Основные основания и условия приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами

Постановка вопросов: Основные основания и условия приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами. Особенности приобретения прав на землю территориальными обществами и государством. Условия и порядок приобретения и передачи земельных участков гражданам. Условия и порядок передачи земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование и в аренду. Возникновение и удостоверение прав на земельный участок.

Основные основания и условия приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами

В соответствии со ст. 14. Конституции Украины, земля является основным национальным богатством, что будет перебывать под особенной охраной государства. Право собственности на землю физических и юридических лиц гарантируется в конституционном порядке. Это право предоставляется и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом. В этой связи раздел IV Земельного кодекса посвящен вполне посвященный приобретению и реализации прав на землю и предусматривает конкретные мероприятия по непосредственному воплощению конституционных положений в реальную действительность.

Основания и условия приобретения права на землю, порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами, приобретения прав на землю за давностью пользования (приобретательная давность), условия перехода прав на земельный участок при переходе прав на дома и сооружения и тому подобное, предусмотренные во главе 19 Земельного кодекса. Она является одной из самых важных составляющих частей земельного закона, а ее содержание тесно связано с содержанием предыдущих разделов Земельного кодекса, в частности с правовой регуляцией отношений собственности на землю, правом землепользования, земельными сервитутами и ограничениями прав на землю. Поэтому основания, способы и порядок приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами нельзя рассматривать в отрыве от предыдущих положений земельного закона.

Вместе с этим в Земельном кодексе закрепленные новые условия, способы и порядок приобретения прав на землю, которые раньше не были известны земельному законодательству. К ним, в частности относятся приобретение земельных участков на основании гражданско-правовых соглашений и продажа земельных участков на конкурсной основе. Систематизированная многочисленность таких норм позволяет говорить о формировании новых правовых институтов приобретения прав на землю в современном земельном праве, что динамически развивается. Их необходимо отличать и разграничивать от традиционных основ, условий и порядка приобретения прав на землю, чем собственно и объясняется выделение отмеченных вопросов в обособленную главу.

Приступая к рассмотрению оснований приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами, стоит иметь в виду, что ими приобретается право собственности и право пользования земельными участками. Согласно ч. 1 ст. 116 Земельного кодекса, граждане и юридические лица приобретают право собственности та правая пользование земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных Земельным кодексом. В последнем закрепленные общие положения относительно приобретения земли как отечественными, так и иностранными гражданами и юридическими лицами.

Однако Земельный кодекс не определяет общих требований, которыми должны владеть физические и юридические лица для приобретения земельных участков. Такие требования предусмотрены в Гражданском кодексу и охватываются понятиям лица, с определением ее правоспособности, дееспособности и правосубъектности. Земельное законодательство воспринимает эти правовые категории при признании физических и юридических лиц субъектами земельного права в целом, и субъектом права на землю в частности. Так, право на землю имеют физические и юридические лица и могут осуществлять конкретные правомочия относительно реализации земельных прав на основании общегражданской дееспособности. В предусмотренных законом случаях их земельные правомочию могут осуществляться их законными представителям или уполномоченными лицами.

Решения о передаче земельных участков в собственность или предоставление их в пользование принимается органами государственной исполнительной власти или органами местного самоуправления. В такие органы государственной исполнительной власти, относятся Кабинет Министров Украины, Совет министров Автономной Республики Крым, местные государственные администрации - областные и районные госадминистрации и госадминистрации городов Киева и Севастополя. Органами местного самоуправления, что принимают такие решения, есть сельские, поселковые и городские советы, включая советы городов Киева и Севастополя. Полномочие этих органов относительно принятия решений о передаче соответствующих земельных участков в собственность или предоставление их в пользования, предусмотренные в 2-й и 3-й главах Земельного кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 116 Земельного кодекса приобретения права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставление их в пользование. При этом для приобретения права собственности на землю закон употребляет срок «передача», а для возникновения права землепользования - срок «предоставления». Здесь имеет место не только терминологическое, но и сущностное отличие «передачи» от «предоставления». Передача земель государственной или коммунальной собственности в собственность граждан и юридических лиц негосударственной собственности изменяет владельца земли. Предоставление же земельных участков в постоянное пользование юридических лиц государственной и коммунальной собственности, или их арендное использование юридическими лицами и гражданами не влияет на право собственности на землю.

