Раздел 5. Договорные обязательства по передаче имущества в пользование

ЛЕКЦИЯ 12. АРЕНДА (ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ)

Действующее гражданское законодательство определяет договор аренды как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Это определение вполне соответствует традиционному пониманию аренды или найма как обязательства по предоставлению имущества за плату на срочной основе. Следовательно, договор аренды можно охарактеризовать как возмездный консенсуальный и взаимный договор. В отличие от уже рассмотренных нами договоров купли-продажи и мены аренда предполагает сохранение права собственности за арендодателем, тогда как у арендатора возникает право пользоваться вещью, т.е. извлекать из нее полезные свойства в своих интересах и к своей выгоде (плоды, продукция и доходы принадлежат арендатору). Для осуществления этого правомочия, как правило, необходимо получить вещь во владение (фактическое обладание), поэтому в большинстве случаев наряду с правомочием пользования арендатор наделяется также и правомочием владения. Хотя возможны случаи, когда собственник сохранит вещь в своем фактическом обладании, а арендатор приобретает право пользования (аренда весов на рынке, сложного стационарного оборудования, перемещение которого нецелесообразно).

В то же время стороны могут договориться, что арендуемая вещь по истечении определенного времени (срока действия договора) перейдет в собственность арендатора (условие о выкупе). Для этого наниматель должен воспользоваться своим правом на выкуп: внести выкупные платежи, размер и сроки которых определяются в соглашении (договоре аренде или отдельно от него). В таком случае арендные отношения приобретают характер смешанного договора, и к ним применяются нормы о купле-продаже (ст. 624).

Арендные отношения весьма разнообразны, могут возникать в отношении различных объектов и с различным субъектным составом. В связи с этим закон допускает существование отдельных видов аренды и аренду разных видов имущества. Так, с учетом специфики объекта выделена аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий; с учетом особенностей субъектного состава и целей пользования – прокат, финансовая аренда. К этим разновидностям договора аренды применяются в первую очередь нормы соответствующего параграфа в рамках главы об аренде, и дополнительно – общие положения (параграф 1 гл. 34 ГК). Помимо легально определенных видов аренды существуют особенности аренды некоторых видов имущества (земельных участков, участков лесного фонда и других обособленных природных ресурсов). Арендные отношения по поводу этих объектов регулируются специальными нормативными актами: Земельным кодексом РФ (ст. 22), Лесным кодексом, Воздушным кодексом и др. Поскольку некоторые виды аренды также построены в связи с особенности объекта, к ним могут применяться специальные нормы (КТМ, ВК при аренде транспортных средств).

Форма договора аренды:

• Устно договор аренды может заключаться только междугражданами на срок менее года.

• Если срок договора аренды более 1 года, то такой договор должен быть заключен в письменной форме. Если одной из сторон по договору аренды является юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме.

При заключении договора аренды в отношении недвижимости требуется обязательная государственная регистрация сделки, если иное не предусмотрено законом (ст. 609 ГК).

Существенные условия:

· Условие об объекте, передаваемым во временное владение и пользование.

· Объектом могут быть любые непотребляемые, индивидуально-определенные вещи, не изъятые из гражданского оборота (земельные участки, здания, имущественные комплексы, оборудование и др.).

Другие условия (цена, срок аренды) не являются существенные и могут быть определены по общим правилам об исполнении договорных обязательств.

Виды арендной платы по договору аренды:

• Арендная плата по договору может устанавливаться за арендуемое имущество в целом.

• Арендная плата по договору может устанавливаться отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. Определенных в твердой сумме платежей.

2. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции или иных доходов, установленных в договоре аренды.

3. Предоставление арендатором определенных услуг на основании договора аренды.

4. Возложение на арендатора обусловленных договором аренды затрат на улучшение арендованного имущества.

5. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или в аренду.

6. Иные формы арендной платы по взаимному согласованию сторон.

Если в договоре аренды срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть прекращен в любое время по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением контрагента за месяц (три месяца при аренде недвижимости).

Субъекты по договоруаренды:

• Граждане (арендодатель либо арендатор).

• Юридические лица (арендодатель либо арендатор).

Содержание договора аренды

Обязанности и права арендодателя:

· Передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора или пригодном для его обычного использования, а также принадлежности и документы, необходимые для его эксплуатации. Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать передачи ему вещи в порядке ст. 398 ГК и возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения либо требовать расторжения договора аренды. При обнаружении в вещи недостатков, о которых арендатор не был поставлен в известность, он вправе применить один из альтернативных способов защиты. Эти способы предусмотрены в ст. 612 ГК: безвозмездное устранение недостатков или компенсация расходов на их устранение; удержание суммы расходов из арендной платы с предварительным уведомлением контрагента; досрочное расторжение договора. Но арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может избежать неблагоприятных для себя последствий, если незамедлительно заменит имущество на аналогичное или безвозмездно устранит недостатки.

