Массовая оценка – компонент системы налогообложения недвижимости

Массовая оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости. Формирование, становление и развитие систем массовой оценки недвижимости было вызвано развитием систем налогообложения в тех странах, в которых введен налог на недвижимость и в качестве базы налога выбрана стоимость недвижимости. Это, с одной стороны, определяет роль и место массовой оценки недвижимости, с другой – требует рассмотрения ее эволюции через призму целей и задач налогообложения.

Р. Олми, международный эксперт в области адвалорных (Ad Valorem – соответствующий стоимости) систем налогообложения недвижимости, выделил в системе налогообложения недвижимости три компонента:

– определение субъектов, подлежащих налогообложению (налогоплательщики) и объектов, подлежащих налогообложению, и установление связей между ними;

– определение стоимости объектов, подлежащих налогообложению;

– сбор налогов.

Рассмотрим компонент «Определение стоимости недвижимости». В целях налогообложения необходимо определить стоимость всех объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, другими словами, провести массовую оценку недвижимости в целях налогообложения. Массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. Согласно международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки является рыночная стоимость. Для проведения работ по массовой оценке создаются системы массовой оценке недвижимости.

Основная цель разработки и создания системы массовой оценки недвижимости – обеспечение функционирования и совершенствования системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости. Эта цель определена в работах зарубежных и отечественных авторов, в международных стандартах массовой оценки недвижимости, в целях ее достижения реализовывались международные и национальные проекты. Массовая оценка недвижимости также способствует решению задач развития

рынка недвижимости, ипотечного кредитования и страхования. Результаты массовой оценки могут являться основой в методиках расчета арендной платы.

Целеполагание налога на недвижимость в социальном аспекте – это отражение принципа социальной справедливости. Единство социальной и налоговой политик можно наглядно продемонстрировать, анализируя основные элементы налога на недвижимость.

Недвижимость как объект налогообложения. Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира и является ключевым компонентом сбалансированной и справедливой налоговой системы. Состав налога на недвижимость рассматривается с позиции совмещения в одном налоге воспроизводственной и рентной составляющих, первая из которых направлена на образование в бюджете средств для финансирования общественно необходимых затрат на восстановление используемых объектов природной среды, а вторая – на изъятие дифференциальной ренты для выравнивания конкурентных условий при взаимодействии экономических субъектов на стадии добычи и последующей реализации результатов экстенсивного либо интенсивного воздействия на объекты природы.

«Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости». С другой стороны, налог на недвижимость справедлив и с точки зрения общественного мнения – объект недвижимости невозможно спрятать, поэтому собственнику/владельцу объекта недвижимости этот налог трудно избежать.

Стоимость недвижимости как налоговая база. «Говоря о природе имущественных налогов, следует помнить, прежде всего, что это налоги на богатство, и каким образом оценивается это богатство – вопрос очень важный». В динамично развивающейся экономике стоимость недвижимости постоянно меняется, поэтому для обеспечения справедливости и понимания системы налогообложения недвижимости необходимо, чтобы налоговой базой являлась актуальная рыночная стоимость имущества. Актуальная рыночная стоимость – индикатор состояния рынка недвижимости, поэтому очень важно проводить мониторинг рынка недвижимости и регулярную оценку (переоценку) стоимости недвижимости. Как отмечено в Стандарте по политике в области налогообложения имущества, «налоговому оценщику рекомендуется следить за установлением регулярных циклов переоценки или, по крайней мере, за пороговыми значениями уровня экспертной оценки и ее единообразием, которые являются сигналом для начала переоценки».

Актуальная рыночная стоимость как база налогообложения обеспечивает стабильность взаимоотношений между величинами стоимости и налогами на имущество. Текущая рыночная стоимость определяется на основе рыночных данных, это обеспечивает ее объективность. Имея стандарт «текущей рыночной стоимости», налогоплательщикам легче оценить, справедливо ли с ними обращаются при налогообложении их имущества. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика - собственника, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью.

Таким образом, будет справедливо установление в качестве налоговой базы по налогу на недвижимость рыночной стоимости недвижимости и последующее изъятие ее части в пользу общества.