Организационные предпосылки договора строительного подряда

В соответствии со ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда также применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Понятия строительства и реконструкции содержатся в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в силу которого под строительством понимается деятельность по созданию зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов), а под реконструкцией – деятельность по изменению параметров объектов, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Отсюда вытекает существенная особенность договора строительного подряда: поскольку его предметом является деятельность по выполнению работ по созданию или реконструкции объекта недвижимости, то правовое регулирование этих отношений также осуществляется публично-правовыми нормами Градостроительного кодекса РФ.

Для заключения и исполнения договора строительного подряда заказчиком должны быть представлены следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (ст. 51 ГрК РФ)

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ, п. 4 ст. 52 ГрК РФ).

В силу ст. 30-31 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. №136-ФЗ земельные участки для строительства могут быть предоставлены:

а) физическим и юридическим лицам – в собственность или по договору аренды (п. 3 ст. 30, ст. 30.1 ЗК РФ);

б) государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, органам государственной власти и органам местного самоуправления - на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 3 ст. 30 ЗК РФ);

в) религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

2) градостроительный план земельного участка (ст. 44 ГрК РФ)

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам (п. 1 ст. 44 ГрК РФ).

В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке; 5) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 6) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; 7) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

3) материалы инженерных изысканий (ст. 47, 51 ГрК РФ)

Заказчиком (застройщиком) должно быть обеспечено проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации (ст. 47 ГрК РФ).

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о: а) задачах инженерных изысканий; б) местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства; в) видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий; г) о качестве выполненных инженерных изысканий; д) результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения; е) результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

4) проектная документация (ст. 48 ГрК РФ)

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п.2 ст.48 ГрК РФ).

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (п. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Подготовку проектной документации могут осуществлять физические или юридические лица, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование. Проектная документация утверждается заказчиком (застройщиком). В случаях, предусмотренных ГрК РФ, заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (п. 15 ст. 48 ГрК РФ).

5) разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ)

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51 ГрК РФ).

Выдача разрешение на строительство не требуется в случаях: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) в иных случаях, если в соответствии с действующим законодательством получение разрешения на строительство не требуется.

Содержание договора строительного подряда

Под содержанием договора строительного подряда понимается совокупность условий, на которых он заключен (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с положениями параграфа третьего главы 702 ГК РФ основными условиями договора строительного подряда являются:

1) условие о предмете договора, которое в силу ст. 432, 740 ГК РФ является существенным условием договора подряда. В договоре подряда сторонами должны быть согласованы данные, позволяющие четко установить вид, характер и назначение выполняемых работ, и предполагаемый их результат.

В соответствии со ст. 740 ГК РФ предметом строительного подряда могут являться работы по строительству или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы. Правила о строительном подряде могут применяться к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором

Отличительной особенностью договора строительного подряда является то, что перечень работ, их объем и иные требования определяются в технической документации (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 743 ГК РФ договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

2) условие о цене договора (ст. 743, 746 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ. Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ.

Условие о цене договора строительного подряда является существенным условием договора, поскольку в силу требований п. 3 ст. 709 ГК РФ в случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Отсюда вытекает, что в ситуации определения цены договора строительного подряда посредством подготовки подрядчиком сметы, условие о цене в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ приобретает характер существенного, поэтому несогласование заказчиком сметы может повлечь признание договора незаключенным.

В соответствии со ст. 743-744 ГК РФ возможно изменение цены договора строительного подряда. Так, подрядчик вправе требовать увеличения сметной стоимости строительства в случаях:

а) обнаружения в ходе строительства не учтенных в технической документации работ и в связи с этим необходимостью проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства (п. 3 ст. 743 ГК РФ).

В этой ситуации подрядчик обязан сообщить заказчику об обнаруженном факте. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик, не выполнивший указанной обязанности лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

б) превышения стоимости работ сметы не менее чем на десять процентов по причинам, не зависящим от подрядчика (п. 3 ст. 744 ГК РФ). В этой ситуации изменение сметы производится в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

3) условие о сроке выполнения работ по договору (ст. 708, 740 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Арбитражная практика признает условие о сроке начала и окончания работ по договору строительного подряда существенным условием договора, несогласование которого влечет признание договора незаключенным (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» от 24.01.2000г. №51).