· Передать объект аренды свободным от прав третьих лиц. Нарушение этой обязанности дает право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

· Производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено соглашением (п. 1 ст. 616).

· Права корреспондируют обязанностям арендатора.

Обязанности и права арендатора:

· Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

· Нести расходы на содержание объекта аренды и проводить текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК).

· Производить выплату арендных платежей в размере и сроки, установленные договором. В случае несвоевременной оплаты арендодатель вправе требовать досрочного внесения платы, но не более, чем за 2 периода подряд (ст. 614).

· Выплачивать выкупные платежи в размере и сроки, установленные договором.

· Право выкупить арендуемое имущество, если это предусмотрено договором.

· Сдавать имущество в субаренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, передавать права и обязанности третьему лицу (перенаем), передавать арендные права в залог с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 615 ГК).

· Преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока действия соглашения при условии добросовестного исполнения обязанностей (ст. 621 ГК).

· Забрать отделимые улучшения по окончании срока действия договора и требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, если предварительно было получено согласие арендодателя на их производство (ст. 623).

Основания прекращения договора аренды:

· Общие для всех гражданско-правовых обязательств (невозможность исполнения, новация, зачет встречных однородных требований). Истечение срока действия договора аренды прекращает обязательство, если арендодатель требует его возврата.

· Расторжение договора по соглашению сторон.

· Расторжение по требованию арендодателя в случаях если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество (переоборудовал вспомогательные помещения в нежилом помещении под рабочие места без согласия арендодателя);

- не внесение платы за 2 периода;

- непроведение капремонта, если по условиям договора или в соответствии с нормативными актами должен был;

Расторжение договора по этим основаниям возможно лишь в судебном порядке, при этом необходимо предварительно направить арендатору уведомление о прекращении нарушения или его устранении в разумный срок.

· Расторжение по требованию арендатора в случаях, если арендодатель:

- не предоставляет имущество в пользование или создает препятствия пользованию;

- в имуществе имеются недостатки, и арендодатель за них отвечает;

- непроведение капитального ремонта;

- непригодность имущества не из-за действий арендатора.

· Расторжение по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

ЛЕКЦИЯ 13. ПРОКАТ

Договор проката, ранее именовавшийся бытовым прокатом – первая законодательно выделенная разновидность аренды в рамках главы 34 ГК, регулированию которой посвящен 2 параграф. Согласно ст. 626 ГК по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временно владение и пользование. В определении проката прослеживаются общие для всех арендных обязательств черты (предоставление имущества на временной и возвратной основе за плату), а также свойственные лишь этой разновидности. Такими отличительными чертами проката являются: особенности субъектного состава на стороне арендодателя и цели передачи имущества в пользование.

Стороны:

Арендодатель — индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, которое занимается сдачей имущества в прокат в качестве постоянной деятельности (необязательно, что это основной вид деятельности).

Арендатор - прежде всего, граждане, заинтересованные во временном удовлетворении своих потребностей бытового характера. Однако такие же потребности могут возникать и у организации или предпринимателя (холодильник в офис).

Предмет договора проката:

• Только движимое имущество как для потребительских, так
и для предпринимательских целей.

Форма договора проката:

• Всегда письменная форма договора.
Особенности содержания договора проката:

• Заключается на срок не более одного года.

• Имущество, предоставленное по договору проката, долж­но использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из су­щества обязательства.

• У арендатора нет преимущественного права на возобнов­ление договора проката по истечении ранее заключенного договора.

• Арендатор вправе расторгнуть договор проката в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней.

• Арендная плата выплачивается в твердой денежной сумме.

• Арендодатель обязан осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт сдаваемого в прокат имущества.

• В случае обнаружения недостатков арендодатель обязан устранить их или заменить имущество на аналогичное в срок не позднее, чем 10 дней (ст. 629).

ЛЕКЦИЯ 14. АРЕНДА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

Аренда транспортных средств – вид договора аренды, имеющий как общие для всех арендных отношений черты (передача вещи во временное пользование за плату), так и специфические, обусловленные особенностями транспортного средства как объекта аренды. Специальные правила, регламентирующие данный вид аренды, содержатся в соответствующем параграфе (3) главы 34 ГК. Однако они сгруппированы в два раздела в зависимости от того, сопровождается ли аренда транспортного средства предоставлением услуг по его технической эксплуатации и управлению им. Иными словами, аренда транспортного средства возможна либо с предоставлением таких услуг (экипажа) или без предоставления (без экипажа). Тем не менее, некоторые правила аренды транспортных средств являются универсальными и применимы к обеим разновидностям этого вида договора аренды. Договор аренды транспортных средства представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное среде» во временное владение и пользование. Договор является воз­мездным и реальным (ст. 632—649 ГК РФ).

