Використання відповідно до містобудівної документації

На наш погляд, основною особливістю правового режиму земель населених пунктів є обов’язковість їх використання відповідно до містобудівної документації (ст.39 ЗКУ, низка положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Згідно зі ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»,

«містобудівна документація - затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій».

До складу містобудівної документації входить:

1. Генеральна схема планування території України – «містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Схема затв. ЗУ «Про Генеральну схему планування території України»;

2. схеми планування окремих частин території України – ст.ст.11,12 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»;

3. схеми планування території на регіональному рівні – «планувальна документація, яка розробляється у розвиток Генеральної схеми планування території України та визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови, використання територій адміністративно-територіальних одиниць та їх окремих частин» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Положення, що стосуються схем, вміщені у ст.ст.13,15 Закону;

Графічна частина схеми планування території Погребської сільради Броварського р-ну Київської обл.1 (цифрову копію див. на сайтіwww.amm.org.ua)

2. генеральний план населеного пункту. Ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, «яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту». Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повноваження щодо його реалізації визначаються ст.17 Закону. Відповідно до ч.2 цієї статті, невід’ємною частиною генерального плану є план земельно-господарського устрою. Окремі положення щодо змісту плану земельно-господарського устрою передбачені ст.16 ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», відповідно до якої ПКМ від 22.02.2008 №79 затверджено Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту;

NB. Як слушно відзначає А.І. Ріпенко², посилання у чинному законодавстві на існування плану земельно-господарського устрою (ст.39 ЗКУ, ст.ст.17,18 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та ін.) слід оцінити негативно. Існування цього документа незрозумілої природи означає лише дублювання містобудівної планувальної документації землевпорядною. На практиці, втім, розробка планів земельно-господарського устрою не набула поширення.

Викопіювання з генерального плану м. Марганець Дніпропетровської обл. (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

Фрагмент графічної частини генерального плану м. Херсон3

3. план зонування території (зонінг) – «містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Режим документації визначений ст.18 Закону;

4. детальний план території– «містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Вимоги до плану вміщені у ст.19 Закону, а також ДБН Б.1.1-14:2012 «Склад та зміст детального плану території»;

NB.Важливо, що з 01.01.2013 «[у] разі відсутності плану зонування або детального плану території передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється» (ч.3 ст.24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»); з цієї ж дати «[з]міна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється» (ч.4 ст.24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Графічна частина детального плану території житлового масиву с. Погреби Броварського р-ну Київської обл.4 (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

Окрім положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», вимоги до містобудівної документації вміщені також у численних нормативних документах, насамперед, у галузі будівництва та у сфері забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення (див. Додаток 2). Серед цих документів варто виділити ДБН 360-92**⁵ («Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень») та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом МОЗ України №173 від 19.06.1996⁶. На сьогодні правові засади видання НД у галузі будівництва визначаються ЗУ «Про будівельні норми».

На основі містобудівної документації особі, що бажає здійснити забудову земельної ділянки, надаються вихідні дані для проектування (див. ст.29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», наказ Мінрегіонбуду України від 07.07.2011 №109 «Про затвердження Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст»), а також, у певних випадках,будівельний паспорт забудови земельної ділянки (див. ст.27 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», наказ Мінрегіонбуду від 05.07.2011 №103 «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки») Проектування на підставі паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.