Рыночная и Инвестиционная стоимость недвижимости

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255): рыночная; инвестиционная; ликвидационная; кадастровая.

Согласно п. ФСО № 2 (п. 6) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении рыночной стоимости объектов следует руководствоваться следующими положениями:

1) рыночную стоимость имеют те объекты оценки, которые способны удовлетворять конкретные потребности (принцип полезности);

2) рыночная стоимость зависит от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей (один покупатель – монопсония) (принцип спроса и предложения);

3) рыночная стоимость не может превышать затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

4) рыночная стоимость зависит от ожидаемой величины продолжительности и вероятности получения дохода или выгод (принцип ожидания);

5) рыночная стоимость изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

6) рыночная стоимость зависит от внешних факторов, определяющих условия использования объектов (принцип внешнего влияния);

7) рыночная стоимость определятся исходя из наиболее вероятного использования объекта, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, в результате чего ее расчетная величина будет максимальной.

Это стоимость для «финансового» покупателя, так как он вносит только капитал.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.