Правовое регулирование отношений, связанных с арендой транспортных средств осуществляется специальными правилами соответствующего параграфа, а в части, не урегулированной, действуют общие положения об аренде (обязанности сторон, основания расторжения договора). Следует также учитывать, что в отношении аренды некоторых транспортных средств установлены специальные нормы не только в рамках ГК, но и других федеральных законов (гл. 10,11 КТМ, ст. 104 ВК, гл. 10 КВВТ). Эти нормы могут отличаться от аналогичных правил ГК либо регулировать отношения, не урегулированные ГК в силу специфики конкретного вида транспортного средства.

Объект аренды – транспортное средство. Действующее законодательство не содержит общего определения транспортного средства, в связи с чем в юридической литературе выделяют следующие отличительные признаки транспортного средства как объекта договора аренды являются:

- возможность перемещения в пространстве за счет собственного двигателя (по этому признаку исключаются трубопроводный транспорт и железнодорожные вагоны, контейнеры, прицепы и т.п.);

- предназначенность для перемещения грузов, пассажиров, иных объектов или для буксировки (не являются самодвижущиеся механизмы, для которых возможность перемещения является вспомогательной – тракторы, бульдозеры, сельскохозяйственная и дорожная техника);

- имеют свойство источника повышенной опасности (не поддаются полному контролю человека, в результате возможно причинение вреда людям, их имуществу);

Стороны договора - нормы об аренде транспортных средств не содержат каких-либо ограничений к лицам, выступающим в качестве арендодателя или арендатора. В то же время следует учитывать нормы иных законов: ВК устанавливает требования о прохождении сертификации и наличии сертификата для лиц, осуществляющих коммерческие воздушные перевозки, техническое обслуживание и ремонт авиационной техники, а также о лицензировании деятельности по обеспечению воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и почты (ст.ст. 8, 9).

Форма договора аренды транспортного средства – простая письменной форма независимо от срока аренды и от разновидности договора (ст. ст. 633, 643 ГК). Соблюдение письменной формы может достигаться разными способами, при аренде морских судов распространено использование проформ – типичных договоров, условия которых стандартизированы, но могут дополняться или изменяться сторонами

Содержание обязательства аренды транспортного средства различается в зависимости от вида аренды – с экипажем или без экипажа.

Обязанности арендодателя по договору аренды транспортных средств с экипажем:

· Поддерживать надлежащее состояние транспортного сред­ства (капитальный и текущий ремонт).

· Несет расходы по оплате услуг экипажа, если иное не уста­новлено законом (может включить в арендную плату).

• В силу закона либо договора аренды транспортного средст­ва с экипажем на арендодателя возлагается обязанность страхования транспортного средства.

• оказывает услуги по управлению и технической экс­плуатации транспортного средства (обязан предоставить экипаж, состоящий из квалифицированных работников).

Арендатор по договору аренды транспортных средств с экипажем:

• Несет расходы по коммерческой эксплуатации транспорт­ного средства (топливо, сборы, другие материалы).

• Вправе без согласия арендодателя сдавать в субаренду, если иное не предусмотрено законом.

• Несет ответственность за вред, причиненный транспорт­ному средству в результате его эксплуатации.

Арендатор по договору аренды транспортных средств без экипажа:

• Поддерживает транспортное средство в надлежащем со­
стоянии (капитальный и текущий ремонт).

· Своими силами осуществляет управление и техническую эксплуатацию транспортного средства.

· Несет расходы на содержание и коммерческую эксплуатацию транспортного средства.

· Вправе без согласия арендодателя сдавать в субаренду, если иное не предусмотрено законом.

· Несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам в результате эксплуатации транспорт­ного средства.

ЛЕКЦИЯ 15. АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Особенности объекта аренды учитываются законодателем при построении ряда разновидностей договора аренды. Наряду с уже рассмотренным видом - арендой транспортных средств, в рамках главы 34 выделена в качестве разновидности аренда зданий и сооружений. Это договор аренды, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650). Поскольку в данном определении отражены все общие признаки арендного обязательства – передача имущества в пользование на время, можно сделать вывод, что основным критерием, использованным при построении данного вида аренды, являются особенности объекта аренды. Здание, сооружение – один из видов недвижимого имущества (ст. 130 ГК). Хотя здания и сооружения упоминаются во многих нормативных актах, действующее законодательство не содержит общего определения этих понятий, однако имеются попытки определить их в доктрине гражданского права.

Отличительные признаки зданий и сооружений как объекта арендных отношений:

- вид недвижимого имущества, обладающий прочной связью с землей. Иными словами, строение должно быть капитальным, иметь фундамент. По этому признаку не признаются сооружениями киоски, сборно-разборные конструкции и т.п. Следует также учитывать, что постройка временного характера, предназначенная на снос, также не относится к сооружению (домики для строителей).