Отмеченные отличия между передачей земельных участков в собственность и предоставлением их в пользование нашли свое отображение и в некоторых положениях земельного закона. Да, принудительное отчуждение земельного участка в соответствующих случаях, что находится в собственности граждан и юридических лиц, по требованиям ст. 147 Земельного кодекса, может осуществляться по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом и при условии полного возмещения ее стоимости. А в соответствии с требованиями ст. 149 земельного закона, земельный участок, предоставленный из земель государственной или коммунальной собственности в постоянное пользование, может изыматься в предусмотренных случаях для общественных потребностей по решению органов государственной власти и органов местного самоуправления. Таким образом, отчуждение земельного участка из мотивов общественной необходимости и для общественных потребностей отличается не только предусмотренными случаями их осуществления, но и за видами и содержания прав на земельный участок. Поэтому отчуждение земельных участков по мотивам общественных потребностей нужно бы было включить не в ст. 140, а в ст. 141 Земельного кодекса.

Однако, и передача земельных участков в собственность, и предоставление их, в пользование является сложными юридическими фактами, которые охватывают широкий круг необходимых действий и нуждаются в документальном оформлении. Так, и передача земельных участков в собственность, и предоставления их в постоянное пользование государственным и коммунальным предприятиям требуют: обращение гражданина или юридического лица с заявлением или ходатайством с дополнением к ним соответствующих документов; рассмотрения заявления или ходатайства уполномоченным органом и принятие соответствующего решения, а в необходимых случаях и предоставление разрешения на подготовку проекта отвода земельного участка; разработки проекта земельного отвода, его согласования, рассмотрения и утверждения; переноса проекта отвода в натуру путем установления границ земельного участка на местности; получение документов, которые удостоверяют право на землю; осуществление государственной регистрации земельного участка. В отдельных случаях действующим земельным законом предусматриваются дополнительные требования для передачи земельных участков в собственность или предоставление в пользование, в частности, наличия позитивного вывода конкурсной комиссии при передаче земельного участка фермерскому хозяйству, подготовки и представления выводов сельскими, поселковыми, городскими, районными, областными советами, районными и областными госадминистрациями за местом расположения земельного участка и тому подобное.

Осуществления приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций предусмотрено в ст. 25 Земельного кодекса. При приватизации земельных угодий этих предприятий земельные участки передаются их работникам, а также пенсионерам из их числа с определением каждому из них земельной доли (пая). Решения о приватизации их земель принимают органы государственной исполнительной власти или местного самоуправления в соответствии с их полномочиями за ходатайством работников государственных или коммунальных сельскохозяйственных предприятий. Земельные участки их работникам и пенсионерам из их числа передаются в частную собственность бесплатно.

Указанная норма Земельного кодекса предусматривает и условия определения площадей земельных угодий, которые передаются в частную собственность. Они составляют разницу между общей площадью земель, которые находились в постоянном пользовании сельскохозяйственных предприятий, и площадью земель, которые остаются в государственной или коммунальной собственности (лесной фонд, водный фонд, резервный фонд). Каждый работник предприятия или пенсионеры из их числа, имеют гарантированное право на получить своей земельную долю (пай), выделенную в натуре на местности.

При вычислении размера земельной доли учитываются сельскохозяйственные угодья, которые находились в постоянном пользовании государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, за исключением земель, которые остаются в государственной или коммунальной собственности. Общий размер вычисленной для приватизации площади сельскохозяйственных угодий разделяется на количество работников этих предприятий и пенсионеров из их числа. Стоимость и размеры земельных долей работников и пенсионеров учитываются в условных кадастровых гектарах и являются равными.

Нормы бесплатной приватизации земельных участков гражданами предусматриваются в предельных размерах их площади и в размерах земельной доли. Нормирование в размере земельной доли имеет место при передаче земли для ведения фермерского хозяйства. Отклонение от предельно установленного размера передачи земли в частную собственность граждан предусмотрено и при передаче земельного участка для ведения личного крестьянского хозяйства в случае получения ими земельной доли в натуре на местности.

При этом следует отметить, что если для ведения фермерского хозяйства бесплатная передача земли в размере земельной доли является общим правилом, то для ведения личного крестьянского хозяйства оно в законе сформулировано в виде исключения из него. Объясняется это тем, что общим правилом определения размера земельного участка, что передается для целей ведения личного крестьянского хозяйства, есть предельная норма земельной площади размером не более двух гектаров. Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан проводится путем их приватизации одиножды каждым вида использования земли. При этом в земельном законе не ограничивается количество земельных участков, а устанавливаются лишь их предельные размеры.

В Земельном кодексе предусмотренные и основные требования для приобретения права пользования земельными участками. В нем, как и в ранее действующем земельном законодательстве, хранится положение о том, что предоставление земельного участка в пользование, что находится в собственности или в пользовании, осуществляется лишь после ее исключения (выкупа) в установленном в порядке. Само собой является понятным, что выкуп земельного участка прекращает права предыдущего владельца и порождает их у нового владельца.

