Тема №26. Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенные условия договора: предмет.

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель — только гражданин и наймодатель — жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Заключение договора. Жилищные правоотношения возникают из сложного юридического состава – совокупность нескольких юридических фактов, простые и сложные составы.

Юридические факты:

1) Решение ОГВ и ОМС о признании гражданина нуждающимся в жилом помещении. Такое решение может приниматься в отношении малоимущих граждан, которые признаются таковыми ОМС или в отношении иных категорий граждан, установленных законом. Определяется законом суъекта. Малоимущий — лицо, которое имеет доход на одного члена семьи ниже прожиточного минимума.

Основания признания нуждающимся закреплены в ст. 51 ЖК:

Ø если гражданинн не является нанимателем или собственником жилого помещения, а также члены его семьи.

Ø лицо является нанимателем или собственником жилого помещения, но обеспечено общей площадью жилого помещения на 1 члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жилым помещением в целях признания их нуждающимися в жилом помещении. Учетная норма устанавливается местными органами. В Архангельске — 12.

Ø Проживание в помещении не отвечающим требованиям, установленным для жилых помещений. Необходимо исследование жилого помещения. Документом является решение межведомственной комиссии, создаваемой ОМСУ о признании жилого помещения не соответствующим установленным требованиям и непригодным для проживания.

Ø Если лицо является нанимателем по договору социального найма или собственником жилого помещения, проживает в коммунальной квартире и в составе его семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание в одной квартире не возможно. Перечень заболеваний утвержден постановлением РФ от 16.06.2006 г. Решение об отказе в признании гражданина нуждающимся может быть оспорено в судебном порядке. Лицо ставится на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если лицо имеет право состоять на учете по нескольким основаниям, то он по своему выбору м.б. принят на учет по одному основанию или по всем. Жилое помещение предоставляется гражданам состоящих на учете в качестве нуждающихся в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Ø Есть лица, имеющие на внеочередное предоставление жилых помещений.

1-Граждане, чье жилое помещение признано непригодным для проживания.

2-Дети сироты и дети оставшиеся без попечения родителей после окончания учебных заведений окончания военной службы или после отбытия наказания.

3-Лица, страдающие тяжелыми формами хронического заболевания.

2) Решение государственных органов или ОМСУ о предоставлении гражданину жилого помещения. ЖК устанавливает требования к предоставляемому жилому помещения: в черте населенного пункта, в котором гражданин проживает; это м б отдельная квартира. Предоставление комнат в коммуналках не допускается кроме случаев указанных в законе; жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к уровню благоустройства в данном населенном пункте; площадь предоставляемого жилого помещения должна определяться из нормы предоставления жилого помещения на одного члена семьи. Норма предоставления — минимальный размер S исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения. Устанавливается ОМСУ от уровня обеспеченности жилыми помещениями достигнутыми в текущем МО. В Архангельске 15 метров; количество комнат в предоставляемой квартире должно соответствовать требованиям.

Обязанности наймодателя:

1. обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав третьих лиц.

2. Обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в котором находится жилое помещение.

3. Осуществлять капитальный ремонт

4. предоставлять необходимые коммунальные услуги надлежащего качества.

5. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Обязанности нанимателя (ст.67 ЖК):

1. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за текущим)

2. обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения

3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения а также помещений общего пользования в многоквартирном доме

4. обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения

5. информировать наймодателя об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением

6. допускать работников наймодателя в жилое помещение для его досмотра и проверки содержания.

7. Не производить переустройство или перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.

8. При прекращении права пользования жилым помещением передавать его по акту наймодателя в исправном состоянии

Права нанимателя:

1. право пользоваться предоставленным жилым помещением

2. вселять иных лиц (ст.70 ЖК). Иные лица могут быть вселены только с письменного согласия наймодателя и членов семьи нанимателя. Такое согласие не требуется при вселении несовершеннолетних членов семьи к родителям. Вселенные лица указываются в договоре социального найма в качестве новый членов семей.

3. Право на сохранение права пользования жилым помещением в случае его временного отсутствия (ст.71).

4. Заключать договор поднайма жилого помещения (ст.76-79 ЖК). Возможно только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи. Является возмездным.

5. Право вселить временных жильцов на срок до 6 месяцев. Вселяются по взаимному согласию членов семьи и с предварительного уведомления наймодателя. Временные жильцы вселяются на безвозмездной основе (ст.80 ЖК).

6. Право на обмен жилого помещения (ст. 72-75 ЖК). Обмен возможен с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи. В исключительных случаях допускается принудительный обмен по решению суда. Обмен жилыми помещениями, в котором проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

7. Право требовать предоставления жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Только при согласии всех членов семьи нанимателя.

8. Право требовать заключения отдельного договора социального найма имеют граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся жилыми помещениями на основании раздельных договоров социального найма.

Члены семьи нанимателя имеют те же права и обязанности как и сам наниматель. Они также несут солидарную ответственность по обязательствам, возникшим из договора социального найма (ч.2 ст.69 ЖК).

Члены семьи нанимателя:

1. супруг, дети и родители нанимателя, проживающие совместно с ним

2. другие родственники и нетрудоспособные иждевенцы, вселенные нанимателем в качестве членов его семьи и ведущие с ним общее хозяйство.

3. Иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи в судебном порядке. Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года «о некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса».

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права, как и у нанимателя.