- в отличие от других объектов, также имеющих неразрывную связь с землей (водные объекты), сооружения являются результатом строительной деятельности, это рукотворные объекты, создаваемые человеком.

- их создание должно быть завершено, т.е. постройка приобретает правовой режим сооружения лишь после введения её в эксплуатацию, что возможно лишь при условии, что строительство было правомерным (самовольная постройка не относится к сооружениям). Объект незавершенного строительства – самостоятельный вид недвижимости, отличный от сооружений.

Что касается различия между зданиями и сооружениями, то с точки зрения правового режима, в том числе, возможности заключения договоров аренды, они не имеют значения. Под зданием обычно понимают строительные системы, образующие наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей и для выполнения различного рода производственных процессов. Сооружения – инженерно-строительные объемы для обеспечения технических функций (колодцы, трубопроводы, сети электроснабжения, канализации, мосты и т.п.). В то же время имеет правовое значение функциональная предназначенность сооружения: они делятся на жилые и нежилые. Объектом договора аренды, прежде всего, выступают нежилые здания и иные сооружения (стадион, АЗС и т.п.). Жилые здания могут быть сданы в аренду лишь юридическим лицам при условии предоставления их в дальнейшем для проживания граждан (это требование обусловлено целевым характером жилых помещений).

Стороны договора – любые субъекты гражданского права на стороне арендатора и арендодателя с учетом норм о дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц.

Форма договора - сделка требует простой письменной формы путем составления и подписания сторонами одного документа. Последствия несоблюдения – недействительность сделки (п.1 ст. 651). Что касается государственной регистрации сделок аренды, то в изъятие из общего правила, закрепленного в ст. 609 ГК, не требуется регистрировать договор аренды, заключенный на срок менее 1 года (п. 2 ст. 651).

Существенные условия договора аренды сооружений:

· условие об объекте требует указания в соглашении данных о местонахождении объекта, его площади, назначении и т.п. В связи с этим арендодатель должен иметь соответствующий документ, в котором содержатся индивидуальные признаки сооружения (ст. 26 Закона о государственной регистрации в качестве необходимых для регистрации сделки документов называет кадастровый план земельного участка и поэтажные планы, где обозначается арендуемое помещение и указывается его площадь).

· размер арендной платы. При отсутствии данного условия цену за пользование невозможно определить по правилам ст. 424, следовательно, договор аренды не считается заключенным (п. 1 ст. 654). Стороны могут по-разному устанавливать размер или порядок исчисления платы, в том числе и путем указания платы за единицу площади. В таком случае общая цена за пользование объектом определяется исходя из его фактического размера. Следует также учитывать, что по диспозитивному правилу ГК арендная плата за пользование зданием, сооружением включает и плату за пользование землей, на которой оно расположено (п.2 ст. 654).

Особенности содержания и исполнения договора:

· передача объекта аренды и соответственно, его принятие требуют от сторон составления и подписания передаточного акта или иного равнозначного документа. Именно с подписанием данного акта и фактической передачей закон связывает исполнение обязанности арендодателем (п. 1 ст. 655).

· В случае, когда арендодатель одновременно является собственником земельного участка и находящегося на нем строения арендатор наделяется правом аренды или иным правом в соответствии с условиями договора (п. 2 ст. 652). Вид права на земельный участок определяется с учетом норм Земельного кодекса РФ.

· В случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка, вид права определятся сторонами договора аренды. При этом согласие собственника земли по общему правилу не требуется (ограничение связано с условиями пользования и назначением земли, установленными законом или договором (ст. 652 ГК).

ЛЕКЦИЯ 16. ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА (ЛИЗИНГ)

Действующее законодательство определяет договор финансовой аренды как договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК()тору это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целейедеелнного им продавца и предоставить аре). Сходное определение содержится и в ФЗ «О финансовой аренде». Исходя из данного определения, можно констатировать, что финансовая аренда является разновидностью договора аренды. Несмотря на то, что возникающие в процессе исполнения сторонами отношения зачастую носят комплексный характер и могут включать элементы других обязательств (страхования, поручительства, возмездного оказания услуг, займа, купли-продажи), в целом обязательство сохраняет все общие признаки, свойственные договору аренды: возмездность, консенсуальность, взаимность. В то же время, несомненно наличие специфических, характерных именно для финансовой аренды, черт:

- арендодатель на момент заключения договора лизинга не является собственником имущества, которое должен передать арендатору (лизингополучателю).

- имущество приобретается в связи с договором финансовой аренды, и продавец должен быть извещен об этом. Этот признак выражает качественное своеобразие финансовой аренды, так как лизинговые отношения возникают не только из этого договора, но и из договора купли-продажи. Не случайно, Закон относит договор купли-продажи к обязательным договорам, тогда как все другие сделки (о страховании имущества, о поручительстве, о залоге) – к сопутствующим (ст. 15). Соответственно, участниками лизинговых отношений являются не только арендодатель, и арендатор, но и продавец предмета лизинга. При этом арендатор может осуществлять большинство прав покупателя, как если бы он сам заключал договор с продавцом (ст. 670 п.1).