Право пользования земельным участком также не может быть «двойным», то есть приобретаться одним лицом, без прекращения принадлежности этого права другому лицу. Не допустимым есть, например, одновременное предоставление земельного участка в следующее землепользование, без прекращения предыдущего пользования ею и исключение ее от такого использования. Поэтому правовые требования института права землепользования в полном объеме распространяются на права граждан и юридических лиц относительно использования ими земле на основах пользования, которые рассмотрены ранее.

Новеллой среди оснований приобретения права собственности та правая пользование земельным участком гражданами является их приобретение за давностью пользования. Так, в соответствии со ст. 119 Земельного кодекса, граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком на протяжении 15 лет, но не имеют документов, которые бы свидетельствовали о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ее в собственность или предоставление в пользование. Размер этого земельного участка устанавливается в пределах определенных норм.

Указанное основание приобретения права на землю раньше вообще не было известно нашему законодательству. Приобретательная давность предусматривается включить и в новый Гражданский кодекс, но ее гражданско-правовое содержание существенно отличается от земельно-правовой приобретательной давности условиями пользования объектом, субъектным составом, порядком приобретения прав на имущество и тому подобное. Обращает на себя внимание и то, что земельно-правовая приобретательная давность не предусмотрена среди общих основаниях приобретения гражданами права собственности на землю, закрепленных в ст. 81 Земельного кодекса. Поэтому, приобретательная давность как новое основание приобретения прав на земельный участок, заслуживает особенные внимания и более детального рассмотрения.

Передача земельного участка в собственность или предоставление в пользование на основании приобретательной давности обусловлена, в первую очередь, добросовестностью и открытостью пользования ею. Гражданскому законодательству известные категории добросовестного и недобросовестного владения имуществом. В указанной земельно-правовой норме речь идет о добросовестном пользовании земельным участком, под которым следует понимать осуществление обработки и присвоение полезных свойств земельного участка без надлежащей на то правового основания, о котором гражданин не знал и не мог знать, но считал свое пользование правомерным. Открытое пользование земельным участком означает не тайное и не спрятанное присвоение полезных свойств земли как своих достижений в результате осуществления такого пользования.

Из самого содержания нормы земельного закона вытекает, что приобретательная давность как основание приобретения права собственности на землю или права пользования ею, распространяется только на граждан. Это может иметь место, например, относительно служебных земельных участков, предоставление которых учреждалось на наличии трудовых отношений рабочих и служащих с предприятиями и закреплялось в Земельном кодексе 1970 года. Однако в Земельном кодексе 1990 года предоставление служебных земельных наделов не предусматривалось, но граждане продолжали пользоваться отмеченными земельными участками без их надлежащего оформления. Теперь такие земельные участки за обращением граждан в орган исполнительной власти или местного самоуправления могут передаваться им в собственность или предоставляться в пользование.

Добросовестное и открытое пользование земельным участком должно осуществляться в течение 15-ти лет. При этом землепользование на протяжении отмеченного срока не может быть прерванным и суммарным. Конечно, сезонные перерывы в обработке земли не могут расцениваться как перерывы в ее использовании. Перерывом в пользовании земельным участком может считаться не менее чем годовой срок на протяжении отмеченного срока безосновательного землепользования. Невзирая на то, что земельный закон не предусматривает условий вычисления срока приобретательной давности, временами ее учреждение следует считать момент фактического начала пользования земельным участком.

В связи с тем, что в подобных случаях граждане не имеют соответствующих документов, которые бы удостоверяли право на земельный участок, возникает вопрос о других доказательствах относительно пользования земельным участком. Думается, что такими доказательствами могут быть разные фактические обстоятельства, которые подтверждают пользование земельным участком. На них указывается в ходатайстве, с которым гражданин обращается в орган исполнительной власти или местного самоуправления. Последние имеют право на проверку указанных обстоятельств и на этом основании могут удовлетворить или отклонить ходатайство.

На практике могут возникать и вопросы относительно размеров предоставления земельных участков гражданам на основании приобретательной давности. Размеры земельных участков, которые передаются гражданам в собственность или предоставляются в пользование, устанавливаются в пределах норм, предусмотренных Земельным кодексом для определенного вида землевладения или землепользования. Это относится и к бесплатной передаче земельных участков гражданам в собственность на основании приобретательная давности. Но они могут не совпадать с размерами земельных участков, которыми граждане раньше фактически пользовались.

