — стоимость земельного участка, С — стоимость объекта, С_у — стоимость улучшений.

Метод остаткаоснован на технике инвести­ционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улуч­шениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части до­хода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый опе­рационный доход всей собственности, коэффици­енты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показа­тель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях не­достаточной стабильности экономики.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупнен­ных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения соста­вят 1,1 млн.р. Прогнозируемый чистый опера­ционный доход составляет 310 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капита­лизации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.

Чистый операционный доход от здания соста­вит: 1100 х 0,25 = 275 тыс. р.

Чистый операционный доход от земли: 310 — 275 = 35 тыс. р.

Стоимость земельного участка: 35/0,18 = 195 тыс. р.

Метод разбивки на участки(подход с точки зрения развития) используется при оценке зем­ли, пригодной для разделения на индивидуаль­ные участки.

Состоит из следующих этапов:

— определение размеров и количества индиви­дуальных участков;

— расчет стоимости освоенных участков с по­мощью метода сравнения сопоставимых продаж;

— расчет затрат и графика освоения, предпо­лагаемого периода продажи и разумной предпри­нимательской прибыли;

— вычет всех затрат на освоение и предпринима­тельской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после заверше­ния освоения и продажи индивидуальных участков;

— выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

— расходы на разбивку, расчистку и плани­ровку участков;

— расходы по устройству дорог, тротуаров, ин­женерных сетей, дренажа;

— налоги, страховку, гонорары ИТР;

— расходы на маркетинг;

— прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках пред­положения о достижении динамического равно­весия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определен­ный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земель­ном рынке при ограниченности предложения ре­шается вопрос о наиболее эффективном исполь­зовании участка как свободного и с учетом суще­ствующей застройки. Моделирование потенциаль­ного рентного дохода для различных типов зем­лепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположе­ния и сложившихся цен (продажи и аренды). Учи­тывая существенную разницу в стоимостных по­казателях для участков, расположенных по фрон­ту улично-дорожной сети города и расположен­ных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью меж­ду различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объе­мы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участ­ке образуется набор землепользователей.

Тема 14: «Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Закон дает следующие определения:

оценочная деятельность –профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

субъекты оценочной деятельности (оценщики) – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ № 135. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

· право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

ФЗ № 135 особо отмечает, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

Законом также оговорены случаи, в которых проведение оценки объектов оценки является обязательным,а именно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

· в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

· при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

o при национализации имущества;

o при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

o при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

o при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

o при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Закон определяет основания для проведения оценки объекта оценки –договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Закон устанавливает обязательные требования к договору на проведение оценки, а именно:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

2. Договор на проведение оценки должен содержать:

· объект оценки;

· вид стоимости имущества (способ оценки);

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Закон определяет общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки:

1. Не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

2. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

3. В отчете должны быть указаны:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

5. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Закон устанавливает права оценщика.Оценщик имеет право:

· применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

· требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Закон определяет обязанности оценщика.Оценщик обязан:

· быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

· соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

· сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

· представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

· представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, а также сведения о любых изменениях этой информации;

· представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

· не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

· по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Закон дает определение независимости оценщика. Он устанавливает, что оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

· в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

· оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Закон дает понятие о саморегулируемой организации оценщиков –некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

· объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих требованиям, установленным ФЗ № 135;

· наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном ФЗ № 135;

· наличие коллегиального органа управления;

· наличие стандартов и правил оценочной деятельности.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность.

Закон устанавливает требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков:

1. Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков.

2. Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

· документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

· справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Закон оговаривает случаи и условия обеспечения имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности:

1. Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

2. Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

3. В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

· заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;

· формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.

Тема №15: «Государственное управление недвижимостью»