- имущество должно использоваться арендатором в предпринимательских целях. Наличие данного признака, несмотря на очевидность, вызывает определенные сомнения в связи с тем, что в определении договора лизинга, закрепленном в Законе, он отсутствует. Более того, определяя фигуру арендатора, закон также не указывает на то, что им может являться лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. - имущество всегда передается во временное владение и пользование арендатора. Иными словами, лизингополучатель приобретает одновременно два правомочия в отношении объекта аренды. Этим объясняется ряд специальных правил о распределении расходов на содержание имущества, рисков его случайной гибели.

Правовое регулирование отношений из договора финансовой аренды осуществляется нормами соответствующего параграфа гл. 34 ГК, а также ФЗ «О финансовой аренде» от 29.10.1998г. № 164- ФЗ в ред. от 26.07.2006г. В части, не урегулированной специальными нормами, применяются общие положения об аренде. Что касается возможности применения норм других параграфов ГК (об аренде транспортных средств, зданий, сооружений), то она законодателем не предусмотрена. К лизинговым отношениям с участием иностранных субъектов применяются нормы Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге», подписанной в Оттаве в 1998г. и ратифицированной РФ.

Объектом договора финансовой аренды являются непотребляемые вещи, за исключением земельных участков, других природных объектов, а также объектов, свободное обращение которых не допускается или ограничено (ст. 3 закона «О финансовой аренде»).

Стороны договора именуются лизингодатель и лизингополучатель.

· Лизингодатель - физические и юридические лица, которые за счет собственных и (или) заемных средств приобретают в собственность имущество и предоставляют его за плату во временное владение и пользование (ст. 4 закона «О финансовой аренде»). В большинстве случаев арендодателями являются коммерческие организации, обладающие достаточными количеством свободных денежных средств для инвестирования в форме лизинга (следует учитывать, что отдача в виде прибыли возможна лишь через более-менее длительный период). Это могут быть банки и иные кредитные организации как субъекты, аккумулирующие заемные денежные средства и вкладывающие в виде инвестиций. Так, ФЗ «О банках и банковской деятельности» лизинговые сделки названы в качестве одного из видов банковских операций, не требующих получение лицензии ЦБ РФ. Это могут быть и лизинговые компании – российские и иностранные коммерческие организации – специализирующиеся на сдаче имущества по договорам лизинга (ст. 5 Закона).

· Лизингополучателеммогут выступать физические и юридические лица, заинтересованные в получении определенного имущество во временное пользование. Учитывая цели приобретения и последующей передачи имущества, указанные в определении договора, арендатором является как российские, так и иностранные предприниматели.

В лизинговых отношениях участвует и третье лицо – продавец, который связан не только с покупателем-арендодателем, но и с арендатором.

Форма договора лизинга - то закон не устанавливает требований каких-либо требований, однако исходя из субъектного состава и сроков аренды (долгосрочный) можно сделать вывод, что в большинстве случаев необходимо облечение лизинговой сделки в письменную форму. Государственной регистрация договора финансовой аренды требуется в случае, если объектом аренды выступает недвижимое имущество (ст. 609).

Существенные условия договора:

· Объект – имущество, которое должно быть приобретено лизингодателем и передано в пользование. Причем требуется указать в договоре данные, позволяющие определенно установить, что именно передается в аренду. Невыполнение этого требования влечет признание договора незаключенным (п. 3 ст. 15 Закона «О финансовой аренде»).

· Условие о продавце, у которого будет приобретаться предмет сделки.

Содержание договора финансовой аренды:

Лизингодатель обязуется:

· приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю.

· Передача осуществляется продавцом, если иное не предусмотрено договором.

· Осуществить монтаж и обслуживание объекта лизинга, если это предусмотрено договором.

лизингополучательобязуется:

· принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором финансовой аренды. С момента передачи имущества на лизингополучателя переходит риск его случайной гибели или поврежедния.

· выплачивать лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены говором;

· по окончании срока действия договора возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.

· Осуществлять содержание объекта лизинга, своевременно проводить текущий и капитальный ремонт.

· Не препятствовать в проведении осмотра имущества и проверки финансовых документов лизингодателем.

Права лизингополучателя:

· Выкупить объект лизинга, если это предусмотрено договором.

· Использовать в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

· Предъявлять требования продавцу, связанные с нарушением условий договора купли-продажи (количество, качество, ассортимент и т.п.) либо лизингодателю, если он выбрал продавца и объект сделки.

· Требовать расторжения договора купли-продажи с согласия лизингодателя.