Законодательное признание основания приобретения прав на земельный участок за давностью пользования только за гражданами не означает, что на практике безосновательное использование земельных ресурсов не имеет места со стороны юридических лиц. Невзирая на отсутствие в указанной норме прямого указания на передачу земельного участка в собственность или предоставление в пользование предприятий, учреждений и организаций на основании приобретательной давности, думается, что она может применяться и к ним как юридическим лицам по правилам аналогии земельного закона.

Своеобразным основанием приобретения прав на землю является переход прав на земельный участок при переходе права на здание и сооружение, что предусмотрено в ст. 120 Земельного кодекса. В ней собственно говоря предусмотренное изменение прав на земельный участок путем изменения их владельцев. В соответствии с содержанием этой нормы, при переходе прав на здания и сооружения может иметь место переход, как права собственности, так и права пользования земельным участком. Кроме того, отмеченная норма имеет определенную универсальность и охватывает всех субъектов земельного права - граждан и юридических лиц, территориальные общества и государство, а также иностранных субъектов права, с учетом тех исключений относительно приобретения ими прав на землю, что предусмотрены в земельном законе.

В отличие от основания перехода права собственности на земельный участок к приобретателю недвижимого имущества, который предусматривался раньше, действующий Земельный кодекс, не предусматривает «автоматического» перехода права собственности на земельный участок, на котором расположенное здание или сооружение. Переход права собственности на землю требует заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между владельцем земельного участка и приобретателем здания или сооружения. Такими соглашениями могут быть договора купли-продажи, дарование или мину земельного участка.

Переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на здание или сооружение, которые на нее на расположенные, также требует договорно-правовых оснований. Таким договором, что регламентирует переход права пользования земельной участком к приобретателю здания или сооружения, земельным законом признается только договор аренды земли, потому что право постоянного землепользования не основывается на договорных отношениях.

В ч. 1 ст. 120 действующего Земельного кодекса предусматривается переход права собственности не только на участок в целом, но и на ее отдельную часть. Поэтому такой переход охватывает переход права собственности на земельный участок со всеми зданиями и сооружениями, и переход права собственности на часть земельного участка, на который расположенные неподвижные объекты. Таким образом, законодатель допускает возможности распределения земельного участка между отчуждателем и приобретателем здания, и формирования разных правовых режимов использования земельного участка.

При отчуждении зданий и сооружений, которые расположены на арендованном земельном участке, право на использование земельного участка определяется договором аренды земли. Если такой договор не предусматривает переход права аренды от арендатора участка к приобретателю здания и сооружения, последний может урегулировать отношения относительно землепользования с владельцем земельного участка путем заключения самостоятельного договора аренды земли.

Правовым основанием перехода прав на земельный участок, есть договор пожизненного содержания. Так, в ч. 3 ст. 120 Земельного кодекса, в случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другой по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых она принадлежала предыдущему владельцу. Переход прав на земельный участок по договору пожизненного содержания относительно перехода права собственности на дом или его часть, происходит и в тех случаях, когда в договоре не предусмотренные условия перехода прав на земельный участок. Более того, наличие договора пожизненного содержания не требует оформления перехода прав на земельный участок отдельным договором. Безусловно, отчуждателем дома или его части, а, значит и земельного участка, может быть только физическое лицо, что владеет правом собственности на них. Но приобретателем в договоре пожизненного содержания, по ст. 425 действующего Гражданского кодекса, может быть как физическое, так и юридическое лицо.

При переходе права собственности на здание и сооружение до нескольких лиц право на земельный участок определяется пропорционально частям этих лиц в стоимости здания и сооружения. Принцип пропорционального распределения прав на земельный участок в зависимости от стоимости части в приобретенном здании и сооружения, не позволяет их владельцам в следующем выходить за их границы при использовании земельного участка. Однако ч. 4 ст. 120 Земельного кодекса предусматривает возможности отклонения от пропорциональности прав на земельный участок, если это предусмотрено договором отчуждения здания и сооружения. Поэтому наличие такого договора может изменять общий принцип пропорционального перехода прав на земельный участок.

В соответствии с ч. 5 ст. 120 Земельного кодекса, при переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельных участков, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположенное здание или сооружение. В данном случае такими приобретателями зданий или сооружений с ограниченными правами на земельный участок могут быть как отечественные, таки иностранные граждане и юридические лица. Это зависит от приемлемости такого перехода прав на земельный участок в зависимости от земельной правосубъектности самих субъектов права и особенностей правового режима земель, на которых расположенные приобретенные ими здания или сооружения. Приобретение прав на землю гражданами, ровно как и юридическими лицами, считается завершенной, после осуществления государственной регистрации земельного участка в в составе государственного реестра земель.