Особливості правового режиму окремих земель житлової та громадської забудови

У складі земель житлової та громадської забудови закон окремо виділяє:

4. земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель (такі земельні ділянки також називаються присадибними - див. ст.121 ЗКУ) і гаражного будівництва (ст.40 ЗКУ). Детальних положень з приводу режиму присадибних та гаражних земельних ділянок закон не містить. Натомість, такі положення вміщені у низці ДБН – насамперед, ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення», та ін. Рішеннями органів місцевого самоврядування може обмежуватися або заборонятися надання у власність земельних ділянок для гаражного будівництва в районах багатоповерхової забудови;

5. земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів (ст.41 ЗКУ) та земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків (ст.42 ЗКУ), що часто позначаються разом як прибудинкові земельні ділянки (території). Питання, пов’язані із можливістю приватизації таких земельних ділянок, у т.ч. об’єднаннями співвласників житлових будинків (щодо ділянок багатоквартирних житлових будинків), розглядалися у темі «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки». Конфігурація та режим ділянок визначаються на підставі нормативних документів у галузі будівництва (ДБН 360-92**, ДБН В.2.2-15-2005 та ін.) містобудівною документацією.

Проблема. Законодавство є суперечливим у вирішенні питання про те, хто є суб’єктом права власності на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком. Ч.2 ст.42 ЗКУ, деякі акти органів місцевого самоврядування (рішення Київради від 15.07.2004 №457/1867 «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві») виходять з того, що земельна ділянка може перебувати у власності об’єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичної особи; у той же час положення ч.3 ст.42, ст.89 ЗКУ, ст.382 ЦКУ, ст.19 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» вказують (прямо чи опосередковано) на те, що земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності власників житлових приміщень.

У будь-якому випадку, чинне земельне законодавство не встановлює процедури передачі земельної ділянки ні у власність об’єднань власників, ні у спільну власність цих осіб.

Описані проблеми у правовому регулюванні призводять до того, що для переважної більшості багатоквартирних житлових будинків прибудинкові території не виділені та не надані. Поділяємо точку зору П.Ф. Кулинича, за якою земельні ділянки повинні повністю поділяти юридичну долю будинку⁹. Лише такий підхід дозволить покращити існуючу ситуацію.

6. земельні ділянки вулиць і доріг населених пунктів. Деякі особливості правового режиму таких земельних ділянок визначаються ЗУ «Про автомобільні дороги» (див. насамперед розд.ІІІ) та прийнятими на його розвиток підзаконними актами, насамперед, ПКМ від 30.03.1994 №198 «Про затвердження Єдиних правил ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони», Технічні правила ремонту і утримання міських вулиць і доріг КТМ 204 України 010-94, затверджені Держжитлокомунгоспом України 27.12.1994 тощо. Згідно із ст.19 ЗУ «Про автомобільні дороги» (покладає на органи місцевого самоврядування обов’язок із «статистичного обліку та паспортизації вулиць і доріг міст та інших населених пунктів» - п.5 статті) проводиться інвентаризація вулиць і доріг населених пунктів, ці матеріали затверджується місцевою радою, яка бере комунальні вулиці і дороги на баланс та ставить їх на облік¹⁰.

Закон не містить спеціальних положень щодо режиму земельних ділянок, наданих для розміщення інших об’єктів: будинків державної влади та місцевого самоврядування, об’єктів соціальної, культурно-побутової та інженерної інфраструктури, земель загального користування тощо. Режим таких ділянок визначається містобудівною документацією на підставі чинних нормативних документів (див. Додаток 2), насамперед, у галузі будівництва.

¹ Поточний архів Українського державного науково-дослідного і проектного інституту цивільного сільського будівництва «УКРНДІПРОЦИВІЛЬСІЛЬБУД».

² Ріпенко А.І. Правове регулювання використання земель житлової і громадської забудови для благоустрою. –Дис. … к.ю.н. … 12.00.06. – К.: Національний університет біоресурсів і природокористування України, 2010. – С. 98-99.

³ Офіційний сайт Херсонської міськради та її виконавчих органів // [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.city.kherson.ua/modules/static_page/plan_city/plan.JPG

⁴ Поточний архів Українського державного науково-дослідного і проектного інституту цивільного сільського будівництва «УКРНДІПРОЦИВІЛЬСІЛЬБУД».

⁵ Пожежна безпека. Протипожежні вимоги в галузі проектування і будівництва. – Т. 4. – К., 1998. - С.189-220.

⁶ Збірник важливих офіційних матеріалів з санітарних та протиепідемічних питань. Під заг. ред. А.М. Сердюка. - Т. 5, ч. 1. – К.: Міністерство охорони здоров’я України. Головне санітарно-епідеміологічне управління, 1996. – С.6-93.

⁷ Ріпенко А.І. Правове регулювання використання земель житлової та громадської забудови для благоустрою. –Автореф. … к.ю.н. … 12.00.06. – К.: Національний університет біоресурсів і природокористування України, 2010. - С.10.

⁸ Советское земельное право. Учебник / Под ред. Н.И. Краснова. – М.: Юрид. лит., 1981. – С.235.

⁹ Кулинич П.Ф. Правочини щодо земельних ділянок: деякі теоретичні і практичні аспекти // Земельне право України. – 2006. - №4. – С.31.

¹⁰ Ріпенко А. Чи є міська дорога нерухомістю? (Деякі проблемні питання правового режиму вулиць і доріг) // [Електронний ресурс]. – Режим доступу: www.myland.org.ua/userfiles/file/Ripenko_roads.pdf.