ЛЕКЦИЯ 17. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДА)

Договор ссуды определяется традиционно: одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последний обязуется вернуть ту же самую вещь в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК). Это легальное определение позволяет выявить правовую цель договора – передача вещи во временное пользование. С точки зрения возмездности договор ссуды является безвозмездным, т.е. за пользование чужим имуществом плата не вносится. Определение дает основание для признания договора реальным (ссудодатель передает вещь) или консенсуальным (обязуется передать). Но от чего может зависеть выбор реальной или консенсуальной модели, закон не указывает. Ранее, применительно к аналогичному правилу ГК 1964г. высказывалось предположение, что реальный характер ссуды характерен для отношений по временному пользованию вещами между гражданами, тогда как аналогичные отношения между социалистическими организациями носят консенсуальный характер. Но, поскольку действующее законодательство не делает такого различия, выбор модели договора, по-видимому, зависит от усмотрения сторон, а также от особенностей объекта, субъектного состава и сущности отношений по пользованию (например, если в ссуду передается недвижимая вещь или договор заключается между библиотекой и пользователем).

Правовое регулирование. Отношения из договора ссуды регулируются нормами отдельной главы ГК (36). Особенности пользования отдельными видами имущества могут устанавливаться иными нормативными актами. Так, возможность передачи земельных участков в безвозмездное срочное пользование установлена ЗК (ст. 24), участков лесного фонда – ЛК РФ. Отношения по предоставлению документов, в том числе, книжных изданий гражданам и организациям регулируются ФЗ «О библиотечном деле» от 29.12.1994г. в ред. от 26.06.2007г., Законом КО «О библиотечном деле и обязательном экземпляре документов» от 06.10.1997г. в ред. от 04.06.2007г. Особенности безвозмездного пользования объектами культурного наследия установлены ФЗ «Об объектах культурного наследия РФ» от 25.06.2002г. в ред. от 26.06.2007г. Помимо специальных норм к данным отношениям применяются некоторые правила о договоре аренды, предусмотренные ст. 689 ГК.

Объектом договора ссуды могут быть оборотоспособные вещи, а, учитывая, что вещь передается во временное пользование и подлежит возврату, лишь непотребляемые и индивидуально-определенные (законодатель отсылает к ст. 607 ГК). Более распространена передача в пользование движимых вещей, но не исключается заключение договора ссуды и в отношении объектов недвижимости (земельные участки, участки лесного фонда, здания, сооружения, в том числе, объекты культурного наследия).

Стороны договора именуются ссудодатель и ссудополучатель.

· Ссудодателемможет быть как физическое, так и юридическое лицо с учетом требований дееспособности (граждане) и правоспособности (юридические лица). Некоторые некоммерческие организации создаются специально для передачи имущества в безвозмездное пользование (библиотеки)

· ссудополучателем могут выступать граждане и организации. ГК не устанавливает каких-либо ограничений, за исключением случая передачи вещи коммерческой организацией в пользование лицам, которые являются ее учредителем, участником, руководителем или членом органа управления или контроля (п. 2 ст. 690). Ограничения к кругу возможных ссудополучателей могут быть предусмотрены в специальных нормативных актах (ЗК РФ).

Форма договора ссуды не определена специальными нормами, поэтому следует руководствоваться общими правилами о форме сделок (ст.ст. 158-162).

Существенным условием договора ссуды является условие об объекте – вещи, передаваемой в безвозмездное пользование.

Содержание договора ссуды

Обязанности ссудодателя:

· передача вещи другой стороне в пользование. При этом вещь должна быть в состоянии, позволяющем ее использовать в соответствии с условиями договора или по назначению. Если же ссудополучатель обнаружит недостатки в предмете ссуды, он вправе потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на ремонт либо расторжения договора ссуды. Однако ссудодатель, получивший извещение о намерении ссудополучателя произвести ремонт за его счет либо об устранении недостатков, вправе произвести замену имущества на аналогичное и тем самым избежать неблагоприятных последствий (п. 2 ст. 693).

· предупредить контрагента о возможных правах третьих лиц на имущество (сервитуте, залоге и др.). Неисполнение дает право ссудополучателю требовать досрочного расторжения договора и возмещения реального ущерба (ст. 694).

Обязанности ссудополучателя:

· пользоваться вещью в соответствии с условиями договора или назначением вещи. Пользование вещью предполагает также невозможность ее изменения (реконструкции, переоборудования) без согласия ссудодателя, а также отсутствие права на передачу вещи другим лицам.

· вернуть её по прекращении действия договора.

· Нести расходы не только на содержание вещи, но и ее текущий и капитальныйремонт.

Прекращение договора ссуды:

· Общие основания прекращения гражданско-правовых обязательств (невозможность исполнения, новация, истечение срока действия и др.).

· Смерть стороны –гражданина или ликвидация юридического лица.

· Односторонний отказ ссудополучателя от исполнения договора.

