Исторические аспекты развития оценки земель в России

На всех уровнях общественного развития земельная собственность воспринималась как символ богатства и власти, являясь объектом оценки. В России земельная собственность и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. История отечественной оценки земли насчитывает несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды и формы, подходы и методы.

Оценка земли как направление государственной социально-экономической политики начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частно-феодальной условной собственности. В этот период земельная собственность определяла социальный статус человека, а ее точный учет и оценка были необходимы при распределении владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке Поместный приказ – центральное государственное учреждение. В ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров, а их составители: писцы и подьячие - первых оценщиков. Эти книги являлись основанием для поземельного (посошного и подворного) обложения населения государством.

В XVII веке оценка частновладельческой земельной собственности (вотчин и поместий) имела элементы системного подхода и производилась по нескольким параметрам: учитывался правовой статус земельных владений – вотчина или поместье, подсчитывалось количество крестьянских дворов (жилых и пустых), анализировалась структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес и т. п.), изучалось качество земель («лучшие», «средние», «худшие»).

Социальные сдвиги произошли в России к середине XVIII века вследствие Петровских реформ, обусловили возросшую необходимость в оценке земельной собственности. Межевание и оценка призваны были стать основными средствами упорядочения владельческих прав на землю. Начало общегосударственным межевым оценочным работам было положено елизаветинским Манифестом от 28 февраля 1752 года. В инструкции 1754 года определились правила и порядок проведения оценочных работ.

С 1765 года по воле императрицы Екатерины II началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводилось изучение, описание и оценка дворянских имений. Впервые в государственных документах рассматривался вопрос о качестве земли и о форме земельной ренты.

В 1779 году для улучшения качества проводимых работ по Генеральному межеванию и созданию профессиональных кадров землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Огромную роль в оценочной деятельности в России сыграли существенные изменения в земельном законодательстве в начале XIX века. Указ от 12 декабря 1801 года предоставлял право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

Реформа 1861 года, освободившая крестьянское население России от крепостной зависимости, создала условия для проведения общегосударственных работ, включавших учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. В результате земской реформы 1864 года, проведенной с целью организации местного самоуправления оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860 – 1880 годах были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.

Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 года и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ поземельной собственности, а также других видов недвижимости. Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 года был издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии. Дальнейшему совершенствованию организационной структуры, порядка проведения оценочных работ в России способствовало принятие закона об оценке от 18 января 1899 года. Оценка земель производилась в два этапа: описание земель и оценка земель.

Общинное землевладение тормозило развитие земельных преобразований в России. Аграрная реформа, объявленная указом императора Николая II от 9 ноября 1906 года, была направлена на ликвидацию общинного землевладения и переход к подворным хозяйствам, которые рассматривались как частные собственники полос и участков.

Принятие 8 ноября 1917 года Декрета о земле открыло широкие перспективы для оценочной деятельности в России. В первые годы Советской власти оценке и переоценке подвергалось огромное количество частновладельческих имений, государственного и общественного землевладения, помещичьих усадеб и других видов недвижимости. Однако с конца 1920-х годов в результате огосударствления земельной собственности оценка земли в сфере частной жизни практически исчезла.

Земельно-оценочные работы получили импульс развития в 60-70-е г.г. ХХ века, главным образом в качестве научного обоснования государственного регулирования ценообразования в аграрном секторе экономики и размещении сельскохозяйственного производства.

Введение земельного налога в 1992 году в условиях перехода страны к рыночной экономике положило начало повсеместному зонированию территории городов и поселков с целью дифференциации средних ставок земельного налога. В последующие годы первоначальное зонирование корректировалось как по результатам проведенных оценок, так и на основе приобретенного опыта по установлению налога.

В условиях современной экономической жизни возрождение и развитие традиций профессиональной русской оценочной деятельности, уходящей своими корнями в историю России, являются важным и необходимым фактором успешного развития земельного рынка и переноса центра тяжести в системе управления земельными ресурсами с административно-распорядительных на экономические методы.