ЛЕКЦИЯ 18. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

С принятием Конституции РФ государство взяло на себя обязанность решения жилищного вопроса, провозгласив в ст. 40 право граждан на жилище. Это одно из важнейших социально-экономических прав граждан, включающее 2 составных: гарантированность каждому человеку права пользования тем жильем, которое у него имеется на данный момент по тому или иному правовому основанию (собственник, наниматель, член семьи собственника); возможности приобретения жилья и улучшения жилищных условий.

Для исполнения этой конституционной обязанности государством законодательство предусматривает различные правовые формы удовлетворения жилищной потребности: создание возможностей для получения жилья на праве собственности путем создания условий для индивидуального строительства, приобретения жилья на вторичном рынке по договорам купли-продажи, мены, ренты посредством предоставления субсидий, системы ипотечного кредитования, передачи уже занимаемых жилых помещений в собственность граждан посредством приватизации. Однако, если гражданин по каким-то причинам не может приобрести жилье на праве собственности, существует возможность получить право пользования жилым помещением на основе договора найма ЖП.

Таким образом, договор найма ЖП – лишь одна из существующих в гражданском праве форм удовлетворения потребностей граждан в жилье. От других договорных форм она отличается тем, что удовлетворение жилищной потребности достигается не за счет приобретения права собственности на ЖП, а лишь временного права пользования чужим жильем, которое всегда прекращается в связи с прекращением договора (истечение срока, нарушение обязанностей нанимателем и др.). Определение договора найма ЖП закреплено в ст. 671 ГК: одна сторона, собственник ЖП или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

От договора аренды отношения найма отличаются по объекту, в качестве которого выступают не все вещи, а лишь жилые помещения.

Признаки ЖП:

· вид недвижимого имущества. Этот признак характеризует ЖП с позиций его связи с землей – должна быть прочная связь, а строение – капитальным. В связи с этим не являются ЖП вагончики, сборно-разборные домики, палатки и т.п. В настоящее время законодательно признаны такие виды ЖП как жилые дома (индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного назначения), квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме и обеспечивающее возможность доступа к помещениям общего пользования) и комната (ст. 16 ЖК).

· должно быть пригодным для постоянного проживания. Пригодность помещения для постоянного проживания в нем граждан определяется с учетом установленных в нормативных актах санитарных, технических и иных требований (см. Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47). Некоторые помещения явно не являются жилыми и не могут быть признаны жилыми вследствие невыполнения санитарных и иных условий: подвальные помещения и помещения в цокольных этажах, вспомогательные помещения в квартирах (коридор, ванная).

· изолированность характеризует помещения с точки зрения соотношения с другими частями здания или окружающей средой. Изолированное помещение – помещение, имеющее отдельный вход или выход наружу (жилой дом) либо в общий коридор (квартира в многоквартирном доме). По договору найма могут предоставляться исключительно изолированные помещения (ст. 673 ГК, 62 ЖК). Эта характеристика имеет непосредственное значение, прежде всего, для частей квартиры или жилого дома – комнат. Если комната является смежной, т.е. не имеет отдельного входа, а соединяется с другой комнатой, имеющей такой вход, то она не может передаваться в наем. Но в совокупности смежные комнаты могут быть объектом договора найма.

· учет в составе жилищного фонда. Необходимость такого учета связана с социальным и экономическим значением ЖП: государство заинтересовано не только в том, чтобы появлялись новые ЖП, но и в определении их состояния, общего числа всех ЖП на территории РФ. Поэтому жилищный фонд определяется как совокупность всех ЖП, находящихся на территории нашей страны (ст. 19 ЖК) независимо от их стоимости, размеров, степени благоустройства. В то же время имеет правовое значение форма собственности на ЖП и цели его использования. По этим критериям жилищный фонд подразделяется на виды, а отнесение ЖП к тому или иному фонду влияет на правовой режим помещения.

Виды жилищных фондов в зависимости от формы собственности:

- государственный;

- муниципальный;

- индивидуальный;

Виды жилищных фондов в зависимости от целей использования жилых помещений:

- Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые использу­ются собственниками таких помещений для прожи­вания граждан на условиях возмездного пользова­ния, либо предоставлены гражданам по иным дого­ворам, либо предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

- Жилищный фонд социального использования - со­вокупность предоставляемых гражданам по догово­рам социального найма жилых помещений госуда­рственного и муниципального жилищных фондов.

- Специализированный жилищный фонд — совокуп­ность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раз­дела IV Жилищного кодекса жилых помещений госу­дарственного и муниципального жилищных фондов.

Форма договора найма:

• Простая письменная.

• Заключается в обычном порядке, если жилое помещение передается в коммерческий наем, и путем присоединения нанимателя к условиям договора, выработанным государством по договору социального найма (типовой договор).

Стороны:

· Наймодатель – собственник (гражданин или юридическое лицо) или управомоченное им лицо по договору коммерческого найма; государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов по договору социального найма или специализированного найма жилого помещения.

· Наниматель – граждане, заинтересованные в получении жилого помещения (коммерческий наем); малоимущие граждане и другие указанные в законе категории, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (социальный наем, специализированный наем жилого помещения).

Существенные условия договоров социального, коммерческого и специализированного найма ЖП также совпадают: стороны должны согласовать условие об объекте – ЖП, передаваемом в пользование. А поскольку речь идет о разновидности недвижимого имущества, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, что именно передается в наем. Во всяком случае, должны быть указаны вид ЖП (дом, квартира, комната), местонахождение (адрес), размер общей и жилой площади на основании данных технического паспорта ЖП. Все остальные условия договоров найма не придается значения существенных, и они определяются по усмотрению сторон. Срок договора коммерческого найма не может превышать 5 лет, договор социального найма и специализированного найма жилого помещения заключается на неопределенный срок.

Содержание обязательства

Обязанности наймодателя:

· Основной обязанностью наймодателя является передача ЖП нанимателю в состоянии, пригодном для его использования по назначению, т.е. для проживания.

· Передать жилое помещение свободным от прав третьих лиц и до передачи в нем должен быть проведен текущий ремонт, если предоставляется по договору социального найма (ст. 65 ЖК). Исполнение обязанности по передаче конкретизируется применительно к социальному найму: согласно Типовому договору передача осуществляется по акту, подписываемому сторонами не позднее 10 дней со дня подписания договора.

· Обеспечить предоставление соответствующих коммунальных услуг (снабжение электроэнергией, теплоснабжение, вывоз отходов и т.п.).

· по договору коммерческого найма обязан также осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома, а в отношениях социального найма – принимать участие в ремонте общего имущества.

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (при коммерческом найме эта обязанность может быть возложена договором на нанимателя). Неисполнение этих обязанностей дает право нанимателю требовать уменьшения платы за пользование ЖП либо возмещения своих расходов на устранение недостатков и возмещения убытков (ст. 66 ЖК).

Обязанности нанимателя:

· пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания).

· обеспечивать его сохранность, что предполагает необходимость совершения активных действий по поддержанию имущества в нормальном состоянии (замена лампочек, влажная уборка) и его текущему ремонту, а также воздержание от действий, связанных с изменением ЖП: переоборудование и перепланировка возможны только с согласия наймодателя.

· вносить плату за пользование жилым помещением. Размер платы за пользование ЖП по договору коммерческого найма, порядок ее внесения устанавливается соглашением сторон. При отсутствии этого условия в договоре, плата определяется по правилам ст. 424 ГК, а периодичность определяется по правилам, установленным жилищным законодательством – ежемесячно, но не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (ст. 155 ЖК). В отношении договора социального найма размер платы и порядок ее внесения установлен жилищным законодательством: оплата за пользование жильем, за ремонт общего имущества и коммунальные услуги производится исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления (ст. 156 ЖК).

Права нанимателя:

· вправе пользоваться ЖП до утраты соответствующей потребности (социальный наем) или в течение срока действия договора (коммерческий наем). Это право для обеспечения стабильности снабжено такой гарантией, как право следования (ст. 675 ГК).

· преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок: наймодатель, не позднее, чем за 3 месяца должен сообщить нанимателю о намерении заключить новый договор либо об отказе от сдачи имущества в наем. В противном случае, если наниматель также промолчал, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. В случае, когда наймодатель отказал нанимателю в заключении нового договора, а сам в течение 1 года после этого заключил договора найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания этого договора недействительным (ст. 684 ГК).

· предоставить возможность проживать в снимаемом ЖП третьим лицам: членам семьи (социальный наем) или другим лицам, указанным в договоре (коммерческий наем). Члены семьи приобретают равные с нанимателем права и несут все обязанности. Лица, постоянно проживающие с нанимателем приобретают самостоятельное право пользования, но не несут обязанностей, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма. Наниматель вправе разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (с уведомлением наймодателя) и поднанимателям (с согласия наймодателя).

Прекращение договора найма:

· истечение срока действия договора (коммерческий наем) или изменение правового положения гражданин (специализированный наем).

· по соглашению сторон.

· Расторжение договора в одностороннем порядке по требованию наймодателя в случаях, если наниматели и проживающие с ним лица

- не вносят плату за жилое помещение за 6 месяцев или более 2 раз (краткосрочные наем);

- разрушают или портят жилое помещение;

- используют жилое помещение не по назначению;

- систематически нарушают права и законные интересы соседей;

· Односторонний отказ нанимателя от исполнения договора в связи с утратой потребности в пользовании жилым помещением.

· Расторжение договора по инициативе любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии.

Прекращение договора коммерческого найма всегда влечет выселение нанимателя и проживающих с ним совместно третьих лиц без предоставления жилого помещения. Прекращение договора социального найма по общему правилу сопровождается предоставлением другого жилого помещения.